조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ⑬

양도소득세, 어떤 세금인가?

최근 수년간 아파트 가격이 급등하면서 관련 대책이 수시로 쏟아진다. 부동산 대책의 상당 부분은 양도소득세 개정에 관한 사항이다. 이에 따라 양도소득세에 대한 국민들의 관심이나 상담수요도 폭발적으로 늘어나고 있다.

양도소득세란 어떤 세금인가?

양도소득세는 개인이 토지나 건물 등 관계 세법에서 별도로 열거하는 재산(세법에서는 ‘자산’이라고 표현)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 납부하는 세금이다.

이 양도소득세 과세대상으로는 토지나 건물 등 부동산만 있는 것은 아니다. 아파트 분양권이나 조합원입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리도 포함된다. 또 부동산 관련 자산뿐만 아니라, 특정주식, 특정시설물 이용권, 파생상품 등 아래의 정리 내용과 같이 생각보다 다양하다.

⚫ 토지, 건물, 부동산을 취득할 권리(분양권, 조합원 입주권 등), 부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등)

⚫ 특정주식(부동산등의 비율이 50% 이상인 법인의 과점주주가 소유한 50% 이상의 주식, 총자산의 80% 이상이 부동산이면서 사치성 업종을 하는 법인의 주식), 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권 등

⚫ 일반주식(상장법인의 소액주주는 제외), 국외 주식, 출자지분(신주인수권 포함),

⚫ 코스피200선물·옵션, 코스닥150선물·옵션·ELW 등 이와 유사한 파생상품

과세대상을 모두 설명하기는 너무 복잡하기 때문에 여기에서는 부동산 관련 양도소득세를 중심으로 설명하기로 한다.

자산의 양도란 일반적으로 돈을 받고 자산을 파는 것을 말하지만, 그 외에도 다양한 형태의 양도 거래가 존재한다. 그리고 거래를 하다 보면 그 행위를 양도로 볼 수 있는 지 여부를 판단하는 데 의외로 애매한 부분이 많다.

어떤 경우를 양도로 보는가?

소득세법 제88조에서는 “양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다.”고 규정하고 있다. 그러나 여기에 해당되는 지의 여부를 판단하는 데는 거래 형태별로 수많은 사례가 존재한다. 구체적으로 들어가면 법령도 복잡하고 예규·판례 등 해석사례도 무수히 많다.

재산의 가치가 동일한 A와 B의 부동산을 교환한다고 가정하자. 재산의 가치가 동일하므로 남는 것이 없지만 이러한 거래도 양도에 해당한다.

A라는 재산을 B라는 재산을 받고 유상으로 넘겨주기 때문이다. B라는 재산의 가치가 5억이라고 가정하고, A재산은 처음 2억원에 취득한 것이라고 가정해 보자. A재산은 2억원에 취득해서 5억원에 양도한 것이 되므로 그 차액 3억원에 대해서 양도소득세를 물어야 한다.

어떤 재산을 담보로 돈을 빌렸는데, 빚을 갚지 못해 그 재산이 경매로 넘어가면서 한 푼도 건지지 못했다. 이러한 경우에도 양도소득세를 물어야 하나? 실제로 많이 받았던 질문이다. 당연히 양도에 해당한다. 빚에 넘어갔다면 채무가 줄어든 만큼 유상으로 양도된 것이나 마찬가지이기 때문이다. 빚잔치하고 남는 돈이 없더라도 세금은 내야 한다.

C와 D가 동업을 시작했다. C는 가지고 있던 부동산을 공동사업에 출자했다. 동업이지만 개인사업자이기 때문에 출자한 부동산은 등기상 C명의 그대로다. 그래도 C는 부동산을 CD라는 공동사업에 출자하고 공동사업의 지분을 얻었기 때문에 양도에 해당한다.

그러나 이떄 부동산의 소유권은 그대로 유지한 채 그 부동산의 사용권만 출자한 것이라면 양도로 보지 않고 부동산 임대로 보아 이에 대한 소득세를 과세한다. 동업 계약서를 작성하기 전에 어떻게 하는 것이 유리한 지 계산해볼 필요가 있다.

X씨는 아들인 Y씨에게 아파트 1채를 증여했다. 시가는 5억 원인데, 전세금 3억원이 걸려있다. Y씨는 이 전세금을 안고 증여를 받았다. 전세금은 나중에 세입자에게 돌려줘야 할 부채이다. 이처럼 부채를 안고 증여받은 것을 부담부증여라로 한다.

증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 결과와 같으므로 양도에 해당한다.

따라서 이러한 경우에 증여한 재산의 시가는 5억 원이지만 2억 원은 증여로 보고 3억 원은 양도로 본다. 따라서 Y씨는 2억 원에 대한 증여세를 내야 하고, X씨는 3억원에 대한 양도소득세를 내야 한다.

X씨가 그 아파트를 당초에 4억 원에 매수하였던 것이라면 양도가액은 3억 원이 되고 취득가액은 2억 4천만원이 되어 그 차액인 6천만 원에 대한 양도소득세를 물게 된다.

위와 같이 양도의 유형은 다양하다. 그러나 이와 반대로 실제 매매를 원인으로 소유권을 이전하였음에도 양도로 보지 않는 경우가 있다.

배우자 또는 직계존비속에게 양도하는 경우다. 그때는 양도로 보지 않고, 그 재산의 가액을 증여한 것으로 추정하여 재산 취득자에게 증여세를 과세한다.

그런데 또 여기에도 예외가 있다. 법원의 경매절차에 따른 처분 또는 국세체납 등에 의한 공매절차로 처분되면서 배우자나 직계존비속이 취득하는 경우에는 증여로 보지 아니한다. 그 외에도 배우자 등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 다음의 사례에 해당하면 양도한 것으로 인정한다.

• 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 하는 재산을 서로 교환한 경우

• 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세·감면 포함) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

• 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

※ 참고할 법령: 소득세법 제88조(양도의 정의), 제94조(양도소득의 범위)

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