조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ㉚

가족간 재산거래와 세부담 줄이기(2)

몇 년 사이 수도권을 중심으로 아파트 값이 폭등하면서 무주택자가 집을 사는 것은 하늘의 별 따는 만큼이나 어려워졌다. 무주택자가 아니더라도 아이도 여럿 낳고 가족이 늘어나면서 큰 집으로 옮겨가는 행복도 맛봐야 하는데, 그런 꿈도 갈수록 멀어져가는 것 같다.

젊은 세대가 결혼도 하고 집을 장만해야 아이도 낳고, 그래야 인구도 줄어들지 않을 텐데, 참 국가적으로도 걱정이다. 이제 젊은 세대가 자력으로 집을 마련하는 것은 웬만한 능력이 아니면 어려운 현실이 되었다.

여유가 있는 부모라면 자녀의 주택 구입에 여러 가지로 도움을 줄 수 있겠지만, 여기에는 반드시 증여세 등 세금 문제가 따르게 되므로 사전에 충분한 검토가 필요하다. 세금을 최대한 줄이기 위해서는 일부는 증여하고, 일부는 빌려주는 것으로 하는 등 여기에서도 포트폴리오가 필요하다.

조정대상지역의 주택 취득 등에 대해서는 시·군·구청장에게 “주택취득자금 조달 및 입주계획서”를 제출해야 한다. 여기에는 예금 및 부동산 매각대금 등 자기가 조달한 자금은 물론, 상속ㆍ증여 및 차입금 등이 모두 포함된다. 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는 예금잔액증명서 등 증비서류도 제출해야 한다.

제출된 자금조달계획서는 접수기관에서도 검증을 하지만, 국세청에도 통보되어 과세자료를 확보하거나 세무조사에 참고가 된다. 그래서 더욱 주의가 필요하다.

여기에서 특히 주의해야 할 부분이 가족 간의 차입금이다. 은행이나 타인간 차입거래라면 관계서류가 완벽하겠지만, 가족간 거래는 소홀히 하기 쉽다. 가족간 거래의 경우 증빙서류를 명백히 해야하는 이유는 상호간 신뢰 문제나 분쟁의 소지가 있어서가 아니다. 나중에 세금 문제가 생길 경우 과세당국에 소명을 해야 되는데, 증빙이 없거나 잘못 작성된 경우 예기치 못한 세금으로 큰 불이익을 당할 수도 있기 때문이다. 나중에 문제가 된 이후에는 소급해서 증빙서류를 만들더라도 인정받기 어렵다. 정당한 차입을 인정받지 못할 경우 증여로 추정되어 엄청난 증여세가 따른다.

중소기업에 다니는 A씨는 10억원을 들여 서울에 아파트를 장만했다. 1억원은 저축해 둔 돈이고, 5천만원은 부모한테서 증여를 받았다. 부자간 5천만원까지는 증여세가 나오지 않는다고 해서 이 금액만 증여받은 것이다. 그리고 3억 5천만원은 은행에서 빌리고, 나머지 5억원은 부모한테서 빌렸다. 이른바 영끌하고 빚투해서 집을 샀다.

부모로부터 돈을 빌릴 경우 이자가 문제인데, 무이자로 빌려주는 경우가 많을 게다. 무이자로 빌리게 되더라도 세법에서는 적정 이자를 증여받은 것으로 보아 증여세를 계산한다. 현재의 세법에서는 그 적정 이자를 연 4.6%로 본다.

따라서 부모로부터 5억원을 무이자로 빌렸다고 가정하면, 연간 2,300만원을 차입일에 증여를 받은 것으로 본다는 것이다. 2,300만원 하나만으로는 공제미달로 증여세가 과세되지 않는다. 그렇지만 10년간 증여받은 것은 합하여 계산하고, 이미 5천만원을 증여받았기 때문에 증여세는 피할 수 없다. 2,300만원이 그대로 과세표준이 되면 증여세는 230만원이다. 이는 1년에 그렇다는 것이고, 상환이 종료될 때까지 매년 추가되고 합산된다.

그런데 그것보다도 더 중요한 것은 무이자로 빌리고 원금도 오랫동안 갚지 않았거나, 갚을 능력이 없는 것으로 판단되면, 세무당국은 5억원 전체를 증여로 볼 수 있다는 것이다. 그렇게 되면 문제는 심각해진다. 5억원을 모두 증여받은 것으로 보면 세액은 얼마나 될까? 증여재산공제는 이미 받았기 때문에 5억원이 그대로 과세표준이 되고, 산출세액은 9천만원이 된다.

따라서 무상차입보다는 소액이나마 꼬박꼬박 이자를 물고 빌리는 것이 낫다. 이자율을 3%로 약정했다면 어떨까? 실제로 이자를 매월 송금하는 것을 전제로 한다. 이때는 4.6%에 미달하는 금액에 대해서 증여로 본다. 5억원에 대한 1.6%(4.6%-3%)는 800만원이다. 그러나 세법에서는 금전 대여시 무이자 등에 의한 증여세 과세요건을 판단할 때 연간 1,000만원 미만은 증여로 보지 않는다는 규정이 있다. 이렇게 되면 증여세 과세대상은 없다.

그런데 이자율을 2%로 약정했다면 어떨까? 1,000만원이 실제 지급한 이자이고, 4.6%와의 차액인 1,300만원은 A씨가 저리 차용으로 인한 이익이 되는데, 1,000만원 이상이므로 증여가 성립된다.

세무당국으로부터 부자간 차입금에 대한 차입금 전체를 증여로 오해받지 않으려면 제 때에 증빙을 갖추어두는 것이 매우 중요하다.

가장 중요한 것은 차용증서이다. 아무리 부모와 자식간이지만 차용증서는 제대로 작성해야 한다. 상시 발생하는 일이 아니라서 차용증서 작성하는데 어려움을 느낀다면, 네이버에서 “법원 금전대차계약서”라고 검색해보라. 검색되는 URL을 클릭하면 서울중앙지방법원 홈페이지의 “생활 속의 계약서”로 연결된다. 거기에서 “금전대차-일반적인 경우”(22번)의 서식을 다운받아 작성하면 도움이 될 것이다.

부모한테 받은 차입금에 대하여 국세청이 증여혐의를 두게 되면, 담당 조사관은 증빙서에 대한 신빙성 여부를 검토하게 된다. 차용증서의 경우 나중에 임의로 소급 작성한 것이 아니고, 거래 당시에 실제로 작성했다는 사실을 입증해야 하는 경우도 있다. 차용증서에 공증을 받아두라고 하는 사람도, 있지만 비용이 만만치 않다. 그리고 당사간 분쟁대비가 아니라, 작성일자의 사실 여부를 입증하기 위한 것이니, 굳이 공증까지 받는 것보다는 법무사 등으로부터 확정일자만 받아두어도 될 것 같다. 확정일자의 비용이 훨씬 경제적이다.

어떤 사람은 내용증명우편 방법을 권하기도 하지만, 부모자식간 내용증명은 너무 어색할 뿐 아니라, 계약쌍방이 아닌 일방의 행위라는 허점 때문에 별로인 것 같다. 계약일에 쌍방간 서명날인한 계약서를 작성, 스캔하여 이메일로 전송하고, 그 메일을 보관해두면 어떨까? 전송날짜의 임의조작은 불가능하기 때문에 날짜를 입증하는 데는 증거능력이 충분하다고 본다. 다만 이때 첨부물도 영구보관이 되도록 전송해야 한다.

그런데 차용증서만 제대로 갖추어 놓으면 과세당국으로부터 증여혐의는 벗을 수 있을까? 그것은 아니다. 국세청은 예규를 통해 “특수관계자간 자금의 거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당하는지는 당사자간 계약, 이자 지급 사실, 차입 및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항”이라고 설명하였다.

여기서 말한 A씨의 경우 수입도 많지 않고, 은행차입금 갚는 것도 빠듯하다면, 국세청은 부자간 차입금에 대해서 관심을 갖게 될 가능성이 높다.

또한 국세청은 작년 11월 보도자료를 통해서 “부동산 등 거래 과정에서 자녀의 채무를 부모가 대신변제한 경우, 부모 등으로부터 빌린 돈을 갚지 않고 면제 받은 경우, 실제 증여받았음에도 허위로 차입 계약을 한 경우 등에 대한 세무조사를 실시한다”고 밝힌 적이 있다.

그리고 당장 세무조사대상에 선정되지 않더라도 상시 관리를 하고 있으며, 상환능력이 불분명한 차입금에 대해서는 계속 사후관리를 받게 된다.

신빙성 있는 증빙을 제출하지 못함으로써 증여로 추정받아 과세를 당하더라도 법적으로 하자가 없기 때문에 이에 대한 대비는 납세자의 몫이다. 미리미리 사전에 대비하는 것이 중요하다.

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