올해 신설된 “공동명의 1주택자 특례적용” 유·불리 따져보고 이번에 신청해야
홈택스 종부세 간이세액계산 프로그램 모의계산 결과 참조하면 큰 도움
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [50]
종합부동산세, 9월에 대비하면 줄일 수도
9월은 12월에 납부할 종합부동산세(이하 “종부세”라 함) 합산배제 및 과세특례 적용신고 및 신청의 달이다.
종부세란 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세한다.(아래 도표 참조)
주거용이 아닌 건축물은 종부세 대상이 아니며, 주거용 건물이더라도 별장이나 일정한 조건(임대·미분양·가정어린이집·기숙사)이 있는 경우에는 제외된다.
과세기준일은 매년 6월 1일이다. 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지이며, 관할 세무서장이 11월 하순에 고지를 한다. 재산세는 지방세이지만 종부세는 국세에 속한다.
종부세 과세대상에 합산하지 않는 부동산을 합산배제 대상이라고 한다.
합산배제 대상 부동산은 납세자가 9월 16일부터 9월 30일까지 세무서에 미리 신고해야 하는데, 과거 연도에 신고를 했던 사람은 변동사항(소유권, 면적)이 있을 경우에만 신고를 한다.
합산배제 신고대상은 일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택 건설업자가 취득한 주택신축용 토지 등이다. 해당 부동산을 보유한 납세자가 합산배제 신고서를 제출하는 경우 해당 부동산을 과세대상에서 제외한다.
임대주택이 등록말소 등으로 요건을 충족하지 못함으로써 합산배제에서 제외되어 종부세 과세대상에 포함되는 경우에도 변동에 해당하므로 신고를 해야 한다.
올해부터는 부부 공동명의 1주택자의 경우 1세대 1주택자 계산방식을 납세자의 신청에 의해 적용받을 수 있는 특례가 신설되어 주목을 끌고 있다. “부부 공동명의 1주택자 과세특례” 제도라고 한다. 1세대1주택으로서 부부가 공동으로 소유하고 있는 경우에는 이번에 “공동명의 1주택자 특례 신청”을 하게 되면 특례를 적용받을 수 있다.
종부세는 같은 세대라도 인별로 합산하여 과세하기 때문에 작년까지는 부부 공동명의라면 1세대1주택의 적용을 받을 수 없었다. 그렇다고 공동명의가 항상 불리한 경우는 아니다. 한 채의 주택을 부부가 50%씩 공동으로 소유할 경우 1세대1주택 여부에 관계없이 각각 6억 원씩 공제를 하기 때문에 해당 주택의 공시가액이 12억 원이라면 종부세가 해당되지 않는다.
반면에 12억 원짜리 주택 1채를 을 단독으로 소유하는 경우에는 11억원을 초과하므로 1억 원은 종부세 과세대상이다.
그런데 집값이 11억 원을 초과하더라더도 1세대1주택에 해당하면 소유자의 연령과 해당주택의 보유기간에 따라 최고 80%까지 세액공제가 따르게 된다. 이러한 이유로 나이가 많거나 취득한 지가 오래된 집일수록 단독명의가 유리하다.
그러나 공동명의일 경우에는 과세표준이 분산되어 낮을 세율을 적용받을 수 있기 때문에 세액공제를 받지 못하더라도 유리할 수 있다.
그렇지만 올해부터는 공동명의라 하더라도 명의자인 세대원 중 1명을 납세자로 정하여 1주택 특례신청을 하면 1세대1주택에 따른 세액공제를 받게 되어 선택에 따라 유·불리가 달라진다. 세대원 중 다수지분자가 있으면 자동으로 해당 세대원이 납세의무자가 되며, 지분이 같을 때는 명의자 중에서 선택한다. 선택이 가능한 경우에는 나이가 많은 쪽이 유리하다.
세액공제는 도표에서 보는 바와 같이 소유자의 나이가 60세 이상이거나 보유기간이 5년 이상인 경우에만 해당하므로 여기에 속하지 않으면 특례신청을 하지 않고 각각 세금을 내는 것이 유리하다.
공시지가가 12억 원이 넘는 1주택을 공동명의로 소유하고 있는 사람이 특례 신청을 하려면 먼저 세액을 계산해보고 특례 적용이 유리한 경우라야 실익이 있다. 그렇지 않으면 오히려 세부담이 늘어날 수도 있다. 그런데 일반 납세자가 실제로 세액을 계산해보는 것이 어디 쉬운 일인가?
그래서 국세청은 홈택스에 간이세액계산 프로그램을 제공하고 있다. 홈택스에 접속하여 “세금종류별 서비스》세금모의계산》종합부동산세 간이세액계산” 루트를 찾아가면 된다.
종부세를 정확히 계산하려면 공제할 재산세 금액이 변수인데, 이는 지자체별로 조례에 차이가 있을 수 있다. 이 프로그램에서는 간편방식으로 제공되기 때문에 실제 12월에 나올 종부세 실제금액과 다소의 오차가 생길 수 있음을 유의해야 한다. 특례적용의 유·불리를 판단하는데는 문제가 없다.
간이세액계산 서비스를 이용하기 전에 대상 주택의 공시지가, 취득일자, 납세의무자의 생년월일에 대한 자료를 준비해야 한다.
이때 상속받은 주택의 취득일자는 상속개시일을 말하며, 배우자로부터 상속을 받은 경우에는 배우자(피상속인)가 취득한 날을 말한다.
66세인 A씨는 서울에서 10년 전에 취득한 주택을 한 채를 배우자인 B씨와 공동명의로 50%씩 소유하고 있다, 1세대1주택이고 금년도 공시가격은 20억 원이다. 특례 적용을 할 때와 하지 않을 때의 예상세액이 어떻게 다를까?
계산 결과 특례 적용을 하는 것이 위 도표에서 보는 바와 같이 세금을 절반 가까이 줄일 수 있는 것으로 나타났다.
이번에는 불리한 경우를 보자.
50세인 D씨는 서울에 4년 전에 취득한 아파트가 있다. 이 역시 1세대1주택이고 공시가격은 20억 원에 1세대1주택이다.
예상세액을 계산해 보니 특례 적용을 하지 않으면 A씨 부부의 경우와 같이 320여 만원이 나온다. 그러나 특례 적용을 하면 600만원이 넘게 나왔다. 오히려 2배 가까이 늘어난 것이다. 60세 미만인데다 보유기간도 5년 미만이라서 세액공제 대상이 아니기 때문이다.
* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용 시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다. (필자 주)
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