7월 고지분 재산세, 알고나 냅시다
7월 고지분 재산세, 알고나 냅시다
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.07.21 14:03
  • 댓글 0
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건물분 재산세는 7월, 토지분 재산세는 9월에 고지
주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나누어서 고지
재산세 납세의무자는 과세기준일 현재 소유자
재산세엔 지역자원시설세와 지방교육세 따라붙어

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [42]

7월 고지분 재산세, 알고나 냅시다.

7월이 되면 집집마다 시·군·구청에서 보낸 세금 고지서가 날아든다. 금년도 건축물에 대한 재산세와 주택분(1기분) 재산세다. 재산세는 과세기준일 현재에 보유하고 있는 재산에 대하여 7월과 9월에 세금이 나오는데, 건축물에 대한 재산세는 7월에, 토지분에 대한 재산세는 9월에 고지된다. 그런데 건축물 중에서도 주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나누어 고지하게 된다. 납부기간은 각 고지된 달의 16일부터 말일까지다.

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 해당 부동산의 매도로 세금이 고지된 7월에는 자기의 소유가 아니더라도 6월 1일 기준으로 소유권이 있었기 때문에 세금을 납부해야 한다. 주택분에 대하여 9월에 나오는 2기분 세금도 과세기준일은 6월 1일로 동일하다.

재산세는 가지고 있는 재산을 담세력으로 판단하여 지방자치단체별로 과세하는 지방세이다. 지방세 중에서도 시장·군수·구청장(기초자치단체를 말함)이 과세하는 세금이다. 재산세는 시·군세임에도 시·도세인 지역자원시설세와 지방교육세가 목적세로 따라붙는다.

이번에 배달된 고지서를 자세히 보면 재산세(도시지역은 도시지역분 재산세가 별도로 추가됨)외에도 지역자원시설세와 지방교육세가 같이 나와 있다. 도시지역에 거주하는 사람은 일반 재산세에 도시지역 재산세를 추가로 내게 되는데, 경우에 따라서는 슬그머니 따라붙은 도시지역분 재산세가 일반 재산세보다 더 많을 수도 있다.

주택에 대한 일반 재산세의 세율이 과세표준에 따라 0.1%~0.4%로 누진구조이지만 도시지역분은 과세표준에 0.14%를 적용하기 때문이다.

재산세 과세표준의 계산방식과 세율체계는 크게 주택분, 주택 이외의 건축물(이하 건축물), 토지, 이렇게 세 가지로 구분할 수 있다. 각각의 과세표준은 시가표준액을 기초로 하며, 여기에 공정시장가액비율을 곱하여 계산한다.

공정시장가액비율이란 무엇인가? 재산세나 종합부동산세의 과세표준을 계산할 때 공시지가 등 시가표준액을 곧바로 과세표준으로 하게 되면 세부담이 급격히 늘어나는 문제를 완화하기 위하여 과세시간표준액에 일정한 비율을 곱하게 되어 있다.

현행 지방세법(제110조)에서는 그 비율을 주택의 경우 40%~80%까지 적용할 수 있고, 그 외의 부동산에 대해서는 50%~90%까지 적용할 수 있게 하였으며 실제 적용할 비율은 시행령에서 정하도록 하고 있다. 현행 지방세법 시행령(제109조)에서는 주택은 60%, 그 외 부동산은 70%를 적용하도록 하고 있다. 이 공정시장가액비율을 몇 %로 하느냐에 따라 국민의 세부담이 엄청나게 달라질 수 있다. 정부에서 마음만 먹으면 국회의 법개정을 거치지 않고도 국민의 세부담을 크게 올릴 수 있도록 하는 것은 조세법률주의를 규정한 헌법정신에 위배된다는 논란의 소지를 안고 있다.

재산세 과세표준 계산방식
재산세 과세표준 계산방식

도시지역 재산세에 대한 과세표준과 특정 재산의 재산세에 따라 붙는 지역자원시설세의 과세표준도 일반 재산세의 과세표준과 같으며, 지방교육세는 재산세 납부세액을 과세표준으로 한다.

재산세의 세율은 어떤 구조로 되어 있을까? 재산세의 세율도 크게 주택분과 건축물, 토지로 나누어진다. 이번에는 이번 달에 고지된 주택과 건축물에 대해서 알아본다.

주택은 과세표준의 구간에 따라 0.1%에서 0.4%까지 누진구조로 되어 있다. 그러나 1세대1주택자 보유한 공지기가 6억원 이하의 주택에 대해서는 각 구간별로 0.05%p.를 인하하여 2023년까지 특례세율을 적용한다.

A씨는 공시가 6억원 이하의 아파트 1채와 단독주택 1채가 있다. 단독주택이 주택임대사업자로 등록된 주택이 있을 경우 아파트가 1세대1주택으로서 특례세율을 적용할 수 있을까? 양도소득세를 계산할 때와 달리 주택임대사업자 임대용으로 등록되었다 하더라도 주택수에 포함되기 때문에 A씨는 1세대2주택자로서 특례세율을 적용할 수 없다. 그리고 별장용 주택의 세율은 4%로 별도로 정해져 있다.

주택분 재산세 세율표
주택분 재산세 세율표

주택분 재산세는 과세표준에서 세율을 적용하면 산출세액이 되는데, 이 세액이 그대로 고지되는 것은 아니다. 세부담 상한선이 있어서 상한선을 초과한 세액을 차감하여 고지한다.

세부담 상한선은 공시지가 등의 상승에 따라 직전년도에 납부했던 세액보다 급격히 높아지는 것을 방지하기 위하여 공지가격 등급별로 전년대비 105%~130%까지 상한율을 정해놓고 있다. 3억원까지는 105%, 6억원까지는 110%, 6억원 초과분은 130%가 상한율이다.

주택 이외 건축물의 재산세 세율은 3가지다. 골프장과 고급오락장은 4%, 공장용 건축물(주거지역 및 지정지역 내)은 0.5%, 이외 건축물은 0.25%, 이렇게 각각 단일세율로 되어 있다.

부부공동소유로 등기된 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 계산할 때 과세표준이 지분대로 나누어지고 각각 기본공제를 하게되어 1인명의 보다는 세액이 줄어든다. 재산세도 그럴까? 재산세는 그렇지 않다. 재산을 과세단위로 하기 때문에 일단 그 재산에 대해서 납부할 세액을 계산하고 납부할 세액을 가지고 지분대로 나눈다. 그렇게 되면 단독명의나 공동명의나 납부할 세액을 같아질 수 밖에 없다.

주거용으로 사용되는 오피스텔 하나를 소유한 B씨에게 건물분 재산세가 나왔다. 주택분 재산세와 주택이 아닌 건물분 재산세는 과세표준 계산방식이나 세율적용에 상당한 차이가 있다. B씨의 오피스텔을 주택분으로 계산하면 재산세를 훨씬 줄일 수 있다. 어떻게 해야 하나?

일반적으로 오피스텔은 건축물로 과세되지만 현황과세의 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우에 납세자의 신청에 한해 주택으로 과세한다. 따라서 관할 지자체에 주거사실을 증명할 수 있는 자료와 함께 재산세 변동신고를 접수하여 바로잡을 수 있다.

다만 오피스텔을 주거용으로 사용되는 경우 양도소득세 계산 시 주택수에 포함됨을 고려해야 하며, 주택임대사업자의 장기임대주택이라면 상관없다.

주거 사실을 증명하는 데는 주민등록 등본, 취학 여부, 수도·전기·가스사용 현황(주거용인지 상업용인지 확인) 등을 제출하면 도움이 될 것으로 생각된다.

지방세의 종류
지방세의 종류

* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법 적용은 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다. (필자 주)


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