취득세는 어떤 세금인가 [2] - 다주택과 세금폭탄
취득세는 어떤 세금인가 [2] - 다주택과 세금폭탄
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.05.06 08:52
  • 댓글 0
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40년 이상 큰 변동 없던 주택 취득세, 작년 8월부터 크게 변동
다주택 취득세 중과세율, 주택 수에 따라 최고 12배까지 할증
무주택자의 1주택 취득 시 1~3% 세율 유지, 취득가 6억 원까진 1%
과거의 취득세 변천사, 양도주택 취득비용 계산할 때 중요한 정보

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기  

취득세는 어떤 세금인가 [2] - 다주택과 세금폭탄

최근 몇 년 사이 아파트 가격 폭등으로 인한 사회문제가 가중되고, 20차례가 넘는 부동산대책이 쏟아졌다. 그때마다 양도소득세 중과 문제는 항상 큰 이슈가 되었다. 여러 가지 대책에도 불구하고 결과는 의도와 반대로 나타나는 경우도 많았다. 시장의 속성이 충분히 반영되지 않고, 수요 억제를 위한 징벌적 과세 위주의 정책은 시장의 역습으로 돌아오곤 했다.

그런 가운데 작년에는 수십 간 가끔 인하된 것 말고는 큰 변동 없이 유지되어왔던 취득세 세율까지 대폭 손질하기 시작했다. 취득세도 주택의 수에 따라 세율을 대폭 올리면서 또 다른 세금폭탄이 공습을 기다리고 있다. 그리고 세율구조도 매우 복잡하게 개정되었다. 여기에서는 주택의 매매 등 유상 취득과 관련한 취득세를 중심으로 살펴본다.

주택의 유상 취득에 대한 취득세의 변천 과정을 보면, 1977년부터 2004년도까지 27년 동안 취득세 2%와 등록세 3%로 유지되었다. 그러다가 2005년도에 등록세 세율을 2%로 낮춤으로써 취·등록세는 합해서 4%가 되었고, 2011년부터는 취득세로 통합되면서 그대로 4%가 유지되었다.

그리고 2013년도 8월에 부동산 경기의 침체를 벗어나기 위해 주택 취득세 세율인하라는 긴급처방을 내놓았는데, 거래가액 6억원 이하의 주택에 대해서는 세율을 1%로 크게 낮추었고, 9억원까지는 2%, 9억원 이상은 3%로 낮추었다. 2020.1.1.부터는 6억원 초과 및 9억원 이하의 구간을 1%~3% 사이에서 금액에 따라 0.01% 간격이 되도록 구조를 변경했고, 1세대가 4주택 이상을 취득할 때는 4%를 적용하도록 했다.

그리고 최근 수 년사이, 아파트 가격의 과열이 온갖 대책에도 꺾이지 않자, 2020.8.12.자로 다주택 취득에 대하여 취득세를 12배까지 올리게 되었다. 40년 이상 큰 변화가 없다가 갑자기 충격 처방을 내놓고 연도 중에 즉시 시행하게 된 것이다.

과거의 취득세 세율 변천사가 지금의 주택 취득에는 큰 의미가 없을지 모르나, 과거에 취득한 주택을 언젠가는 양도할 때, 그 취득세는 양도소득 계산시 필요경비가 되기 때문에 매우 중요하다. 주택을 취득하고 오랜 세월이 지나다 보면 취득세 영수증이 없어지기 쉬운데, 이때는 취득한 시점의 세율을 찾아 과거에 납부했을 취득세를 산출해볼 수 있다. 필자도 세무사업을 하면서 양도소득세 신고대행을 할 때가 많은데, 이러한 정보를 찾는데 어려움을 겪은 적이 많다. 그래서 과거의 지방세법을 뒤져서 변천과정을 정리해 봤다.

2020.8.12. 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위하여 다주택자 또는 법인의 주택 취득에 대한 중과세 제도가 도입되었다. 이로 인해 2020.1.1.부터 시행되었던 “1세대 4주택 이상 4% 세율”은 8개월만에 폐지되었고, 현재는 위 표에서 보는 바와 같이 주택의 유상 취득시 표준세율(1%~3%)와 중과세율(8%, 12%) 대상으로 구분된다.

1주택을 소유하고 있는 1세대가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2주택이 되는 경우에는 8%의 세율이 적용된다. 다만, 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 종전주택을 일정 기간 내에 처분하는 조건으로 1주택 세율이 적용된다. 조정대상지역이 아닌 곳에서는 3주택을 취득하는 경우까지 8% 세율이 적용된다.

1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역이 아닌 곳에 주택을 취득하는 경우에는 12% 세율이 적용된다.

그리고 법인의 경우에는 개인과 달리 주택수를 고려하지 않고 조정대상지역 여부에 불구하고 12%의 세율을 적용한다. 여기서 법인이란 등기된 법인뿐만 아니라 국세기본법에 의한 “법인으로 보는 단체” 및 등기되지 않은 사단·재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다.

주거용 건축물 중 면적과 가액이 일정 기준을 초과하는 고급주택이나 별장용 주택의 취득에 대해서도 중과세율이 적용된다. 고급주택에 대한 취득세 중과세 제도는 1973년도에 도입되었으며, 연도별 변천과정은 위의 도표에 나타난 "고급주택 등에 대한 중과세율"과 같다.

현재의 기준으로 고급주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우에는 11%{3% + (2% X 4배)}의 세율이 적용된다. 다주택자 또는 법인이 유상취득, 조정지역내 무상취득 등 중과세가 적용되는 주택이 고급주택에 해당하는 경우에는 해당중과세율 (8% 또는 12%)에 8%를 추가하여 적용(16% 또는 20%)한다.

아래의 주거용 건물 중 1구의 건축물이 어느 하나에 해당하는 경우 그 부속토지와 함께 고급주택으로 본다. 다만 취득당시 시가표준액(주택공시가격)이 9억원을 초과(4번은 금액에 관계없음)하는 경우로 한정한다.

  1. 건축물의 연면적(주차장 제외)이 331m를 초과하는 경우
  2. 대지면적이 662m를 초과하는 경우
  3. 공동주택이 아니면서 엘리베이터(200kg 이하 소형 제외)가 설치된 경우
  4. 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장이 설치된 경우(공동주택 제외)
  5. 공동주택(다가구용 주택 포함)으로서 연면적이 245㎡(복층형은 274m)를 초과하는 경우

다음 편에서는 다주택임에도 취득세 중과세에서 제외되는 경우 및 취득세 감면 사유 등에 대해서 알아볼 예정이다.

* 위 글은 작성일 현재의 세법을 중심으로 알기쉽게 설명한 것이므로 일부가 생략될 수 있습니다. 세법은 변수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용에 있어서는 반드시 세무사 등 전문가의 검토가 필요함을 알려드립니다.(필자 주)

 

 



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