종전주택 취득하고 1년 지난 후 신규주택 취득해야
신규주택 취득 후엔 1년·3년 안에 종전주택 팔아야
종전주택 양도시 비과세 요건을 갖춘 경우에 적용
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ⑫
집팔고 양도세 피하기 [6]
살다 보면 이사를 해야 할 때가 있다. 자녀가 자라면서 보다 넓은 집이 필요해 질 수도 있고, 직장 출퇴근상 이사가 필요할 때도 있다. 아니면 이사와 관계없이 그냥 보다 좋은 집을 갖고자 하는 경우 등 동기는 다양하다.
집값이 오르는 상황에서는 새로운 집을 먼저 취득하고 나서 종전의 집을 양도하는 방식으로 매매를 하는 것이 일반적인 패턴이 아닐까 싶다.
1세대1주택자가 종전의 집을 팔기 전에 새로운 집을 매수했다면 2주택이 된다. 이런 경우에 종전의 주택을 팔면 양도소득세는 어떻게 될까?
일정한 요건을 갖추었다면 일시적 2주택의 경우에도 양도소득세가 과세되지 않는다. 여기서 종전주택이란 양도일 현재 1세대1주택으로서 비과세 요건을 갖춘 경우를 전제로 한다.
일시적 1세대2주택에 대한 요건은 종전주택과 신규 취득한 주택의 소재지가 조정대상지역*인지, 또는 신규주택을 언제 취득했는지에 따라 차이가 있다.
* 조정대상지역: 자세한 내용은 본지 9월 1일자 세금칼럼 「1세대1주택 양도소득세 피하는 법[1]」에 있는 해설자료 및 별표를 참고하기 바람
처음 주택을 구입하고 최소한 1년은 지난 뒤에 새로운 집을 취득해야 한다. 그리고 양도할 종전의 집은 특별히 법령에서 적용 예외를 둔 경우*가 아닌 한 반드시 2년 이상 보유(조정대상 지역은 2년 이상 거주)조건을 갖춘 상태에서 팔아야 한다.
* 2년 이상 보유 등과 관련한 적용 예외사유에 대해서는 본지 9월 16일자 세금칼럼 「집팔고 양도세 피하기[1]」의 내용을 참고하기 바람
그러면 신규주택을 취득하고 언제까지 집을 팔아야 하나? 종전주택 또는 신규주택의 소재지가 한 곳이라도 조정대상지역이 아니라면 종전주택을 3년 내에 팔면 비과세 대상이 된다. 그러나 종전 주택의 소재지와 신규 취득한 주택 소재지가 모두 조정대상지역이라면 좀 복잡하다.
2019년 12월 16일이 지나서 신규주택을 구입했다면 종전주택을 1년 내 팔아야 한다. 그리고 신규주택을 2018년 9월 14일 이후 2019년 12월 16일 이전에 취득하였다면 취득 후 2년 이내에 팔아야 한다. 2018년 9월 13일 이전에 취득한 경우에는 일반지역과 똑같이 3년 내 팔면 된다.
그리고 조정대상지역에서 새로운 주택을 취득하였다면, 취득한 지 1년 이내에 입주까지 해야 종전주택의 양도에 대해서 비과세를 받을 수 있다. 즉 이사 목적에 의한 일시적 2주택이라야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것이다.
그런데 신규주택을 구입하고 1년 이내에 입주하려고 하는데, 그 집에 세입자가 있어서 임대기한 문제로 입주를 할 수 없게 된다면 어떻게 될까?
이때는 전 소유자와 세입자간의 임대차 계약종료일까지 최대한 2년의 범위에서 연장된다. 그런데 새로 매입한 주택의 임대차 계약종료일이 1년 6개월 남았다면, 그 남은 기간만 연장되는 것이지 2년까지 연장해주는 것은 아니다. 또 신규주택을 구입한 후에 임대차 계약이 체결된 것이라면 연장 혜택이 없기 때문에 무조건 1년 내에 입주를 해야 한다. 1년내 신규주택 입주요건은 조정대상지역에만 적용된다.
위와 같이 조정대상지역 내에 신규주택을 취득함으로써 일시적 2주택 허용기간을 1년 또는 2년으로 단축한데 따른 실제 양도소득세 적용은 종전 주택을 언제 양도하느냐에 따라 또 차이가 있다. 2년으로 단축된 데 대한 적용은 2018년 10월 23일 이후에 양도하는 주택부터 적용해 왔으며, 1년으로 단축 및 전입요건 추가에 따른 적용은 2020년 2월 11월 양도분부터 적용해 왔다.
양도소득세 계산할 때 양도시기와 취득시기는 원칙적으로 잔금일 또는 소유권 이전등기일 중 빠른 날을 기준으로 한다.
그러나 여기에서 말하는 조정대상지역의 신규주택 취득시기에 대해서는 2018년 9월 14일 이후 또는 2019년 12월 17일 이후에 소유권 이전등기를 했더라도 그 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급사실이 확인되는 경우에는 그 이전에 취득한 것으로 보아 과세여부를 판단한다.
그런데 여기서 신규 주택을 취득할 때 계약 당시에는 조정대상지역이 아니었는데, 계약 후 잔금치르거나 소유권 이전등기를 하기 전에 조정대상지역으로 고시가 되어버렸다면 어떻게 될까?
이 때도 조정대상지역으로 지정하는 공고가 있은 날 이전에 매수계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우에는 조정대상지역 공고 전에 취득한 것으로 본다.
이는 조정대상지역 대상여부를 판단할 때만 그렇다는 것이고, 여기서도 양도 및 취득시기를 적용할 때는 잔금 또는 등기일 등 일반원칙에 따른다.
조정대상지역에서 신규주택을 취득하고 종전 주택이 쉽게 팔리지 않아 1년이 지나서 팔린 경우에는 비과세 혜택을 적용받을 수 없게 되는데, 이렇게 되면 중과세를 걱정하지 않을 수 없을 게다. 그러나 3년 내에 팔면 다행히 중과세 적용은 면할 수 있다.
* 신규주택: 위에서 말하는 신규주택이란 신축하는 주택을 의미하는 것이 아니라, 이사 등의 목적으로 대체 취득하는 주택을 말하며, 여기에는 주택 뿐만 아니라 분양권이나 조합원입주권 등 주택 취득에 관한 권리도 포함됨.
※ 참고할 법령: 소득세법 시행령 제155조
