집팔고 양도세 피하기 [3]
집팔고 양도세 피하기 [3]
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2020.10.06 08:32
  • 댓글 0
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1주택과 주거용 오피스텔이 있으면 2주택에 해당
사무실로 임대한 오피스텔, 세입자가 주거용으로 쓰면 주택
본래 주택은 일시 주거 외 용도로 쓰더라도 주택으로 봄

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ⑦

집팔고 양도세 피하기 [3]

수도권에 아파트 1채를 가진 어느 지인이 이 집에서 5년째 살고 있다. 그리고 2년 전에 지방의 어느 도시에 오피스텔 하나를 분양받아 임대하고 있다. 주거겸용 오피스텔인데, 분양받을 때 분양사의 권유에 따라 사무실 임대로 사업자등록을 하고 분양가에 포함된 부가가치세를 환급받았다.

이 사람은 살고 있는 아파트 외에 다른 주택이 없기 때문에 1세대1주택이라고 생각하고 있다. 오피스텔이 있기는 하지만 다른 사람에게 사무실용으로 빌려주었다. 임대차 계약을 할 때 공인중개사의 권유로 세입자는 그 오피스텔에는 주민등록을 하지 않는다는 조건을 명시했다.

그리고 그 사람은 살고 있던 아파트를 팔았다. 수도권의 주택값이 많이 오른 덕분에 상당한 양도 차익이 생겼지만, 1세대1주택으로 비과세라고 생각했기 때문에 양도소득세 신고를 하지 않았다. 그런데 1년 후에 많은 금액의 양도소득세가 나왔다. 어찌된 영문일까?

누구나 부동산을 매매하면서 소유권 이전 등기를 하면 그 등기신청서 부본이 국세청으로 넘어간다. 국세청은 등기소로부터 매매거래 뿐만 아니라 등기를 하는 모든 자료를 통보받기 때문에 부동산 거래를 손금보듯이 보고 있다.

양도자의 주소지 관할 세무서에서는 부동산을 양도한 사람에게 양도소득세 신고 안내문을 보낸다. 그리고 신고를 하든지 안 하든지 해당 자료를 처리하기 위해 분석을 한다. 주택을 양도한 것이라면 1세대1주택 여부도 따져본다.

그런데 이 사례의 경우 세무서의 담당자가 이 사람이 소유하거나 소유했던 부동산을 모두 조회를 해보고 오피스텔이 있다는 사실을 확인했다. 그리고 혹시 그 오피스텔에 주민등록자가 있는지 조회한 결과 세입자의 가족이 그 오피스텔에 주민등록을 하고 거주용으로 사용하고 있다는 사실이 밝혀졌다. 이에 따라 팔았던 아파트는 1세대1주택으로 인정받지 못하게 된 것이다.

이 납세자는 건물주가 전혀 모르는 상태에서 세입자가 임의로 계약조건을 어기고 주민등록을 하였기 때문에 자기는 책임이 없다고 한다. 그리고 세무서가 이 오피스텔을 주택으로 판단하고 양도한 아파트에 대하여 1세대1주택을 인정하지 아니한 것은 부당하다고 불복을 했다. 그렇지만 받아들여지지 않았다.

소득세법 기본통칙 89-154…3(주택의 범위)에는 소득세법 제89조제1항제3호(1세대1주택의 양도소득세 비과세에 관한 규정)의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 해석하고 있다.

이는 국세청의 일관된 해석이며, 심사·심판청구 결정사례 및 행정소송 판례에서도 이러한 원칙은 유지되고 있다.

그리고 국세기본법 제14조에도 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.”고 실질과세 원칙을 규정하고 있다.

위 사례에서 임차인이 계약조건을 어기고 주민등록을 이전했다고 하더라도 당해 오피스텔이 주거용으로 사용되었는 것은 변함 없는 사실이다.

뿐만 아니라 이 납세자는 오피스텔을 분양받고 처음부터 주거용 임대가 되었다면 환급받은 부가가치세는 모두 토해내야 한다. 1년을 사무실로 임대하다 주거용 임대로 바뀌었다면 분양받을 당시 환급받은 세액 중 10%를 차감한 90%를 다시 내야 한다.

부가가치세를 환급받는 이유는 상가나 사무실 임대 등 부가가치세 과세사업에 사용되면 어차피 수입금액에서 다시 부가가치세를 납부할 것이기 때문이다. 그런데 주택임대라는 부가가치세 면세사업으로 바뀌면서(이를 “면세전용(免稅轉用)”이라 함) 더 이상 부가가치세를 납부할 일이 없어졌으니 환급받은 세액을 토해내라는 것이다.

위 사례에서 납세자가 주택을 양도하기 직전에 오피스텔을 확인해 보니 임차인이 주민등록을 이전해 놓고 주거용으로 사용하는 것을 알게 되었다고 생각해 보자. 그렇다면 당연히 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 하고 사무실로 사용하는 것으로 실제 상황을 돌려놨을 것이다. 그리고 주택을 팔았다면 주택양도 시점에서 다른 주택이 없었으니 양도주택은 1세대1주택을 인정받아 비과세가 되었을 것이다.

그런데 내년부터는 여기에도 변화가 생긴다. 오피스텔을 사무실 임대상태로 돌려놓음으로써 살고 있는 주택이 1세대1주택인 상태가 되었다고 하더라도, 이때부터 다시 2년 이상을 보유(조정대상지역은 보유기간 중 2년 이상을 거주)해야 하는 문제가 생긴다.

위 사례의 납세자가 위 상황과 반대로 오피스텔이 아닌 아파트를 하나 더 가지고 있었는데 그 아파트를 임차인이 사무실용으로 사용했다고 가정해 보자. 공부상 오피스텔임에도 사실상 주거에 사용되어 주택으로 보았으니, 반대로 아파트를 사무실용으로 사용하면 주택으로 보지 않을 수 있을까?

이러한 사례에 참고할 만한 다음과 같은 대법원 판례가 있다.

주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 ’주택‘에 해당하여 소득세법상 ’1세대1주택‘ 요건을 벗어나는 지의 여부는 건물 공부상의 용도에 관계없이 실제 주거용으로 사용하는 건물인가에 의하여 판단해야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2005.4.28. 선고, 2004두14960 판결)

그 주택을 완전히 용도변경하여 다른 목적으로 사용하는 경우라면 주택으로 보지 않을 수 있으나, 주택인 상태에서 일시적으로 다른 용도로 사용되는 것이라면 주택으로 보아야 한다는 것이다. 아파트의 경우는 주상복합건물이 아니라면 현실적으로 용도변경이 어렵다는 사실도 고려가 되어야 한다.

다음의 국세청 예규도 참고할만하다.

양도일 현재 1주택이 점포로 용도 변경되어 실지로 점포로 사용하고 있고, 나머지 하나의 주택이 소득세법 시행령 제154조의 요건에 해당하는 주택의 양도인 경우는 1세대1주택으로 비과세되는 것이다(재일 01254-627, 1992.3.12.)

위 사례에서 주택 외에 보유했던 오피스텔이 주거가 불가능한 사무실 전용 오피스텔이었다면 임차인이 주민등록을 했다고 하더라도 부득이한 일시 주거로 보아 주택으로 보지 않을 여지는 충분하다.

그리고 주거겸용 오피스텔이었다고 하더라도 그 장소에 주민등록이 되어 있지 않고 임차인의 사업자등록이 되어 있었더라면 어땠을까? 세무서에서 분석할 때는 1차로 전산정보에 의한다. 필자의 세무서 근무경험으로 볼 때 이 경우의 오피스텔은 주택으로 보지 않고 양도한 주택을 1세대1주택으로 보아 종결하였을 가능성이 높다.

당해 오피스텔에 대하여 건물주가 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였더라도 입주자(세입자)의 사업자등록이 없고, 주민등록도 되어 있지 않아 전산정보상 실제 주거용인 지의 여부가 불분명하다면 어떻게 될까? 세무당국은 납세자에게 소명을 요구하거나 세무공원이 현지확인을 통하여 판단할 수도 있다.

위에서 말한 케이스들은 사실판단 요소가 강하여 단정적으로 설명할 수는 없다. 문제가 되었을 때를 대비하여 세무당국을 설득할 수 있는 입증자료를 갖추어 놓을 필요가 있다.

 

* 이 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 설명한 것이므로 이해의 편의상 생략된 부분도 있다. 양도소득세는 매우 복잡하고 변수가 많으며 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 검토가 필요함을 밝혀둡니다. (필자 주)

 



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