조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [48]

상가겸용주택 양도할 때 세금 줄이는 법 

안정된 노후생활을 준비하는 갑수 씨는 살고 있는 단독주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 지어 4층에 본인이 거주하고 3층은 주거용으로 1, 2층은 상가로 임대할 계획이다.

그러나 사람이 살다 보면 새로운 변수가 생길 수 있으므로 그 집에서 살다가 팔 수도 있는 일이다. 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세 과세대상이 되지 않도록 하고 싶은데 방법이 없을까?

1가구 1주택 비과세 규정을 적용할 때 한 동의 건물이 주택과 상가로 구성된 겸용주택의 경우 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같을 때에는 주택이 차지하는 면적만 주택으로 본다. 동일 지번의 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에도 마찬가지다.

따라서 겸용주택을 신축할 경우 주택 부분을 조금 더 크게 신축하고 1가구 1주택의 요건을 갖추어 양도하면 그 전부에 대하여 비과세가 적용된다.

갑수 씨의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택을 신축하고자 한다. 각 층의 면적이 똑같다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물(옥탑방 등)을 추가해서 주택 부분을 조금이라도 더 크게 하면 좋을 것 같다.

이 방안은 1가구 1주택에 해당할 경우의 세금 측면에서만 검토한 것이다. 건축 규제 여부, 임대수입 등 다른 변수를 충분히 고려하여 결정해야 한다. 그리고 만약 조정지역 내의 다주택자일 경우에는 주택으로 양도소득세를 계산하는 것이 상가 건물로 계산하는 것보다는 불리할 수도 있다.

그런데 여기에 내년부터 달라지는 부분이 있다. 2022년 1월 1일 이후 9억 원을 초과하는 고가의 겸용주택을 양도하는 경우에는 좀 다르다. 건물의 총면적에서 주택 부분이 50%를 넘더라도 전체를 주택으로 보지 않고, 실제 주거용이 차지하는 면적만 주택으로 보는 것이다.

그러나 고가주택(양도가 9억 원 초과)에 해당하지 않은 겸용주택은 현재와 같이 주택 부분이 주택 이외 부분보다 넓은 경우에는 주택으로 보고 양도소득세를 적용한다.

주택 부분 양도가액 9억 원이 넘을 것으로 예상되고 1가구 1주택의 요건이 되는 상가겸용 주택을 가지고 있는 사람이 매도를 고려하고 있으면 올해에 팔면 상가 부분에 대해서도 세금을 피할 수 있다.

2층짜리 상가겸용 주택에서 1층 상가를 임대하고 있는 을수 씨의 경우 2층 주택이 30평이고 1층 상가는 35평이다. 그런데 상가 부분에 장사하면서 쓸 수 있는 5평의 주거용 방이 한 칸 딸려 있다. 그 방을 주택으로 본다면 주택 부분 각 35평이고, 상가의 30평보다 크다. 전체를 주택으로 볼 수 있을까?

그러나 국세청의 해석을 그렇지 않다. 국세청은 이와 관련한 질의에서 다음과 같이 회신(재산 46014-212, 2001.2.28.)하였다.

소득세법에서 말하는 1주택이라 함은, 1세대의 구성원이 상시 주거용으로 활용하는 공간을 의미하는 것이며, 영업용 건물에 딸린 주거용 방은, 이를 점포 등 영업용 건물에 부속된 건물로 보아 주택에 해당하지 않는 것이다.

3층짜리 상가주택을 임대하는 병수 씨의 건물은 공부상 1층과 2층은 영업용 건물이고, 3층은 주택이다. 그런데 2층에는 세입자가 전부를 주거용으로 사용하고 있다. 2층을 주택으로 보아야 할까? 상가로 보아야 할까? 국세청의 해석은 다음과 같다.

주택에 해당하는지 여부는 공부상의 용도와 관계없이 실제 구조 및 사용 형태에 의해 판정하며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.

공부상 용도와 사실상의 용도가 다른 경우 실질 내용에 따르도록 하는 것은 국세부과의 대원칙이며, 관련된 국세청 해석사례는 수없이 많다. 다만, 실질 내용이 명백히 확인되는 경우에 실질 내용에 따른다는 것이다.

따라서 2층을 주택으로 주장하는 것이 유리할 것 같으면, 주거용으로 쓰고 있다는 증거자료를 확보해둘 필요가 있다.

정수 씨의 2층짜리 주상복합 건물은 지하층이 하나 있는데, 임대는 하지 않고 1층 상가와 2층 주택에서 다목적으로 쓰고 있다. 상가에 속할까? 주택에 속할까?

겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용 용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 연면적과 주택 이외의 연면적의 비율로 적절히 나누어 계산한다. (재산46014-132, 2001.02.02.)

겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용 용도에 따라 구분한다. 그러나 용도가 불분명한 경우 주택면적과 주택외 연면적의 비율로 안분계산한다. (부동산거래관리과-01502, 2010.12.21)

예를 들어 2층 건물의 계단이 2층 주택으로 통하는 전용 계단일 경우 1층 상가에 붙어 있더라도 주택면적에 포함한다.

* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법 적용은 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다. (필자 주)

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