자경 농지 양도와 양도소득세 감면
자경 농지 양도와 양도소득세 감면
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.07.07 11:38
  • 댓글 0
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8년 이상 자경농지 양도할 땐 연간 1억원 한도에서 양도세 감면
거주지와 같거나 연접한 시·군·구 또는 30km 내에 소재한 농지라야
농업외 사업·근로소득 3,700만원 이상 있으면 자경농민으로 안 봐
8년 이상 농사를 지었더라도 양도할 때 농지가 아니면 안 돼

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [40]

자경농지에 대한 양도소득세 감면

농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지(이를 “자경농지”라 함)를 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면된다.

자경농지의 양도로 발생한 양도소득세의 100%를 감면하고, 농어촌특별세가 비과세 된다. 그러나 감면받을 금액이 1년간 대토감면 등 다른 감면을 포함하여 1억원이 넘으면 1억원을 한도로 한다. 그리고 5년간 다른 감면을 포함하여 2억원을 넘을 수 없다.

위에서 자경농지 양도소득세 감면을 규정한 내용은 단 한 문장에 불과하지만 4가지 요건을 모두 명시하고 있다.

농지소재지 거주요건, 8년 이상 경작 요건, 직접 경작 요건, 농지 요건이다. 각 요건별로 많은 경우의 수가 있다.

첫째, 농지소재지란 농지가 소재한 시·군·구(자치구)내의 지역이나 이와 연접한 시·군·구내의 지역 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내의 지역(이를 “통작거리”라고 함)을 말한다.

경작을 시작할 때는 동일 또는 연접 행정구역이었으나, 행정구역 개편으로 달라진 경우에는 어떻게 할까? 이때도 농지소재지에서 경작한 것으로 본다.

둘째, 8년 경작 요건이다. 농지 소유자로서 8년 이상 경작을 해야 한다. 부친이 7년 정도 농사를 짓다가 사망하여 아들이 상속을 받아서 1년 정도 경작을 하다가 팔았다면 어떻게 될까?

상속받은 농지를 상속인이 1년 이상 계속 자경한 경우 피상속인의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.

그런데 부친이 8년 이상 경작을 했지만 상속받은 아들은 도회지에서 직장을 다니기 때문에 경작할 여건이 되지 못해 몇 년 후에 팔았다. 감면대상일까?

상속받은 농지를 상속인이 1년 이상 계속 경작하지 아니한 경우에도 상속받은 날부터 3년 이내에 상속받은 농지를 양도하게 되면 피상속인이 이미 8년 자경의 요건을 갖추었다면 양도소득세 감면을 받을 수 있다.

상속받은 농지에 농사를 짓고 싶어도 국가의 공익사업에 수용된 경우는 어떤가?

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 택지개발지구나 산업단지 등을 건설하기 위하여 협의매수 및 수용될 경우에도 피상속인의 자경여부에 따라 감면대상이 될 수 있다. 이때는 상속일로부터 3년이 내에 해당하는 지역으로 지정되어야 하며, 상속을 받기 전에 지정된 경우도 포함된다.

그러나 상속이 아닌 증여 또는 교환으로 취득한 농지는 증여자 등 이전 소유자가 경작한 기간은 자경기간에 포함하지 않는다.

그런데 경작기간이 8년이 안되어도 감면되는 경우가 있다. 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사, 농업을 주업으로 하는 영농조합법인 또는 영농회사법인에 2021년 12월 1일까지 양도하는 경우에는 3년 이상 직접 경작하면 감면을 받을 수 있다.

셋째는 자경 요건이다. 어디까지 자경으로 봐야 하나? 자경이란 거주자가 그 농지소재지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 50% 이상을 자기의 노동력으로 해야 한다.

원칙적으로 농사를 본업으로 하는 농민에게 혜택을 주려고 하는 것이다. 그런데 농사를 지으면서 농한기를 이용하여 다른 사업을 하였거나 남는 시간을 이용하여 다른 회사에 다니고 있었다면 어떻게 될까?

사업소득의 소득금액(총수입금액에서 필요경비를 뺀 순소득금액)이나 회사에서 받는 급여총액이 연간 3,700만원에 미달하는 경우에는 상관없다. 3,700만원 이상이면 그 해는 자경기간에서 제외된다.

그런데 2020년도부터는 사업소득의 소득금액이 3,700만원이 안되더라도 업종별로 일정한 수입금액(복식부기의무대상이 되는 수입금액) 이상이 되면 자경으로 보지 않는다. 다만 농업이나 임업에서 발생한 소득 또는 부동산 임대소득과 농가부업소득에 해당하는 금액은 많아도 상관없다.

* 복식부기 의무대상 수입금액: 도·소매업 및 부동산매매업 등 3억원, 제조업 등 1.5억원, 부동산임대업 등 0.75억원 (자세한 내용은 본지 2021.5.26.자 “종합소득세 신고 어떻게 하나 (2)”의 내용 중 도표 참조)

넷째 농지를 양도하는 경우라 했기 때문에 양도일 현재에도 농지상태라야 한다. 여기에서 말하는 농지란 “논·밭으로서 공부상 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·농도·수로 등도 농지로 본다.

따라서 공부상 지목이 농지라 하더라도 양도일 현재 경작에 사용되지 않는다면 농지로 보지 않는다. 다만 경작이 가능한 상태에서 일시 휴경을 하고 있다면 농지에 해당한다.

A씨는 8년 이상 직접 농사를 지었던 농지를 팔았는데, 매수인은 계약만 한 상태에서 그 토지에 건물을 신축하고 분양대금으로 잔금을 지급하기로 했다. 그렇다면 양도일(등기일) 현재는 농지가 아닌데 감면이 가능할까?

양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경, 건물 신축 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단한다. 이러한 경우에 양도소득세 신고를 하면 세무당국은 십중팔구 양도시 농지 여부에 대한 입증을 요구하게 된다. 따라서 매매계약일 현재는 농지였다는 입증자료를 미리 확보해두는 것이 중요하다.

그런데 양도일 현재 8년 자경의 요건을 갖춘 농지에 해당하더라도 감면 대상이 아닌 경우가 있다. 시지역(읍·면 제외)의 주거·상업·공업지역(편의상 “주상공지역”이라고 함) 내에 있으면서 해당 지역에 편입된 지 3년이 지난 농지의 경우다. 다만, 대규모 개발사업으로 수용되는 농지는 그렇지 않다.

그리고 3년 내에 양도하여 감면대상이 되더라도 이런 경우에는 100% 감면은 안 되고 주거·상업·공업지역으로 편입된 날까지 기간을 계산하여 감면한다. 농지 이외로 용도로 환지된 경우에도 이런 방식을 적용한다.

8년 자경 요건을 갖춘 농지를 매매하는데 건설업자가 건설용지로 취득하면서 원가를 부풀리기 위해 거래금액을 사실보다 올려서 계약서를 작성하는 경우가 있을 수 있다. 아니면 반대로 매도인은 양도소득세를 줄이고 매수인은 취득세를 줄이기 위해 다운계약서를 작성하는 경우도 있을 수 있다.

이런 경우에는 확인되는 실제거래금액에 의해서 감면을 해주는 것이 아니라, 아예 감면대상이 되지 않는다. 세액을 산출하여 전체 금액에 대하여 감면없이 과세한다.

그러면 양도소득세 신고시 양도한 토지가 8년 이상 자경 농지인지의 여부를 어떻게 입증해야 할까? 특정인이 특정 농지를 자경했는지의 여부를 한 눈에 알 수 있는 공부상의 기록은 없기 때문에 세무당국이 인정할 만한 서류를 양도인이 미리 준비해서 신고서류에 첨부해야 한다. 통상 자경사실을 입증 서류로는 다음과 같은 유형을 들 수 있는데 유형에 맞는 서류를 알아서 갖추어야 한다.

  • 관할 시·군·구청이 발급하는 농지원부 또는 농지위원장이 확인하는 자경농지확인서
  • 실농보상 확인서, 인우보증서, 농사일지, 조합원증명원
  • 농약·비료·종자·농기계 및 농사용 면세유 등 구입영수증, 농산물 판매 관련 서류, 영농자재 구매확인서
  • 토지특성조사표, 항공사진, 토지이용계획 확인원

* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법 적용은 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다. (필자 주)
 



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