과거에 신고를 했던 사람은 변동사항이 있을 경우에만 신고
일정 요건에 해당되는 임대용 주택 등은 합산배제로 종부세 과세 안 해
홈택스에서 미리채움 서비스 제공받으면 간편하게 신고할 수 있어
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ⑤
종합부동산세 과세대상과 합산배제신고
국세청은 최근 올해 종합부동산세 정기고지에 앞서 합산배제 및 과세특례 부동산을 반영하기 위해 해당 사유가 있는 납세의무자는 10월 5일까지 신고하라는 안내문을 발송했다.
원래 합산배제 및 과세특례 신고기간은 매년 9월 16일부터 30일까지다. 그러나 금년은 9월 30일이 추석연휴가 시작되는 관계로 10월 5일(월요일)까지로 자동 연장된 것이다.
종합부동산세는 어떤 세금이고, 합산배제는 또 무엇인가?
종합부동산세란 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다. 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 고지는 11월 하순에 이루어진다. 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다.
이 세금은 고가의 부동산을 다수 소유하고 있는 부동산 과다 보유계층에 대한 높은 금액의 세금 징수를 통해 부동산 과다 소유 및 투기 억제의 효과를 노린 것이기도 하다.
그러나 수도권의 집값이 계속 오르면서 공시가격도 덩달아 인상되어 서울의 경우 웬만한 주택은 6억원이 초과하게 되어 종합부동산세 납부대상자도 크게 늘어나고 있다.
부동산에 대해서는 1차로 시ㆍ군ㆍ구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 지방세인 재산세를 부과한다. 그리고 2차로 납세자별로 재산세가 부과된 부동산을 종합(합산)하여 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해서는 다시 국세에 속하는 종합부동산세를 부과한다.(아래 별표 참조) 국가에서 부과하는 국세는 지방세와 달리 관할 세무서가 고지한다.
이때 종합부동산세 과세대상에 합산하지 않는 부동산을 합산배제 대상이라고 한다. 합산배제 대상 부동산은 납세자가 세무서에 미리 신고를 해야 하는데, 과거 연도에 신고를 했던 사람은 변동사항(소유권, 면적)이 있을 경우에만 신고를 한다.
합산이 배제되는 임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 별도로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 정하는 주택을 말한다.(아래 별표 참조)
이러한 주택이라도 시군구에 임대사업자 등록 및 세무서에 주택임대업으로 사업자등록이 되어 있어야 한다. 뿐만아니라 과세기준일 현재 임대 상태에 있어야 한다. 아직 등록이 안 되어 있더라도 합산배제 신고기간 종료일까지 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록을 한 경우에는 합산배제 임대주택에 포함된다.
그리고 매입임대와 건설임대의 경우 2019.2.12. 이후에 임대계약(갱신 포함)을 체결한 주택부터는 임대료 증가율 5% 이내의 요건을 지키지 않으면 합산배제가 적용되지 않는다.
또한 매입임대의 경우 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 새로이 취득한 장기일반임대주택도 합산배제 대상이 아니다.
이 외에 종업원의 주거를 위한 기숙사 및 사원용 주택(85m2 이하 또는 공시가격 3억원 이하)도 합산배제 대상이다. 영유아보호법에 의한 가정어린이집으로서 5년 이상 운영하는 주택 등도 마찬가지다.
종합부동산세법 제8조와 같은법 시행령 제3조 및 제4조에는 이 외에도 합산배제 대상으로 열거된 사항이 많다. 그러나 너무 복잡하고 대부분 매우 특수한 경우이므로 여기서는 설명을 생략한다.
해당 부동산을 보유한 납세자가 9월(16~30일)에 합산배제 신고서를 제출하는 경우 11월 정기고지 시 해당 부동산이 과세대상에서 제외된다.
홈택스를 이용하여 전자신고를 할 경우에는 부동산 명세 ‘미리채움’ 서비스 등을 제공받아 비대면으로 간편하게 신고할 수 있다.
종합부동산세 세액을 산출하는 방식은 좀 복잡하다. 먼저 재산의 종류별(주거용 건물, 종합합산대상 토지, 별도합산대상 토지로 구분)로 전국에 있는 재산의 공시가액을 합하여 아래 표에 있는 기준금액을 공제한다. 그 금액에서 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 된다.
공정시장가액비율이란 공시가격에서 공제금액을 뺀 금액에 직접 세율을 적용할 경우의 일시적 부담을 줄이기 위해 연도별로 높여가면서 일정비율 곱하게 되는데, 2020년도분에 대해서는 90%를 적용한다. 2019년도분은 85%를 적용했고, 2021년도에는 95%, 2022년도에는 100%가 적용될 예정이다.
과세표준에 적용할 세율도 재산의 종류별로 4가지 유형으로 나누어지는데, 모두 누진구조다. 세율 적용한 후에 기납부된 재산세를 공제하면 산출세액이 된다. 2021년도부터는 주택부분에 대한 세율이 크게 높아진다.
