증여세 줄이기 – 증여시기 조정과 시가
증여세 줄이기 – 증여시기 조정과 시가
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.10.27 10:24
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

증여일 이전 6개월 내 또는 이후 3개월 내 매매사례가액 있으면 시가에 해당
시가 없을 땐 같은 연도 증여라도 공시가 발표 전에는 전년도 공시지가 적용
실거래가 적용기간 피하고 공시지가 발표 전에 증여하면 증여세 낮출 수도

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [54]

증여세 줄이기 – 증여시일 조정과 시가

나이 많은 A씨는 수도권의 농촌 지역 고향 마을에 3,000㎡의 임야을 소유하고 있다. 그런데 그중 1,000㎡가 얼마 전에 도로부지로 수용되면서 2억원을 보상받았다. 보상받은 날은 금년 9월 1일이다. 그리고 양도소득세로 2,000만원을 신고납부했다.

그리고 나머지 2,000㎡는 아들에게 증여하려고 한다. 수용 전에는 3,000㎡가 모두 한 필지였다. 2020년 1월 1일 현재의 ㎡당 공시지가는 10만 원이다. 어떻게 증여하는 것이 증여세를 줄일 수 있을까?

부동산을 증여하는 경우에는 그 부동산을 증여일 현재의 시가를 평가하여 증여가액으로 한다. 그리고 그 증여가액에서 증여받은 사람과의 관계에 따라 정해진 “증여재산공제”를 하고 난 과세표준에서 세율을 곱하여 산출세액을 계산한다.

그런데 증여재산의 시가를 어떻게 평가할 것인지가 문제다.

시가란 특수관계가 없는 불특정 다수인 사이에 특정기간 내에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 여기서 특정기간이란 평가기간이라고도 하는데, 증여일 전 6개월부터 증여 후 3개월 이내의 기간을 말한다. 이 기간증 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다.

즉, 부동산 증여일이 10월 1일이라면 3월 1일부터 12월 31일 사이에 당해 재산에 대한 매매·감정·수용·경매·공매의 거래가 있었다면 그 금액이 시가가 되는 것이다.

그리고 당해 재산에 대한 거래금액이 아니더라도 유사한 재산에 대한 거래가액이 있으면 이를 시가로 볼 수도 있다. 유사한 재산이란 증여재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 경우를 말한다. 그 유사재산에 대하여 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지 중에 매매 등의 거래사례가 있을 경우에는 이 금액을 시가로 적용할 수 있다. 사실상 당해 재산에 대한 증여일 전후 단기간내의 매매사례가 있는 경우는 드물기 때문에 유사재산에 대한 거래가액을 확인하여 증여세를 계산하는 경우가 많다.

아파트나 오피스텔 등의 경우는 면적·위치·용도 등이 유사한 재산이 많고, 거래가액 또한 국토교통부의 “실거래가 공개시스템”에서 확인하기도 쉽다. 그러나 토지나 단독주택 등을 증여하는 경우에는 유사한 조건의 매매사례를 찾기는 매우 어렵다.

따라서 이런 경우는 다른 방법으로 평가를 한다. 이를 세법에서는 보충적 평가방법이라고 하는데, 토지에 있어서 가장 대표적인 것이 개별공시가다.

이 개별공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 한다. 그러나 1월 1일은 기준일이고 실제의 공시는 보통 5월 말쯤 이루어진다. 따라서 토지를 증여한 날까지 당해 연도에 대한 개별공시지가 고시되지 않았다면 전년도의 공시지가를 적용한다.

위에서 말한 A씨의 경우 증여할 토지의 일부를 9월 1일자로 수용에 따른 보상을 받았기 때문에 내년 2월 말까지 증여를 하면 보상받은 금액을 당해 토지의 시가로 본다. 이에 따라 ㎡당 보상금액 20만원을 2,000㎡로 곱하면 증여재산의 시가는 4억원이 된다.

수용토지의 보상일인 금년 9월 1일을 기준으로 하면 내년 2월 말까지 증여할 경우 보상일이 “증여하기 6개월 전”에 해당되어 수용가액을 시가로 적용한다. 그러나 그 이후에는 이 금액을 적용할 수가 없으므로 공시지가를 시가로 본다.

그런데 내년도 공시지가가 금년처럼 5월 31일에 공시가 되고 그 이전에 증여하게 되면 금년도 공시지가를 적용할 수밖에 없다. 그 금액이 ㎡당 10만원이므로 증여가액은 2억원이다.

시가를 4억원으로 적용할 때 증여세는 6천만원이 되지만, 2억원으로 적용하면 증여세는 2천만원으로 줄어든다. 엄청난 차이다.

내년도 공시지가를 알 수는 없지만, 같은 지번의 일부가 도로로 들어갔으니 공시지가 또한 크게 오를 것은 뻔하다. 5월 31일 이후에 증여하면 당연히 증여세도 많아질 터.

따라서 A씨는 내년 3월부터 5월(공시지가 발표하기 전까지) 사이에 증여하는 것이 세부담을 크게 줄일 수 있는 방법이다.

물론 항상 이러한 차이가 있는 것은 아니다. 공시지가와 실제 거래가액이 얼마나 차이가 있느냐에 따라 달라진다. 드물기는 하지만 공시지가가 매매가보다 오히려 높을 때는 공시지가에 의한 세금이 더 많을 수도 있다.

증여세의 계산원리
증여세의 계산원리

 

 



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.