집 팔고 양도소득세 피하기 [8]
집 팔고 양도소득세 피하기 [8]
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.02.24 09:08
  • 댓글 0
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금년부터 양도하는 1세대1주택, 비과세 요건 크게 달라져
비과세 위한 2년 보유·거주요건, 최종 1주택 된 날부터 계산
2021.1.1.현재 1주택만 보유한 상태면 취득일을 기산일로 봐

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기

집 팔고 양도소득세 피하기 [8]

웬만한 사람들은 2년 이상 보유 등 일정한 요건을 갖춘 1세대1주택은 양도소득세 과세대상이 아니라는 사실은 알고 있을 게다. 이는 전문 지식이 아니라, 상식 수준이 되었다. 그러나 이 요건이 문제다.

1세대1주택 비과세 요건에 대해서는 수많은 경우의 수가 있으며, 관련 법령도 수시로 개정되고 있어 전문가들도 완전히 이해하기는 쉽지 않다.

1세대1주택 비과세 요건은 기본적으로 1세대가 1주택을 2년 이상 보유했던 주택이라야 하며, 특정지역(법령에서는 “조정대상지역”이라 함)의 경우에는 2년 이상 거주 요건도 함께 갖추어야 한다. 그리고 당해 주택의 양도가액이 9억원이 넘는 경우에는 그 9억원 이내의 양도가액과 관련한 소득에 대해서만 비과세를 한다.

그런데 2021.1.1. 이후 양도한 주택부터는 2년 이상 보유 조건에 매우 중요한 변화가 생겼다.

종전에는 집이 여러 채가 있었다 하더라도, 모두 팔고 1주택만 남은 경우, 그 주택은 취득한 날로부터 보유기간을 계산했다. 따라서 1주택으로 된 기간이 단 하루가 되더라도, 2년 이상 보유를 했다면 비과세 대상이었다. 그러나 이제는 1주택이 성립된 날로부터 2년 이상을 보유해야 한다. 그 이전에는 아무리 오래 보유했더라도 소용이 없다.

그런데 이 규정을 적용하는데 있어서 다음과 같은 의문사항이 발생한다.

집을 두 채 가진 A라는 사람이 2020.12.30.에 한 채를 팔고 한 채가 남았는데, 그 주택이 2년 이상 보유했던 주택이고, 2020.12.31.에 팔았다면, 당연히 비과세다. 그런데 B라는 사람은 2019.1.3. 한 채를 팔고, 거의 2년간 1주택을 유지한 상태에서 나머지 한 채는 2021.1.1. 팔았는데 세금을 물어야 한다면 어떻게 될까? 

A는 단 하루만 1세대1주택이었음에도 비과세인데 반하여, B는 2년 가까이 1주택이었음에도 불구하고 2021년도에 팔았다는 이유로 하루 사이로 과세가 된다. 오히려 불이익을 받거나, 세금이 무서워 집을 팔지 못하고 비과세를 위해 2년을 다시 기다려야 한다면 모순이 아닐 수 없다. 법을 단순하게 해석하면 그렇다.

그래서 기획재정부는 작년 연말에 의미있는 예규를 생산했다. 2021.1.1. 이후에 집을 팔더라도 그 사람이 2021.1.1.현재 기준으로 1주택만 보유하는 상태에서 그 집을 팔면 언제 팔더라도, 그 주택에 대한 보유기간을 계산할 때는 실제 취득일부터 한다는 것이다.

이 법령이 2019.2.12.에 개정되어 2년에 가까운 유예기간을 두었고, 그동안 논란의 대상이 되었던 것에 비하여, 이 예규는 늦은 감이 없지 않다. 예규가 더 일찍 나왔더라면 많은 사람들이 주택을 매매하는데 좀 더 도움이 되었을텐데 하는 아쉬움이 남는다.

아무튼 기획재정부 재산세제과-1132(2020.12.24.)호 예규의 내용은 다음과 같다.

“2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 소득세법 시행령 제154조 제5항의 시행일(2021.1.1) 전에 다른 주택을 모두 양도하고 2021.1.1. 현재 1세대1주택인 자가 해당 주택을 양도하는 경우, 보유기간 기산일은 ‘최종 1주택이 된 날’이 아니라, ‘해당 주택의 취득일’을 말한다.“

따라서 앞에 예시한 B의 경우에도 비과세 대상이 된다. B가 2020.12.31. 이전에 다른 하나의 집을 언제 팔았던지, 나머지 하나는 2021.1.1.이후에 팔아도 취득일로부터 2년을 계산한다. 그러나 B가 2021.1.1.현재 1주택을 유지한 상태에서, 그 집을 팔기 전에 다른 주택을 취득하여 2주택이 된다면 취득일로부터 기산에 대한 효력은 사라진다.

조정대상 지역의 주택인 경우에는 2년 이상 보유기간에 2년 이상 거주기간이 추가되는데, 그 거주기간은 어떻게 계산할까?

거주기간도 마찬가지이다. 국세청이 2021.02.15. 생산한 「서면-2020-법령해석재산-2486(법령해석과-527)」 유권해석의 내용은 다음과 같다.

“주택을 보유한 1세대가 해당 주택 중 1주택을 먼저 양도하여 ´21.1.1.현재 1주택을 보유한 경우로서 해당 1세대 1주택 보유상태를 유지하다 그 주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제154조 제5항에 따른 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일을 기산일로 하며, 거주기간은 그 보유기간 중 거주기간을 계산하는 것이다.”

조정대상 지역에서도 2021.1.1. 이후 한 번이라도 2주택이 되어버렸다면, 1세대1주택 비과세 요건이 되기 위해서는 최종 1주택이 된 이후 다시 2년 보유를 해야 하는데, 거주기간은 이미 2년을 채웠을 때 그 거주기간은 인정해줄까? 그렇지 않다.

기획재정부가 2021.1.14. 재산세제과-35호로 생산한 유권해석의 내용은 다음과 같다.

“2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 취득 당시 조정대상지역에 있는 남은 최종 1주택을 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유하다 양도하는 경우, 비과세 특례를 적용받기 위해서는 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 새로 거주해야 한다.”

 

* 위 글은 작성일 현재의 법령과 국세청에서 발표한 자료 등을 참고하여, 알기 쉽게 편집하여 작성한 것입니다. 세법 적용은 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다. (필자 주)

 



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