집 팔고 양도세 피하기 [4]
집 팔고 양도세 피하기 [4]
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2020.10.19 12:38
  • 댓글 0
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후년부터 수도권 마당 넓은 집 팔면 세금폭탄 우려
주택 정착면적의 3배 이내만 부수토지로 인정
부수토지 제외되면 비사업용 토지로 중과세 대상
비사업용 토지에서 빠져나갈 방법은 없을까?

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ⑨

집 팔고 양도세 피하기 [4]

후년부터는 수도권 내 도시지역의 주택부수 토지의 기준면적이 크게 축소된다. 현재에는 건물 면적(1층 정착 부분의 면적)의 5배까지를 주택부수토지로 인정하지만 2022년도부터는 3배 이내로 축소된다. 이에 따라 마당 넓은 단독주택을 가진 사람들의 고민도 깊어졌다.

수도권이라도 도시지역이 아니라면 기준면적은 10배 이내로 변함이 없지만, 수도권에서 도시지역이 아닌 곳은 매우 드물다. 시골의 읍·면이라도 사람이 모여 사는 곳이라면 토지이용규제정보시스템을 조회하면 도시지역으로 지정되었을 가능성이 아주 높다.

그리고 도시지역이라도 녹지지역일 때는 5배가 그대로 유지되지만, 이 역시 사람 사는 밀도가 조금이라도 높으면 3배 까지만 적용되는 주거·상업·공업지역일 확률이 높다.

따라서 수도권 도시지역에서 마당 면적이 주택 정착 부분의 3배가 넘는 집을 가졌다면 양도할 때 1세대1주택 여부에 불구하고 3배가 초과한 부분의 대지에 대해서는 세금이 해당된다. 단순히 주택부수토지에서 제외되는 것으로 그치는 것이 아니다. 비사업용토지(편의상 “비사토”라고 하자)에 해당되어 높은 세율이 적용된다.

양도할 때 꼼짝없이 많은 세금을 모두 물어야 할까?

수도권 어느 도시에 사는 지인이 마당 넓은 집에서 10년째 살고 있는데 그 집을 팔려고 한다. 토지와 주택의 면적(1층 정착 면적을 말함)을 계산해보니 토지가 기준면적보다 크게 초과했다. 부수토지가 기준면적 이내가 되도록 주택을 증축하려고 하니 증축비용이 세금 무는 것과 비슷하게 나와서 별 실익이 없을 것 같다. 증축비용이 절감되는 세금보다 적다면 당연히 증축을 해서라도 부수토지 면적을 맞추는 것이 절세전략이 될 수 있을 것이다. 

그런데 집을 팔았을 때 어느 정도 세금을 내는 것은 이해하지만, 비사토 중과세만은 피하고 싶다. 그는 어디서 부수토지 초과 부분을 주차장으로 사용하면 비사토에 해당되지 않는다는 말을 들었다. 그래서 부수토지로 인정받지 못할 부분에 대해서 집을 팔기 1년 전부터 음식점을 하는 옆집에 주차장 용도로 빌려줬다. 그리고 지금 집을 팔면 양도소득세가 어떻게 되는지 물어왔다.

비사토에서 빠져나가는 방법이 그렇게 간단하지 않다. 비사토에 걸리지 않으려면 여러 가지 조건에 맞아야 한다.

먼저 기간조건이다. 주택을 10년 정도 가지고 있다가 팔기 직전에 잠시 기준면적에 맞추었다고 해서 비사토가 바로 제외되는 것은 아니다.

5년 이상을 보유한 토지의 경우 최근 3년 중 2년 이상 또는 최근 5년 중 3년 이상이거나 총 보유기간 중 60% 이상의 기간 동안 비사토 제외 요건에 맞아야 한다. 다만 기간의 계산은 당해 토지의 총보유기간이 5년 미만(3년 이상)이냐 3년 미만이냐에 따라 조금씩 다르다. 양도일 현재는 요건에 맞지 않더라도 양도 전의 기간에 위 요건 중 한 가지라도 충족되었다면 일단 기간적으로는 비사토에 해당되지 않는다.

그러나 기간조건을 갖추었다고 해서 비사토에서 빠지는 것은 아니다. 노외주차장의 경우에는 지주가 직접 주차장법에 맞는 주차장 사업을 하면서 세무서에 신고하는 연간 수입금액이 공시지가의 3% 이상(업종별로 기준율이 다름)이 되어야 한다. 그러니까 위와 같이 주차장 용도로 빌려 준 경우는 해당되지 않는다.

그리고 주택을 증축(1층 증축만 해당)하여 주택면적이 늘어남으로써 부수토지가 기준배율 이내에 해당하더라도 증축하고 나서 최소한 2년 이상이 되어야 한다.

그런데 증축한 주택이 무허가 주택이라면 어떻게 될까? 국세청의 여러 예규에 따르면 무허가 주택이라도 부수토지 면적을 계산할 때는 주택의 면적에 포함한다고 해석하고 있다. 다만 무허가 주택이라면 나중에 감독관청으로부터 적발되었을 때 상당한 벌칙이 따르기 때문에 절세의 실익을 따져봐야 한다.

그러나 무허가 건물이 주택이 아닌 다른 용도의 건물이라면 주택부수토지 기준을 적용하지 않고, 재산세의 종합합산대상 토지 여부를 따져서 판단한다. 따라서 주택이 아닌 무허가 건물의 부수 토지는 종합합산대상에 포함되어 비사업용토지에도 해당한다.

위의 사례에서 부수토지가 주택면적의 5배 이내로서 3배를 넘는다면 내년말까지는 다른 조건을 갖추지 않더라도 비사업용토지에 해당하지 않는다. 따라서 팔 계획이 있다면 그때까지 파는 것도 절세수단이 될 수 있다.

골목이나 도로가 주택으로서 대지가 넓어 세법상 부수토지 면적을 초과한다면 그 초과한 토지를 지자체에 공영주차장 용도로 제공(무상임대 등)하는 것도 비사업용 토지를 피하는 방법이 될 수 있다.

지방자치단체별로 다르기는 하지만 공영주차장으로 사용되는 토지는 대부분 재산세가 면제된다. 재산세가 면제되고 위에서 말한 기간요건(최근 3년 중 2년 등)을 채우면 자동으로 비사업용 토지에서도 제외된다. 세법에서도 “농지·임야·목장용지 이외의 토지로서 지방세법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 면제되는 토지는 비사업용 토지로 해당되지 않는다”고 규정하고 있다.

이러한 방법에 관심이 있다면 소유토지를 공영주차장으로 제공할 수 있는 지의 여부와 재산세 감면 여부를 지방자치단체에 문의하여 보는 것도 좋을 듯 하다.

참고할 법령: 소득세법 제89조(비과세 양도소득), 제104조(양도소득세의 세율), 제104조의3(비사업용토지의 범위)

* 이 글은 작성일 현재의 세법을 근거로 알기 쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수도 많고 자주 개정되므로 실제 적용시는 사안별로 반드시 세무사 등 전문가의 검토가 필요함을 밝혀둡니다.(필자 주)


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