집 팔고 양도소득세 피하기(11) - 재개발 관련
집 팔고 양도소득세 피하기(11) - 재개발 관련
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.08.05 09:20
  • 댓글 0
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재개발구역내 사업시행자에게 부동산 양도하고 환지받을 때 양도세 제외
조합원입주권 및 분양권 보유 중 다른 주택 함부로 팔면 양도소득세 과세
재개발주택 완성 후 일정 요건을 갖춘 대체주택 팔 땐 양도세 비과세

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [44]

집 팔고 양도소득세 피하기 (11) - 재개발 관련

주택가격의 상승세가 꺾일 줄 모르면서 주택건설업도 호황을 누리고 있다. 수도권의 제3기 신도시 건설과 함께 재건축이나 재개발의 열기도 뜨겁다. 이와 관련한 양도소득세의 신고 및 상담수요 또한 크게 늘고 있다.

재건축 및 재개발은 어떻게 이루어지고, 양도소득세가 관련될 경우 어떻게 대처하는 것이 세금을 줄일 수 있을까?

재건축·재개발이 이루어지는 과정은 다음과 같다.

 

관리처분계획이란?

종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차를 말한다. 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.

주택의 보유기간은 어떻게 계산하나?

보유하던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한특례법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재개발·재건축 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산한다.

사업시행자에게 토지 등 이전에 대한 양도소득세는?

재개발·재건축 구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 관리처분계획(사업시행계획인가)에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 ‘환지’에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아니다. 다만, 청산금을 교부받는 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세된다.

조합원입주권을 양도할 때는?

재개발·재건축으로 인하여 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당된다. 당해 조합원입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 인가일을 말한다.

1세대 1주택자인 재개발·재건축조합의 조합원 및 소규모재건축사업으로 취득한 입주권을 양도하는 경우로서, 종전의 주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건을 충족한다. 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 된다.

  • 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
  • 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

조합원입주권⋅분양권 소유상태에서 양도하는 주택의 과세 여부는?

1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에 이는 1세대 1주택 비과세가 되지 않는다. 조합원입주권을 승계취득하는 경우도 마찬가지다.

그러나 1세대 1주택자가 조합원입주권 또는 분양권을 취득하여 종전의 주택을 양도하는 경우, 일정한 요건이 충족(아래 별표 참조)되면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

이때 양도하는 종전의 주택은 2년 이상 보유 및 양도가액 9억원 이하 등 1세대1주택 비과세 요건이 전제가 되어야 함은 물론이다.

A씨는 부산의 단독주택 1채와 서울에 오피스텔 1채를 가지고 있다. 부산의 단독주택은 본인이 살고 있고, 오피스텔은 서울에서 대학생 자녀가 살고 있다.

그런데 부산의 단독주택이 재개발에 들어가는 바람에 재개발기간 중에 거주를 하기 위해 아파트를 1채 구입했다. 그곳에서 1년 이상 거주하고 재개발사업이 끝나고 아파트가 준공되면서 바로 입주하고 2년 내에 팔았다.

대체주택에서 1년 이상 거주하였고, 재개발주택에 준공 후 2년 내에 대체주택을 팔았는데 양도한 주택이 양도소득세 과세대상일까?

A씨는 재개발사업 인가일 현재 오피스텔을 포함하여 2주택 소유자였기 때문에 대체주택에 대한 1년 이상 거주 및 2년 내 양도의 조건을 갖추었더라도 비과세를 받을 수 없다.

 

* 위 글은 작성일 현재의 법령과 국세청 자료를 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법 적용은 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다. (필자 주)


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