상속주택의 거주기간은 피상속인과 함께 살았던 기간도 포함
주민등록상 같은 세대라도 따로 살면 다른 세대로 볼 수 있어
오피스텔도 사람이 거주하면 주택 수에 포함돼
조봉현 세무사의 알기쉬운 세금이야기 ③
1세대1주택 세금피하기 [2]
1세대1주택을 팔 때 양도소득세 비과세 요건 중 가장 중요한 것은 2년 보유 또는 2년 거주 조건이다.
일반적인 비과세 요건은 2년 이상 보유로 충족되지만, 서울특별시 등 조정대상지역*에 소재한 주택은 2년 거주조건을 함께 갖추어야 한다.
* 조정대상지역: 2020.9.1.자 1세대1주택 세금피하기[1]의 주석내용 참조
조정대상지역의 2년 거주 요건은 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택을 양도할 때 적용된다. 일반적으로 취득시기라 함은 소유권 이전등기를 하거나 잔금을 청산한 경우를 말한다. 그러나 예외적으로 무주택자가 조정대상지역내 주택을 취득하면서 2017년 8월 3일 이후 취득(등기)한 경우라 하더라도 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금이 지급된 경우에는 2년 거주요건을 적용하지 않는다. 보유조건만 적용한다.
상속받은 주택을 양도하는 경우에 취득일은 상속개시일로 본다. 따라서 상속받은 지 2년이 되지 않았다면 보유기간은 물론 거주기간이 충족되지 않았기 때문에 양도할 때 1세대1주택으로 비과세를 받기 위해서는 상속받은 후 2년을 채워야 한다.
그러나 이때도 예외가 있다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일 세대를 구성하고 있었다면 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주 및 보유 기간을 합하여 계산한다. 상속받기 전에 피상속인과 함께 거주했던 기간을 포함하여 2년 이상 보유 또는 거주요건이 충족되는 경우라면 상속을 받은 지 2년이 되지 않았더라도 상관없다.
이번에는 좀 다른 경우를 보자. 어떤 사람(30세 이상 미혼 자녀로 가정)이 부모와 함께 서울에서 살다가 자녀가 대전에 직장을 얻어 대전으로 가서 혼자 살게 되었다. 그런데 주민등록은 굳이 옮길 필요가 없을 것 같아 부모의 주민등록부에 그대로 두었다. 그리고 얼마 후에 자기 명의로 조그마한 오피스텔을 하나 사서 거기에서 생활하고 있다. 그리고 또 얼마 후에 서울의 부모가 2년 이상 살았던 서울의 주택을 팔게 되었다.
일단 세무당국에서 볼 때는 당연히 1세대2주택으로서 양도소득세 과세 대상이다. 부모와 자녀가 주민등록상 1세대가 되었고, 주택은 각자 1채씩 소유하여 2주택자가 되었으니 말이다. 자녀가 산 부동산이 오피스텔이라고 하더라도 자기가 거주하고 있기 때문에 주택으로 본다. 꼼짝없이 양도소득세를 내야 할까?
이런 경우에는 주민등록상 자녀와 부모가 같은 세대로 있었으나, 사실상 별도로 독립된 생활을 하였다면 별도의 세대라고 주장하고, 부모가 팔았던 주택이 1세대1주택에 해당한다고 입증하면 세금을 피할 수 있다.
국세부과 원칙에는 실질과세 원칙이라는 게 있다. 부모와 자녀가 주민등록은 같은 세대로 되어 있었다고 하더라도 사실상 각자 세대였다는 사실이 확인되면 같은 세대로 보지 않는다.
그러면 어떻게 입증을 해야 할까? 자녀가 대전에서 직장을 다니면서 살았다면 재직증명서가 있을 것이고, 대전에서 아파트 생활을 했다면 입주자관리카드나 관리비영수증 등이 있을 것이다. 그리고 자녀가 대전에 살면서 살던 집의 전기요금 등 공공요금을 자녀 명의로 납부하였다면 그에 관한 영수증도 있을 것이다. 이러한 서류들은 사실관계를 입증하는데 중요한 근가 될 수 있다.
그런데 만약 대전에 사는 자녀가 직장에 다니는 것이 아니라, 수입이 없이 대학교에 다니는 학생이고, 부모로부터 학비와 생활비를 받아서 생활하는 경우라면 또 달라진다.
이런 경우에는 부모와 자녀가 각자 다른 장소에서 살더라도, 학업상 필요에 따라 일시적으로 퇴거를 하였을 뿐, 부모와 생계를 같이하는 1세대로 본다. 이런 상황에선 주민등록이 따로 되어있다 하더라도 1세대로 판단한다. 따라서 앞에 말한 별도로 생활했다는 입증서류가 있더라도 소용이 없다.
서울에 사는 부모가 양도한 주택은 대전에 사는 자녀명의의 주택으로 인해서 1세대2주택이 되어 양도소득세를 내야 한다.
게다가 서울과 대전은 모두 조정대상지역이니 조정대상지역 내 다주택자에 해당되면 중과세율을 적용받아 생각보다 엄청나게 많은 세금을 물 수도 있다.
이러한 경우에 서울의 집을 꼭 팔아야 할 상황이라면, 자녀 소유인 작은 오피스텔을 먼저 처분하고 1세대1주택을 유지한 상태에서 팔아야 세금을 피할 수 있다. 다만 대전의 오피스텔 양도에 대해서는 양도차익이 발생할 경우에 양도소득세가 과세될 수 있으나, 서울의 주택이 과세되는 것 보다는 훨씬 이익일 게다.
그런데 이러한 상황에서 금년까지는 오피스텔을 팔고 나서, 서울의 집을 바로 팔아도 1세대1주택으로 비과세가 가능하지만, 2021. 1. 1.부터는 오피스텔을 팔고 나서 1주택이 되어도 2년간 1주택을 유지한 상태에서 팔아야 양도소득세를 면할 수 있다.
이 글은 작성일 현재의 세법 내용을 알기쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 양도소득세는 워낙 변수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용에 있어서는 반드시 세무사 등 전문가의 검토가 필요함을 밝혀둡니다.(필자 주)
