공공사업용지로 양도 및 수용시 양도세 감면
공공사업용지로 양도 및 수용시 양도세 감면
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.07.15 09:01
  • 댓글 0
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공공용지로 해당 사업시행자에게 토지 양도하면 양도소득세 10% 감면
사업인정고시가 있기 전 2년 넘게 보유한 부동산에 대하여 감면 적용
공공사업용지로 양도하거나 수용되면 비사업용 토지에서도 벗어나
양도세 감면 한도 연간 1억원, 감면 소득세의 20%는 농어촌특별세로 납부

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [41]

공공사업용지로 양도 및 수용되면 양도세 감면

A씨는 시골에 농지 1,000㎡를 소유하고 있다. 농지임에도 직접 농사를 짓지 않으므로 비사업용 토지에 해당한다. 10년 전에 부대비용을 포함하여 1억 원에 취득하였는데, 지금의 시가는 3억원 정도라고 한다. 돈이 필요하여 팔려고 하는데 비사업용 토지라고 하여 양도소득세가 중과세 대상이라서 어떻게 할까 고민 중이다.

내년에는 비사업용 토지에 대한 양도소득세의 세율이 크게 올라갈 것이라는 소식이 있어 더욱 고민이다. 금년에 3억원에 팔 경우 세금은 얼마나 될까? 내년에 파는 것과 얼마만큼 차이가 있을까?

양도가액이 3억원이고 취득가액(취득세 등 공제가능한 부대비용 포함)이 1억원이라면 양도차익은 2억원이다. 여기에 10년 이상 보유에 대한 장기보유특별공제액은 양도차익의 20%, 즉 4천만원이다. 양도차익에서 4천만원을 공제하면 양도소득금액은 1억 6천만원이다. 여기에서 양도소득 기본공제액 250만원을 빼면 과세표준 1억 5,750원이 된다.

과세표준이 1억5천만 원이 넘고 3억원 이하인 경우에 적용할 세율은 38%다. 그런데 비사업용 토지의 경우에는 여기에 10%p.를 할증하게 되므로 48%를 적용한다. 그래서 산출한 세액이 5,620만원이고, 지방소득세를 포함하여 6,182만원이 나온다.

여기까지는 금년에 양도하는 비사업용 토지에 적용하는 세법에 따라 계산한 결과이다.

그러나 지난 3월에 발표된 '부동산 투기 근절 및 재발방지 대책'에서 밝힌 대로 세법이 개정되면 내년부터 양도되는 비사업용 토지는 기본 세율에 20%p.를 가산하고, 장기보유특별공제도 제외된다. 그러한 예상을 적용하여 세금을 계산해보니 예상세액이 1억 460만원이나 되었다. 

A씨의 고민이 더욱 커졌다. 그러던 차에 기쁜 소식이 들려왔다.

시골에 소유하고 있던 농지가 군청에서 새로 건설하는 도로부지에 편입된다는 것이다. 도로부지에 편입되고 당해 사업인정고시가 되면서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(약칭 “토지보상법”)에 따라 보상을 받게 되었다.

이렇게 되면 비사업용 토지에서 벗어나게 되고, 오히려 산출세액의 10%를 감면받게 된다. 현금으로 보상을 받는 경우에 감면율이 10%이지만 채권보상 시는 15%가 된다. 그리고 3년 만기 특약채권으로 받을 때는 30%, 5년 만기 특약채권으로 받으면 40% 감면을 받는다.

공공사업용지로 양도할 때 보상유형별 세액감면율

A씨의 경우 3억원의 현금보상을 받게 되면 내야 할 양도소득세는 4천만 원대로 줄어든다. 5년 만기 특약채권으로 받는다면 2,600만원대로 낮출 수 있다.

세액감면의 비율로만 보면 채권으로 받은 것이 유리하겠지만, 특약채권의 경우 중간에 자금이 필요하여 중도해지 등 약정을 어길 경우 세금 추징 등 불이익이 따를 수 있다. 자금계획 및 이자율 등도 검토해보고 잘 생각해서 결정해야 한다. 실제로는 현금보상이 대부분이라고 한다.

감면받을 세액이 당해 토지에 대한 다른 감면세액을 포함하여 연간 1억원이 초과할 경우에는 1억원까지만 감면을 받을 수 있다. 그리고 양도소득세를 감면받게 되면 감면받은 세액의 20%의 농어촌특별세를 내야 한다.

세법에서는 공공용지와 관련하여 양도소득세 감면대상이 되는 경우를 다음 3가지로 열거하고 있다.

① 「토지보상법」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

② 「도시 및 주거환경정비법」(약칭: 도시정비법)에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하는 정비구역)의 토지 등을 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

③ 「토지보상법」 등 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

양도하는 토지가 위의 경우에 해당한다고 하여 모두 감면대상이 되는 것은 아니다. 당해 토지를 공공사업 등의 사업지역에 대한 사업인정고시를 하기 전 2년 내에 취득한 것은 감면대상이 아니다. 즉, 사업인정고시 전 2년 넘게 보유한 경우에 감면대상이 된다는 것이다. 공공개발이 예정된 사실을 미리 알고 부동산을 취득하는 투기수요를 예방하기 위한 조치다.

감면을 받기 위해서는 어떠한 절차가 필요한가?

위 ①②의 경우와 같이 공익사업에 필요한 토지로 양도하는 경우에는 공공사업 또는 재개발사업시행자가 양도소득세 신고시 세액감면신청서에 당해 사업의 시행자임을 증명하는 서류를 첨부하여 관할세무서장에게 제출하면 된다.

그러나 위 ③의 경우와 같이 수용으로 이전되는 경우에는 양도인이 양도소득세 신고시(예정신고 포함) 세액감면 신청서에 수용 사실 확인 서류를 첨부하여 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

B씨는 A씨의 토지와 같이 도로용지에 들어가는 인근 토지를 4년 전에 배우자로부터 증여를 받았다. 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 토지를 5년 내에 양도하는 경우에는 증여받을 때의 가액을 취득가액으로 보는 것이 아니라, 증여자인 배우자가 처음 취득할 때 가액을 취득가액으로 본다. 그렇게 되면 취득가액이 낮아서 세금이 많아진다. 이러한 과세방식을 이월과세라도 하는데, 증여를 통한 우회거래로 세금을 회피하는 것을 막기 위한 것이다.

그러나 B씨도 위의 공익사업에 대한 사업인정고시를 하기 전 2년이 넘은 상태에서 취득하였고, 공공사업용지로 양도하기 때문에 이월과세가 면제되고 증여받을 때의 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산한다. 당연히 세액감면도 받을 수 있다.

참고자료1
참고자료1
참고자료2
참고자료2

* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법 적용은 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다. (필자 주)



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