양도소득세, 어떻게 계산하나? [1]
양도소득세, 어떻게 계산하나? [1]
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2020.12.01 14:12
  • 댓글 0
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양도가액에서 취득가액과 필요경비 빼면 양도차익
양도차익에서 장기보유특별공제하면 양도소득
취득가액 불분명하면 시가 및 환산취득가액 등 적용
중개수수료, 가치증대를 위한 수리비 등 비용 해당

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ⑭

양도소득세, 어떻게 계산하나? [1]

국세 업무에 오랫동안 종사하다 보니 지인들로부터 이런 질문을 많이 받는다.

“집을 ○억에 팔려고 하는데 양도세가 얼마나 나와요?”

양도소득세를 묻는 질문인데, 양도소득세는 말 그대로 양도소득에 대하여 매기는 세금이다. 손해를 보고 팔았거나 남는 소득이 없으면 당연히 세금도 없다. 양도소득을 계산하기 위해서는 양도가액은 물론, 취득가액 및 그에 부수되는 비용도 알아야 한다.

양도소득세 과세대상은 부동산 뿐만 아니라, 지난 11월 26자 본지 “양도소득세, 어떤 세금인가?”에서 설명한 바와 같이 매우 다양하다. 그러나 여기에서는 제한된 지면에서 이해를 돕기 위해 부동산 관련 양도소득세를 중심으로 계산 과정을 설명한다.

재산이 유상으로 타인에게 이전되는 것을 양도라고 하고, 양도소득세 자산을 양도하고 양도한 달의 말일부터 2개월 내에 신고를 하게 되므로 양도가액을 적용하는 것은 어렵지 않다.

그러나 취득가액은 어떻게 취득하였는지, 언제 취득하였는지에 따라 여러 가지 변수가 있다. 물론 몇 년 전에 돈을 주고 산 것이라면 계약서에 의하거나 등기된 가액이 있을 것이므로 그 금액을 적용하면 된다. 그런데 상속 또는 증여를 받았다거나, 토지를 사서 건물을 직접 지었다거나, 또는 취득한 지 수십 년이 지나서 증빙서류를 분실한 경우도 있을 것이다.

먼저 상속이나 증여받은 재산은 취득가액을 어떻게 계산할까?

이때는 상속이나 증여받은 당시의 시가를 취득가액으로 한다. 당해 재산을 상속이나 증여받을 때 상속세나 증여세가 신고되었다면 그 과세된 시가를 취득가액으로 하면 된다. 그러나 상속세 과세미달 등으로 과세되지 않은 경우도 매우 많다.

그런 경우에는 법령에서 규정한 시가를 적용해야 하는데, 그 시가를 산정하는 일은 간단하지 않다. 그 부동산에 대한 평가기준일인 상속·증여일 전후 6개월 내(증여는 전 6개월 내, 후 3개월 내) 매매사례가액이 있으면 그 가액을 1차적인 시가로 본다. 꼭 당해 부동산에 대한 매매사례가액이 아니더라도 그 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일·유사한 다른 재산이 있으면 그 재산의 매매사례가를 적용해도 된다.

양도한 부동산이 세대수가 많은 아파트이고, 취득일이 2006년도 이후라면 국토교통부의 실거래가 공개시스템의 도움을 받으면 유사한 재산에 대한 매매사례가를 찾을 수도 있다.

그러나 매매사례가 없고, 상속 당시에 2개 이상의 감정기관이 감정한 가액이 있으면 그 감정가액의 평균액을 시가로 본다.

매매사례가액도 없고, 감정가액도 없는 경우에는 기준시가(토지의 경우에는 개별공시지가, 건물의 경우에는 별도로 규정하는 방법에 의한 금액)를 적용할 수 밖에 없다. 그 기준시가가 실제의 시가에 비해서 낮다면 취득가액이 낮아지고 양도차익이 많아져서 세부담이 실제보다 가중될 수 있다.

상속·증여의 경우가 아니면서, 취득이 오래되었거나 그 외의 사유로 인해 취득가액이 확인되지 않는 경우도 있을 게다. 이런 경우에는 환산취득가액에 의하여 계산한다. 환산취득가액이란 실제 양도가액에 대하여 취득시 기준시가와 양도시의 기준시가의 변동비율을 곱하여 취득가액을 환산하는 방식이다.

환산취득가액도 매매사례가액이나 감정가액 등이 없는 경우에 순차적으로 적용한다.

양도소득세를 계산할 때는 취득가액 이외에도 취득 및 유지하면서 투입된 비용을 공제받을 수 있다.

취득할 때 쓴 비용으로는 취득세와 등기비용, 중개수수료 등을 들 수 있다. 그리고 당해 부동산을 취득하면서 법적 분쟁이 발생하여 소송비용이나 화해비용 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 비용이 있으면 이 금액도 공제를 받을 수 있다.

부동산을 취득한 후에 보유하면서 수리를 하는 경우가 있을 것이다. 수리비라고 하여 모두 공제되는 것은 아니지만 자본적 지출에 해당하는 금액은 인정된다. 자본적 지출이란 수익적 지출에 대응하는 말로 당해 재산의 가치를 증대시키거나 내용연수가 연장되도록 하는데 지출하는 비용을 말한다.

여기에는 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위하여 지출하는 비용, 상하수도 배관공사, 난방설비의 설치 및 교체비용, 샷시 설치 및 베란다를 방이나 거실의 일부로 확장하는 공사비 등이 포함된다.

양도자산의 필요경비로는 취득 및 수리에 관련된 비용 뿐만 아니라 양도비용도 포함된다. 양도할 때 중개수수료가 지급되었다면 공제대상이다.

그러나 비용으로 인정되지 않는 경우도 많다.

벽지나 장판을 교체하였다든지, 지저분해서 도색작업을 했다든지, 충분히 쓸 수 있는 씽크대가 마음에 들지 않아 취향에 따라 교체했다는지 하는 비용은 자본적 지출에 해당하지 않는다.

부동산을 취득하면서 금융기관에 대출을 받아 매달 이자를 갚았다면 어떻게 될까? 이러한 비용도 공제되지 않는다.

부동산 취득시 취득비용이나 수리비 등은 공제대상이 되더라도 취득가액을 실지거래 가액으로 계산을 하는 경우에 한하여 공제를 해주는 것이다. 취득가액을 실지거래 가액을 하지 않고, 매매실례가격이나 감정가액, 또는 환산취득가액, 기준시가 등으로 계산하는 경우에는 실제 필요경비에 대한 증빙서류가 있어도 공제되지 않는다. 이런 경우에는 “개산공제”라고 하여 취득시 고시된 기준시가에 대하여 3%(미등기는 0.3%)를 일괄하여 공제한다. 이 개산공제를 적용할 때 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권에 대해서는 7%(미등기 1%), 부동산을 취득할 권리에 대해서는 1%를 공제한다.

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 금액을 양도차익이라고 한다. 여기에서 3년 이상 보유한 부동산에 대해서는 양도차익에 대해 보유기간별로 일정한 비율을 곱하여 산출한 장기보유특별공제액을 차감하면 양도소득금액이 된다.

장기보유특별공제라 하여 3년 이상 보유한 부동산에 대하여 모두 적용되는 것은 아니다. 미등기 전매, 국외자산, 조정대상지역 내 2주택 이상자, 고가로 인하여 과세되는 1세대1주택 중 2년 이상 거주요건 미충족 등의 경우에는 적용되지 않는다.

그 외 구체적인 사항은 다음 편에 설명하기로 하고 여기에서는 생략한다.

양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼고 나면 양도소득금액이 되며, 여기에서 연간 250만원을 기본적으로 공제하면 과세표준이 된다. 그리고 여기에 세율을 적용하면 산출세액이 된다.

양도한 자산별 세율 및 세액산출 과정 등에 대해서도 나중에 설명할 예정이다.

양도소득세 계산의 구조
양도소득세 계산의 구조

 

 



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