조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ㉗

집 팔고 양도소득세 피하기 [9]

집을 2채 가진 A씨는 요즈음 고민이 많다. 수도권 도시지역에 단독주택 1채와 아파트 1채를 가지고 있다. 아파트가 많이 올랐고, 마침 다른 곳으로 이사도 하고 싶고 해서 팔려고 하는데 세금이 걱정이다. 수도권의 도시지역은 웬만하면 모두 조정대상 지역으로 지정되어 있다. A씨의 아파트가 있는 곳도 마찬가지다. 지금 가지고 있는 팔려고 하는 아파트는 4년 전 5억원에 샀는데 지금은 9억원으로 올랐다. 취득가액 5억원은 취득세 등 양도소득세 인정받을 수 있는 부대비용이 모두 포함된 금액이다. A씨는 조정지역 내 2주택자이므로 중과대상이고, 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 양도소득세는 얼마나 나올까?

A씨가 지금 아파트를 양도할 경우 양도차익은 4억원이다. 조정대상 지역이라 장기보유특별공제 대상이 아니므로 4억원이 그대로 양도소득이다. 여기에 양도소득 기본공제 250만원을 하면 과세표준은 397,500,000원이 된다. 과세표준 397,500,000원은 3억원 초과 5억원 이하 구간에 해당된다. 세율표를 보니 40% 세율에 누진공제 2,540만원으로 나와 있다. 일반적인 경우라면 과세표준에 세율 40%를 곱하여 2,540만원을 빼면 된다.

그러나 A씨는 조정대상지역 내 2주택자이므로 여기에 10%를 할증하여 50%를 곱하여 누진공제액을 뺀다. 즉 397,500,000 × 50% - 25,400,000 = 173,350,000원이 된다.

그런데 이것도 금년 5월 31일까지 팔면 이런 계산이 나오고, 금년 6월 1일 이후에는 20%를 할증하게 되므로 60% 세율을 곱하여 산출하게 된다. 그렇게 되면 산출세액은 213,100,000원이 된다.

단독주택이 없는 상태라면, 1세대1주택으로서 2년 보유 등 비과세 요건을 갖추어 팔면 세금을 한 푼도 안내도 되는데, 그 주택이 문제다.

그런데 단독주택은 팔 생각이 없다. 별도의 세대를 구성하고 있는 아들이 아직 집이 없어 아들에게 증여를 하고, 살던 아파트에 2년을 더 살고 나서 팔게 되면 A씨는 1세대1주택으로 비과세가 되겠지만, 아들에게 증여하는 과정에서 따르게 될 증여세와 취득세가 문제다.

단독주택 공시가액을 확인해 보니 4억원으로 나왔다. 땅값이 3억원이고 건물가액은 1억원이다. 일반적으로 단독주택은 건물가액보다 땅값이 훨씬 높다. 이 주택을 증여하면 4억원이 과세가액이고, 아들에 대한 증여공제 5천만원을 빼고 나면, 3억 5천만원이 증여세 과세표준이 된다. 과세표준이 1억 초과 5억 이하인 경우에 세율은 20%이고 누진공제액은 1,000만원이다. 따라서 증여세는 6,000만원이 나온다. 여기에 취득세가 12% 부과된다. 4억원짜리 주택이면 취득세는 4,800만원이 된다. 본래 증여에 대한 취득세는 3.5%였지만, 2020.8.12.부터 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상인 주택에 대해서는 12%로 인상되었다. 다주택자 양도소득세 중과를 피하기 위한 수단으로 자녀 등에게 증여하는 사례가 많아지자, 이에 대한 규제책으로 주택 증여에 대한 취득세율을 급격히 올린 것이다.

1억 800만원의 증여세와 취득세를 내고도 주택을 증여하고 나서, 아파트 양도시 비과세를 받게 된다면 그렇게 선택할 수도 있을 것이다. 213,000,000원의 양도소득세를 내는 것 보다는 1억 800만원의 증여세·취득세를 내는 것이 유리하기 때문이다.

그러나 1억 8,000만원 역시 엄청난 금액이다. 증여할 여건이 안 되는 경우도 많을 것이다. 사람들은 집 파는 것을 아예 포기할 지도 모른다. 이처럼 세금이 무서워서 집을 팔지도 못한다면 매물은 적어지고 집값은 더욱 올라가지는 않을까? 잘못된 정책으로 악순환이 반복될까 걱정이다.

앞으로 언젠가는 아파트를 팔아야 할 A씨는 세무사와 상담을 통해 한가지 묘수를 찾아냈다.

가지고 있는 단독주택에 대하여 토지 부분은 그대로 두고 건물(주택) 부분만 아들에게 증여하는 것이다. 어차피 주택 전체를 증여하는 것은 내키지 않았는데, 땅은 그대로 두고 건물만 증여하는 것은 괜찮을 것 같다. 그렇게 되면 토지 소유자와 건물 소유자가 달라지게 된다. 토지 소유자와 주택 소유자가 달라지면 누구의 주택으로 보아야 할까?

이와 관련하여 국세청은 질의회신을 통해 다음과 같이 해석한 사례가 있다.

“「소득세법 시행령」 제154조에 따른 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 해당 주택의 소유자는 건물 소유자를 기준으로 판단하는 것으로서, 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것임(부동산거래관리과-757, 2010.6.1.)”

유사한 경우로 다음과 같은 회신사례도 있다.

“1세대 2주택 이상 중과 여부를 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 해당 주택의 소유자는 건물 소유자를 기준으로 판단하는 것으로서, 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니함. 다만 귀 질의의 경우 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자(타인 포함)가 각각 소유하고 있는지 여부는 사실판단 사항임.(부동산거래관리과-1493, 2010.12.21.)

위의 해석사례로 보면 A씨가 주택의 건물 부분만 아들에게 증여를 하더라도 그 주택은 소유 주택에서 빠지게 된다.

그러면 증여세는 얼마나 될까?

앞에서 건물값이 1억이라고 했기 때문에, 증여재산공제 5천만원을 빼면 과세표준은 5천만원이 되고, 10%의 세율을 적용하면 증여세 산출세액은 500만원이 된다. 취득세 350만원(3억원 이하 주택 증여시 취득세 3.5%)을 감안하더라도 1천만원이 안된다. 그렇게 증여를 한 다음 남은 아파트는 보유·거주 요건을 채워 1세대1주택 비과세 요건을 갖추면 양도소득세는 없다. A씨는 2억원이 넘는 양도소득세를 낼 뻔 했는데, 1천만원이 안되는 세금으로 해결했으니 엄청난 세테크를 한 셈이다.

그런데, 위 국세청 해석사례(부동산거래관리과-1493, 2010.12.21.)의 뒷 부분에서 ”주택과 그 부수토지를 다른 사람이 각각 소유하고 있는지 여부는 사실판단 사항“이라고 했다. 무슨 뜻일까?

이는 등기상 토지와 건물이 각각 다른 사람 소유라고 하더라도 실제로는 동일인 소유라고 한다면 실질 내용에 따른다는 것이다. A씨가 아들에게 실제로 건물 부분을 증여했다면 세무당국의 의심을 피할 수 있는 장치를 갖추어 놓는 것도 필요하다.

이에 대하여 다음의 국세청 회신 사례를 참고할 필요가 있다.

”「소득세법 시행령」 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보며, 귀 질의의 경우 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자(타인 포함)가 각각 소유하고 있는지 여부는 관련사실을 종합하여 관할세무서장이 사실판단할 사항임. (서면5팀-695, 2008.3.31.)

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