임대료를 못 받았는데 세금은 내야 하나?
임대료를 못 받았는데 세금은 내야 하나?
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.08.19 17:12
  • 댓글 0
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임대료 못 받아도 경과된 임대기간은 수입금액 발생으로 봐
모든 매출대금의 수입시기는 재화·용역의 공급이 완료되면 발생
다음연도분 선불받은 수입금액은 다음연도 소득계산에 반영

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [46]

임대료를 못 받았는데 세금은 내야 하나?

상가를 분양받아 식당으로 임대하고 있는 A씨는 매월 330만원씩의 임대료를 받고 있다. 임차인과 계약을 할 때 매월 말일에 월세를 받기로 하였다. 작년 1월부터 9월까지 꼬박꼬박 월세가 들어왔으나, 코로나로 인한 세입자의 영업부진으로 10월부터 12월까지 월세를 받지 못했다.

A씨는 일반과세자다. 연간 임대수입 규모로 보면 간이과세자 규모이지만 분양을 받을 때 분양회사에서 일반과세자로 사업자 등록을 하면 분양대금에 포함된 부가가치세를 돌려받을 수 있다는 설명을 듣고 일반사업자로 등록을 하였다.

월 임대료 330만원 중 30만원은 부가가치세이다. 금년 1월에 작년도 2기분 부가가치세 신고를 하면서 월세를 받지 못한 10~12월분은 신고금액에서 제외하였다. 5월에 종합소득세 신고를 할 때도 9개월분 2,700만원만 수입금액으로 잡았다.

그런데 며칠 전에 세무서로부터 연락을 받았다. 부가가치세와 소득세를 신고할 때 3개월분의 수입금액을 누락하였다면서 덜 납부한 세금을 추징하겠다는 것이다.

임대료를 받지도 못했는데 세금을 추징하겠다니 너무하지 않느냐고 항의했지만 소용이 없었다.

부가가치세법 제16조에 의하면 용역의 공급시기에 대하여 역무제공이 완료되거나 시설물, 권리 등에 재화가 사용되는 때라고 규정하고 있다. 부동산 임대의 경우라면 세입자가 임대점포를 사용하였기 때문에 임대 용역이 공급되었으므로 부가가치세 신고대상이 된다. 월세를 받지 못했다고 세금을 빼주지는 않는다. 임대인이 임대료와 세금을 받지 못했더라도 언제가는 받을 수 있는 확정된 권리이기 때문이다.

국세청 예규(서면인터넷방문상담3팀-1218, 2008.06.17.)에서도 “부동산임대용역의 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때로서, 부동산임대업자는 동 공급시기가 속하는 과세기간의 부가가치세 예정·확정 신고 시 과세표준 및 세액을 자진신고·납부하여야 한다”고 하였다.

소득세도 마찬가지다. 소득세법 제24조에 의하면 “거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.”고 규정하고 있다.

부동산임대소득의 수입시기는 임대료를 실제로 받은 날이 아니라 계약에 의해 받기로 한 날이다. 따라서 임대료를 실제로 받지 못한 경우라도 받기로 한 날이 도래한 경우에는 수입할 금액으로 보아 부동산임대소득에 포함하여 신고해야 한다.

꼭 부동산 임대가 아니더라도 대부분 거래에서 세법상의 수입시기는 대금을 받기로 한 날을 원칙으로 한다. 다만 외상으로 판 경우에는 재화의 공급이 완료된 날을 말한다.  

그런데 같은 조건의 상가를 임대하는 B씨는 금년 7월에 세입자와 임대계약을 체결하면서 내년 6월분까지 1년 임대료를 한꺼번에 받고 세금계산서도 교부하였다. 어떻게 해야 하나?

B씨의 경우 내년분의 임대료를 먼저 받았더라도 그 수입금액은 내년분에 해당하기 때문에 내년 5월에 금년도분 소득세 신고를 하면서 7~12월분의 수입금액만 신고를 하면 된다.

그러나 부가가치세는 좀 다르다. 공급시기가 도래하기 전이라도 대가를 미리 받고 세금계산서를 발행하였다면 받은 금액 전액에 대한 부가가치세를 납부해야 한다.

소셜포커스 독자들을 위한 세금상담 서비스: 문의사항과 연락처를 bh1958@naver.com으로 보내주십시오

 


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