채무 딸린 주택 증여 시 부담부증여 여부에 따라 세부담 달라져
부담부증여에 따른 채무액 부분은 증여자의 양도소득세 과세대상임
아파트 증여시 시가의 판단은 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용해야
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 (28)
가족간 재산거래와 세부담 줄이기 [1]
최근 몇 년 사이 아파트 가격이 폭등하고, 다주택자에 대한 세부담이 급증하면서, 이를 피하기 위한 다양한 거래가 생겨나고 있다.
이로 인해 부모자식간의 증여 또는 매매행위도 크게 늘었다. 지난해 아파트 증여 거래 건수가 사상 최대치를 기록했다는 보도도 나왔다. 올해 역시 중과될 종합부동산세 및 양도소득세를 줄이기 위한 가족간 증여 거래는 이어질 것으로 예상된다.
공직생활을 하는 A씨는 수도권에 2채의 아파트를 가지고 있다. 1채는 본인이 거주하고, 1채는 임대를 주고 있다. 그런데 1채로 줄여야 할 부득이한 사정이 생겼다. 다주택자에 대한 곱지 않은 시각으로 인해 2주택자라는 이유로 직장에서 불이익을 받지 않을까 걱정이 이만저만이 아니다.
아파트 가격이 계속 오르고 있어, 앞으로 자녀들이 자력으로 집 사기는 쉽지 않을 것 같다. 그래서 2채 중 1채를 매도하는 것보다는, 언젠가는 자녀에게 물려 줄 집이니, 미리 증여를 하기로 했다. 자녀는 2명이고 별도로 살고 있다.
“그런데 세금은 얼마나 나올까? 그리고 어떻게 해야 세금을 최대한 줄일 수 있을까?”
고민은 계속된다.
“1자녀에게 1채를 통째로 넘겨주는 것이 나을까? 아니면 2자녀에게 50%씩 나누어주는 것이 나을까?”
“아니면 임대보증금이 들어 있으니 그 부분을 부담부증여*로 할까?”
“부담부증여가 포함되면 그 부분에 대해서는 양도소득세 과세대상이라는데, 증여세를 좀 더 물더라도 보증금은 나중에 부모가 내주는 것으로 하여 양도소득세를 피하는 것이 나을까?”
* 부담부증여: 임대보증금 등 증여하는 부동산에 딸린 채무를 수증자가 부담하는 조건으로 증여하는 것
이처럼 세금을 줄이기 위한 셈법은 매우 복잡하다. 그래서 시뮬레이션을 해보고 결정하기로 했다.
예상되는 세금을 산출하기 위해서는 과세가액을 어떻게 정하느냐가 가장 중요하다.
대금이 오가는 매매거래가 아니고, 증여거래이기 때문에 증여세 과세가액은 증여일 현재의 시가가 기준이 된다. 부담부증여 부분에 대한 양도소득세는 전세보증금을 양도가액으로 하면 된다. 양도부분에 대한 취득가액을 산정할 때는 총 시가에서 보증금이 차지하는 비율로 계산한다. 따라서 증여일의 시가가 취득가액에도 결정적인 영향을 미치게 된다.
증여재산의 시가 산정은 당해 부동산에 대하여 증여일 전 6개월 내 또는 증여일 후 3개월 내에 있었던 거래 중 가장 가까운 날에 발생한 거래를 적용한다. 이 거래에는 매매, 감정, 수용, 경매가 포함된다. 당해 재산에 대한 매매 등의 사례가 없을 경우에는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액을 적용할 수 있다. 이러한 가액이 없는 경우에는 기준시가를 시가로 삼는다. 그러나 아파트는 동일지역·규격 등 같은 조건이 많고, 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 유사 재산의 매매가액이 계속 공개가 되기 때문에 매매실례가를 피하기가 어렵다.
매매가액이 공개되는 아파트의 경우 같은 단지이면서 면적 또는 공시가격의 차이가 5%이내 인 경우에는 조건이 유사한 것으로 본다. 따라서 층수와 평수가 다르더라도 이 요건에 포함되는 부동산에 대한 특정 기간 내에 거래가액이 있다면 이를 적용해야 한다.
A씨가 자녀들에게 증여하려고 하는 아파트는 5년 전에 4억원에 샀다. 실거래가 공개시스템에서 같은 아파트의 동일 평수에 대한 증여일 전후의 거래가액을 조회한 결과 같은 층에서 3개월 전에 5억 5천만원에 거래된 적이 있었고, 다른 층이지만 1개월 전에 6억원에 거래된 기록이 나왔다. A는 어떤 금액을 증여 아파트에 대한 유사거래 가액으로 삼아야 할까?
A씨가 증여하는 아파트이 시가는 6억원이다. 이 아파트를 부담부증여 없이 자녀 1명에게 증여할 경우 증여세 과세표준은 6억원 중 증여재산공제액 5천만원을 뺀 5억 5천만원이다. 여기에 30% 세율을 곱하여 누진공제 6천만원을 공제하면 산출세액은 1억 500만원 된다.
A씨가 만약 두 자녀에게 나누어서 증여를 할 경우 1인당 증여가액은 3억원이 되고, 과세표준은 2억 5천만이다. 여기에 20% 세율을 곱하여 누진공제 1천만원을 빼면 1인당 산출세액은 4천만원이 되고 2명분을 합하면 8천만원이 된다. 1명에게 몰아서 증여하는 것보다 2,500만원이 적다.
A의 아파트에 임대보증금 3억원이 들어 있다. 이를 증여받은 자녀들이 부담하도록 하는 부담부 증여로 하면 어떨까? 증여하는 사람은 3억의 채무부담에서 벗어나기 때문에 이 부분에 대해서는 유상으로 이전하는 것이 되어 양도소득세를 물어야 한다.
양도가액은 3억원인데 취득가액을 얼마로 할까? 4억원에 취득했으니 이 4억원을 양도가액 비율로 안분해야 한다. 증여당시의 시가 6억원 중 보증금 3억원이 차지하는 비율(50%)을 취득가액에 곱하면 적용할 취득가액은 2억원이 된다. 따라서 양도차익은 1억원이다.
편의상 다른 비용이 없다고 가정하면 양도소득세는 약 2,900만원이 된다. A씨는 조정대상지역의 2주택자이므로 장기보유특별공제도 안되고 10%P.를 할증하여 그렇다. 지방소득세를 포함하면 3,200만원 정도가 될 것이다. 조정대상지역이 아니라면 1천만원 이상 줄어든다.
증여자가 3억원에 대한 양도소득세를 무는 대신, 나머지 증여가액은 3억원이 되고, 1인당은 1억 5천만원으로 줄어든다. 따라서 두 자녀의 증여세도 1인당 1천만원씩, 합해서 2천만원으로 줄어든다. 양도소득와 증여세를 합하면 약 5,200만원 정도가 된다.
위의 사례에서는 부담부증여로 하여 2자녀에게 나누어 증여하는 것이 세부담 차원에서는 유리하게 보인다. 그러나 항상 부담부증여가 유리한 것은 아니다. 시가 및 양도차익의 많고 적음 등에 따라 더 불리하게 나올 수도 있다. 부담부증여에도 불구하고 수증자가 부담능력이 없으면, 세무당국에서는 증여로 보기도 한다. 부담부증여 해당 여부를 확실히 구분하기 위해서는 채무가 딸린 재산을 증여할 때는 그 증여 계약서에 그 채무를 누가 책임질 것인지 분명하게 표시하는 것도 중요하다.
소득세의 누진구조는 증여세의 누진구조보다 훨씬 가파르다. 그리고 증여세는 조정대상지역이라도 할증이 없지만, 양도소득세는 할증세율을 적용하는 것도 변수된다. 그리고 취득세도 고려되어야 한다. 그 외에도 변수가 많다.
※ 양도소득세 세율표는 본지 2021.2.17.자 "양도소득세 계산 어떻게 하나[2]"에 게재되어 있음.
