보유기간 1년 미만의 주택 양도, 세율 40%에서 70%로
조정대상지역 3주택 이상자 양도세 최고 세부담 82.5%까지
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [36]
집 팔고 양도소득세 피하기 (10)
수도권의 집값이 가파르게 오르고 있다. 지난 5월 서울의 평균 아파트값이 11억 2,375만원을 기록했다고 한다. KB국민은행 리브부동산이 발표한 자료에 따르면 1년 전의 9억 1,530만원보다 2억원 넘게 뛰었다는 것이다. 수도권 전체로 보면 5월 평균 아파트값이 6억 9,652만원을 기록해 7억원을 눈앞에 두고 있다.
그런데 6월 들어 또 하나의 큰 변수가 발생했다. 양도소득세의 세율이 또 한 번 크게 올랐다. 주택을 취득하여 2년 내에 양도하거나, 조정대상지역에서 2주택 이상 다주택자가 주택을 양도하면, 금년 6월 1일부터 최고 75%까지 인상된 세율을 적용한다.
안 그래도 몇 년 사이 강화된 세금폭탄 때문에 집 팔기가 무서워진 상황이다. 2채 이상 다주택자 중 꼭 집을 팔아야 할 사람들은 6월부터 적용할 높은 세율을 피해 5월말까지 처분한 경우가 많았다. 이제 당분간 매물도 늘어날 것 같지 않다. 그렇게 되면 집값이 더욱 올라가지는 않을까? 양도소득세를 올려 집값을 잡겠다는 정책이 또 한 번 역습을 당하지 않을까 걱정이다.
이달부터 1년 이내 보유 주택을 양도할 경우 70%의 양도세율이 적용되며, 1년 이상 2년 미만 보유 주택을 매매하면 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다. 단기 양도에 대한 중과 세율은 조정대상지역 여부에 관계없이 적용한다. 그러나 주택 이외의 부동산에 대해서는 종전과 같이 1년 미만이면 50%, 2년 미만이면 40% 세율을 적용한다.
그리고 조정대상지역의 2주택자는 기본세율 6~45%에 최대 20%P.가 할증되며, 3주택자는 30%p. 할증된다. 과세표준(양도가액에서 취득가액 및 필요경비와 기본공제를 한 금액)이 10억원이 넘을 경우 세율이 45%인데 여기에 30%p.를 가산하면 75%가 된다. 그리고 여기에 지방소득세 10%까지 감안하면 명목상으로는 82.5%까지 될 수 있다.
금년 6월 1일부터 변동되는 주택에 대한 양도소득세 세율표는 다음과 같다. 아래 표에서 기본세율이란 6%~45%까지의 기본누진세율(두번째 표)을 말한다.
일반적인 경우의 양도소득세 기본누진세율표는 다음과 같다. 이 세율표는 종합소득세에도 동일하게 적용된다.
보유기간 2년 미만의 단기양도분에는 주택입주권과 분양권이 포함되며, 2년 이상 보유분에는 주택입주권이 포함된다. 다만, 2021. 5. 31. 이전에 양도한 분양권은 조정대상지역에 대해서만 50% 세율을 적용했고, 그 외 지역에서는 기본세율을 적용하였다. 조정대상지역이 아닐 경우에는 다주택자라도 기본세율을 적용한다.
단기양도분이 다주택에 해당될 경우에는 60% 또는 70%로 계산한 세액과 할증과세로 계산한 세액 중에는 많은 세액을 적용한다.
그러나 주택(분양권, 입주권 포함)이 아닌 일반 부동산의 경우에는 비사업용이나 미등기가 아닌 경우라면 종전과 같이 보유기간 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율이 적용된다.
주택 2채를 보유하고 있던 A씨는 조정대상 지역에서 아파트 입주권을 5억 원에 취득하여 10억 원에 양도하려고 한다. 보유기간은 1년 6개월 정도 되었다. 금년 6월 이후에 팔게 될 경우 세금이 얼마나 될까? 편의상 공제할 다른 비용 및 양도소득 기본공제는 없는 것으로 간주한다.
1년 이상 2년 미만 보유분에 입주권의 양도소득세 세율은 60%이다. 따라서 세율대로 적용하면 과세표준 5억원에 대한 세액은 3억원이 나온다. 지방소득세와 함께 3억 3천만원을 내야한다. 그러나 이 계산으로 끝나지 않는다.
A씨는 다른 주택 2채가 있기 때문에 3주택 소유자에 해당한다. 따라서 다주택자 할증 세율로 계산된 금액과 비교를 해 봐야 한다. 과세표준 5억원 초과 5억원 이하 구간에 대한 기본누진세율은 40%이고, 여기에 따르는 누진공제액은 2,540만원이다. A씨는 3주택자이므로 40%에 30%p.를 가산해야 한다. 70% 세율을 곱해서 누진공제액을 빼면 산출세액은 3억 2,460만원이다. 단일세율 3억 원보다 많으므로 A씨가 내야 할 양도소득세는 3억 2,460만원이고, 지방소득세를 포함하면 약 3억 5,700만원을 내야 한다.
3주택 이상자의 할증에 의한 세율(누진공제 후의 실효세율을 말함)이 1~2년 보유자의 세율인 60%와 같아지려면 과세표준은 2억 4,250만원이 된다. 그 금액을 넘을 경우에는 2년 미만 단기양도 하더라도 60% 세율을 적용하는 것이 아니라, 기본누진세율에 30%P.를 가산한 세율을 적용하게 된다.
1년 미만 단기양도의 경우 적용세율은 70%다. 기본세율에 할증하여 나오는 세액이 70%가 되려면 과세표준은 13억 800만원이 된다. 따라서 이 금액을 넘으면 70%보다 과중한 세금을 물어야 한다.
