조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ④ .

집 팔고 세금 피하기 [1]-

양도소득세가 해당되지 않는 1세대1주택이라 함은 “생계를 같이하는 1세대가 국내에서 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우”를 말한다. 다만, 취득당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 한다. (본지 2020.9.10..자 1세대1주택 양도소득세 피하는 법[2] 참조) 그리고 3년을 보유·거주를 해야 하는 경우도 있다.(이 부분은 다른 기회에 설명예정)

그러나 양도할 주택에 1년 이상만 살았으면, 2년 보유 또는 2년 거주요건을 갖추지 않아도 과세되지 않는 경우가 있다.

어떤 납세자가 서울에서 주택을 취득하여 1년 넘게 거주하였는데, 근무하던 직장에서 수원으로 발령이 났다. 수원으로 이사를 가기 위해 2년을 거주하지 못하고 부득이 집을 팔았다. 서울의 주택을 양도하는 시점에서 다른 주택은 없었으며, 양도가액은 9억원이 못 된다. 이때 양도소득세가 해당될까?

취학, 질병의 치료·요양(1년 이상), 근무상 형편, 학교폭력 피해로 인한 전학으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때는 1년 이상 거주한 주택이라면 양도한 주택은 비과세 대상이다.

그런데 어떤 납세자는 수원에 집을 마련하여 직장을 옮기게 된 남편만 수원에 가서 살고, 아내는 자식들 교육을 위해서 자식들과 함께 서울에 남기로 했다. 그 대신 집을 팔고 서울의 명문 학군에 가서 자녀가 대학에 갈 때 까지 전세를 살기로 했다.

이런 경우는 근무상 형편 등이 있었다 하더라도 세대원 전원이 이사를 하지 않았기 때문에 양도한 주택에 2년 거주 요건을 채우지 못했다면 양도소득세 과세대상이다.

조정대상지역이 아닌 곳의 1세대1주택 비과세 요건은 거주에 관계없이 2년 이상 보유만 하면 된다는 사실은 이미 설명한 바 있다. 그러나 최소 1년의 거주조건은 갖추어야 하는 경우가 있다.

조정대상지역이 아닌 부산에 1주택(전세를 안고 매수하는 바람에 자기는 그 집에서 살지 않았음)을 소유하던 사람이 있다. 갑자기 장기 치료가 필요한 질병이 생겨 공기좋은 산골에 가서 몇 년간 요양을 해야 할 상황이 되었다. 가족 전체가 이사하여 거주할 전원주택을 구입할 목적으로 1년 이상 보유하던 집을 팔았다. 어떻게 될까?

이런 경우는 과세대상이다. 조정대상지역이 아니더라도 2년 보유 예외 적용을 받기 위해서는 최소한 1년 이상은 가족이 직접 살았던 주택이라야 한다. 부산의 주택에서 1년 이상 거주를 하였다면 당연히 비과세 대상일 것이다.

1년 이상 살던 집의 보유·거주 조건 예외는 다음과 같은 경우도 있다.

재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 2년 이내) 하게 되어 팔게 될 때다. 다만, 이 경우 재개발·재건축주택 완공 전(늦어도 완공 후 2년 이내)에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

앞의 사례들은 최소한 1년 이상은 살아야 2년 보유·거주 조건에서 벗어났지만, 보유나 거주기간을 전혀 따지지 않고 비과세가 되는 경우도 있다.

무주택자가 모처럼 서울에 집을 장만했다. 그런데 집을 산지 몇 달 되지도 않아서 해외지사로 발령이 났다. 최소한 1년 이상 근무를 해야 하는 조건이다. 고심하다가 그냥 집을 팔고 가족 전원이 같이 가서 몇 년간 근무하다 오기로 했다. 집을 팔려고 하니 고민이다. 집을 산지 몇 달 안 되어 팔게 되더라도 양도차익이 없으면 세금 낼 일도 없겠지만, 갑자기 집값이 올라서 세금이 걱정이다. 비과세 적용을 못 받으면 단기양도에 해당되어 양도차익의 절반 이상을 세금으로 내야 한다니 더욱 걱정이다.

세법에서는 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하거나 세대원 모두가 해외로 이민을 가게 되는 경우에 집을 팔면 보유·거주기간에 관계없이 1세대1주택 여부를 판단한다.

따라서 위의 사례는 양도소득세 걱정을 하지 않아도 된다. 그러나 꼭 주의할 사항이 있다. 출국한 지 2년 내에는 집을 팔아야 양도소득세 비과세 대상이 된다. 그리고 양도가액이 9억원을 넘는다면 그 9억원이 넘는 부분에 대해서만 양도소득세가 해당된다.

얼마 전 국가 핵심기관의 수장으로 임명된 사람이 무주택자로서 분양조건의 임대주택에 거주한다고 하여 화제가 된 적이 있다.

어떤 사람이 임대주택법에 의한 건설임대주택에 5년간 살다가 그 주택을 분양받게 되었다. 그리고 사정이 생겨 분양받고 몇 달 만에 팔았다. 실제 자기 명의로 보유한 기간은 몇 달 되지 않는다. 양도소득세는 어떻게 될까?

양도하는 그 주택의 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상이라면 분양받아 자기 소유로 된 이후 곧바로 팔아도 보유기간에 관계없이 1세대1주택 적용을 받을 수 있다.

참고할 법령: 소득세법 제1항 및 소득세법 시행령 제154조

* 이 글은 작성일 현재의 세법을 근거로 알기쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수도 많고 자주 개정되므로 실제 적용시는 사안별로 세무사 등 전문가의 검토가 필요함을 밝혀둡니다.(필자 주)

조봉현 논설위원 다른기사 보기