집 팔고 양도소득세 피하기 (12) - 철거주택
집 팔고 양도소득세 피하기 (12) - 철거주택
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.08.11 08:46
  • 댓글 0
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매수인이 철거할 1세대 1주택, 토지만 이전등기할 때 양도소득세는?
계약일 현재 주택이 포함되어 있으면, 토지만 이전 등기해도 비과세
계약서에 주택은 매수인이 철거할 예정이라는 특약사항 명시할 필요

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [45]

집 팔고 양도소득세 피하기 (12) - 철거주택

1주택을 소유하고 거기에서 오랫동안 살았던 A씨는 건설회사에 그 집을 팔았다. 건설회사는 그 집을 사서 철거하고 인근 필지와 함께 상가건물을 지어서 분양할 예정이다. 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세 요건을 갖추고 있으면 신고의무가 없다. 그래서 세무서에 양도소득세 신고를 하지 않았다.

주택 등 부동산을 양도하고 등기를 넘겨주게 되면 그 사실이 등기소를 경유하여 세무당국에 자동으로 통보가 된다. 그리고 세무당국에서는 주택 양도자료가 넘어올 때는 양도인에게 다른 주택은 없는지, 그 주택에서 거주를 했는지 여부 등을 전산으로 분석한다. 분석결과 1세대1주택으로 확인되면 그대로 종결되고, 그렇지 않으면 양도소득세를 신고하라는 안내문을 양도자에게 발송한다. 국세청 전산망에 양도자의 휴대폰 번호가 잡히면 휴대폰 문자로도 안내를 한다.

양도소득세 납세의무가 없는 1세대 1주택을 팔았던 A씨는 세금문제를 잊고 있었다. 그런데 집을 팔고 몇 달 후에 세무서에서 양도소득세 신고를 하라는 통지를 받고 깜짝 놀랐다. 미심쩍은 부분이 있어서 가슴이 철렁했다.

A씨는 집을 팔 때 그 집을 매수했던 건설회사가 분양용 건물을 짓기 위해서 어차피 철거할 것이라고 해서 매수인의 요구에 따라 토지만 소유권 이전등기를 하고 건물은 매수인이 알아서 철거하기로 했던 것이다.

토지만 소유권 이전등기가 되었기 때문에 당연히 세무당국은 주택을 양도한 것으로 보지 않고 토지를 양도한 것으로 판단하여 1세대 1주택 여부를 따질 필요도 없이 양도소득세 신고안내를 한 것이다.

특히 계약일에는 주택이 있었으나 양도시기의 판단기준에 되는 등기일에는 이미 주택이 철거되었다면 토지만 양도했다고 볼 수도 있다. 실제로 토지만 양도를 한 경우라면 양도소득세를 물어야 한다.

그러나 A씨는 토지만 양도를 한 게 아니라 주택을 통째로 팔았다. 건물은 어차피 철거할 것이라서 소유권 이전 등기를 하지 않았을 뿐이다. 그리고 매수했던 건설회사가 철거를 했다. 주택은 빼고 토지만 이전등기를 했던 A씨는 걱정이 태산이다.

이런 경우에 양도소득세는 어떻게 될까?

세법에는 1세대1주택에 관한 많은 규정이 있지만 이러한 사실판단의 문제까지 구체적으로 명시되지는 않았다.

그런데 과거에 국세청은 이러한 사례에 대하여 질의회신 재일 01254-2178호(1991. 7. 25.) 및 재산 01254-3546호(1988.12.5)를 통해서 아래와 같이 해석한 바 있다.

“1세대 1주택에 해당하는 주택과 그 부수토지를 동일인에게 양도함에 있어서 매수자의 필요에 의하여 토지만 등기이전되고 건물은 양도일 이후에 철거된 경우에도 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 다만, 이에 해당되는지 여부는 세무서장의 사실조사에 의하여 판단한다.”

뿐만 아니라 2020년도판 국세청의 양도소득세 집행기준 책자에도 89-154-12호(주택의 판정 기준일)로 “주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.”고 명시되어 있다.

따라서 앞에서 제시한 A씨의 사례는 1세대 1주택에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아니다.

양도소득세 과세대상이 아니면 세무서에 신고할 의무는 없다. 그러나 이러한 경우에 납세자가 스스로 소명을 하지 않으면 세무당국이 등기자료만으로는 미리 알아서 판단하기는 어렵다. 그렇기 때문에 신고대상이 아니더라도 양도소득세 신고서에 양도한 토지가 주택과 함께 양도한 1세대 1주택의 부수토지로서 비과세 대상이라는 사실을 기재하고 증빙서류와 함께 세무서에 접수를 해두는 것도 세금을 피하기 위한 좋은 방법이다.



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