집 팔고 양도세 피하기 [2]
집 팔고 양도세 피하기 [2]
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2020.09.25 09:28
  • 댓글 0
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주택의 부수토지, 도시지역은 주택면적의 5배까지
읍·면이라도 도시지역으로 분류된 곳 많아
주택 부수토지 기준면적 넘어서면 비사업용 토지
2022년부터 수도권 도시지역은 3배 이내만 적용
수도권에 마당 넓은 단독주택 가진 사람 지금부터 고민

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ⑥

집 팔고 양도세 피하기 [2]

경기도의 어느 면 단위 농촌에서 전원생활을 하던 친구가 1세대1주택을 팔았는데 세금이 많이 나왔다면서 문의를 해왔다. 넓은 대지에 전원주택을 짓고 살던 친구는 그 집을 팔았다. 1,000㎡의 넓은 대지에 주택면적은 100㎡이다. 10년 이상 살았고, 원래는 시골이었으나 주변이 개발되어 집값이 크게 올랐다.

1세대1주택이고 2년 이상 보유에 2년 이상 거주까지 했다. 아무리 수도권이라도 도시가 아닌 농촌이기 때문에 당연히 비과세로 알고 양도소득세 신고를 하지 않았다. 양도소득세가 왜 나왔을까?

1세대1주택이라고 하더라도 부수토지가 일정 범위를 넘어서면 그 넘어선 토지 부분은 주택의 부수토지로 보지 않기 때문에 과세대상이 된다. 여기서 말하는 주택의 부수토지란 도시지역은 주택 바닥면적의 5배 이내를 말하고 도시지역이 아닌 경우에는 10배 이내를 말한다. 그리고 주택 부수토지로서 이 기준을 초과하면 1세대1주택에 관계없이 비사업용 토지에 해당한다.

위 사람은 1,000㎡의 대지에 100㎡의 주택을 지어서 살았고, 1세대1주택 요건을 갖추었다. 도시지역이 아니고 주택에 딸린 대지가 주택면적(바닥면적)의 10배 이내라면 대지면적이 모두 주택의 부수토지에 해당되어 양도소득세 과세대상이 아니다. 그런데 그게 아니었다.

이 도시지역이라는데 주의가 필요하다. 흔히들 ○○동은 도시지역이고, ○○면이나 ○○읍은 도시지역이 아닌 것으로 이해하기 십상이다. 필자도 세무사가 되기 전엔 그렇게 생각한 적이 있었으니, 일반 납세자라면 오죽하랴. 그렇게 판단하면 큰 오산이다.

관련 사항을 규정한 소득세법 시행령 제154조 제7항에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지는 5배이고, 그 외 지역은 10배라고 되어 있다.

그런데 이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭; 국토계획법) 제6조 제1호에서는 도시지역에 대하여 “인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역”이라고 규정하고 있다. 과연 이 말만으로 특정 주택의 소재지가 도시지역인지의 여부를 판단할 수 있는 사람이 얼마나 될까? 특히 읍·면 지역에선 더욱 알기 어렵다.

○○동이라고 하면 거의 예외없이 도시지역일 가능성이 크다. 그러나 ○○읍·면이라 하면 무조건 확인을 해봐야 한다. ○○읍·면이라도 도시지역으로 지정된 곳은 매우 많다.

가장 쉽게 확인할 방법은 인터넷에서 토지이용규제정보서비스에 접속하여 지역·지구를 열람해 보는 것이다. 국토교통부에서 운영하는 위 시스템에 들어가서 지번을 조회하면 쉽게 확인이 가능하다.

그런데 도시지역이라고 바로 표시된 경우도 있지만, 도시지역이더라도 도시지역이라고 표시되어 있지 않고 세분화된 명칭으로 표시되어 있으면 이해하기 어려울 수도 있다. 당해 시스템은 국토부에서 운영하지만 수록되는 데이터는 각 지방자치단체가 직접 입력하기 때문에 표시방식에 차이가 있다.

그래서 토지분류에 대한 이해가 필요하다. 토지는 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되기 때문에 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 표시되었다면 도시지역은 아니지만, 세분화된 명칭이라면 주의깊게 봐야 한다.

국토계획법에 의한 분류체계는 다음의 표와 같다.

국토계획법에 의한 용도지역의 분류체계
국토계획법에 의한 용도지역의 분류체계

그런데 위 납세자의 경우 처음에 집을 살 때는 도시지역이 아니었으나, 살다 보니 자기도 전혀 모르는 사이에 도시지역으로 지정되었다. 행정구역은 여전히 ○○면 ○○리다. 그렇지만 행정구역의 단위 명칭과 도시지역 여부는 완전히 별개다.

위 납세자의 주택이 농어촌에 있더라도 국토계획법상 도시지역에 소재하므로 주택의 부수토지는 주택면적의 5배 이내만 해당이 된다. 따라서 대지면적 중 500㎡는 주택의 부수토지로 보지 아니하기 때문에 아무리 1세대1주택이라 하더라도 토지 500㎡에 대해서는 세금을 내야 한다.

세금계산은 양도가액 중 먼저 주택가액과 토지가액을 안분하고, 그 다음에 토지가액을 안분하여, 부수토지 초과분에 대해서 과세한다. 그런데 그때의 토지는 또 비사업용 토지에 해당되어 중과세까지 당하게 된다. 단독 주택 가격이 크게 올랐다면 보통 집값보다는 땅값이 올랐을 가능성이 훨씬 높기 때문에 세부담은 더욱 무거워질 것이다.

취득할 때는 도시지역이 아니었더라도 양도할 때 도시지역이면 도시지역의 부수토지 기준에 따라야 한다. 따라서 이러한 경우에 언젠가는 집을 팔 계획이 있다면, 수년 전부터 미리미리 대책을 세워야 한다. 세무사 등 전문가와 상담을 통해서 부수토지가 넘는 부분이 비사업용 토지에서 빠져나갈 대책이라도 세워야 한다.

그런데 2022년부터 또 엄청난 변화가 생긴다. 수도권에 해당하는 서울·인천·경기 지역에서는 도시지역의 부수토지가 5배 이내에서 3배 이내로 축소된다. 특히 수도권은 아무리 시골이라도 웬만하면 도시지역으로 되어있다. 다만, 수도권 도시지역이라도 녹지지역이라면 5배가 그대로 유지된다. 수도권이라도 도시지역이 아니라면 10배로 변동이 없다.

위 사례의 경우 녹지지역이 아니고, 2022.1.1. 이후 팔게 된다면 땅값 중 70%에 대해서는 주택의 부수토지에서 빠지게 된다. 여기에다 비사업용 토지에 해당이 되면 폭탄 수준의 엄청난 양도소득세를 물어야 할 것이다.

수도권 도시지역 부수토지 면적 축소는 2020.2.11.자 소득세법 시행령 개정에 따른 것인데, 이 개정 사항은 2022.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용되기 때문이다.

도시지역의 주택 부수토지는 건물면적의 5배 이내라는 수십 년간의 공식이 깨진다. 따라서 마당 넓은 단독주택을 가진 사람이라면 지금부터 1세대1주택이 아니더라도 심각한 고민이 필요하다.

* 이 글은 작성일 현재의 세법을 근거로 알기 쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수도 많고 자주 개정되므로 실제 적용시는 사안별로 반드시 세무사 등 전문가의 검토가 필요함을 밝혀둡니다.(필자 주)



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