부동산임대업의 간이과세와 일반과세 차이
부동산임대업의 간이과세와 일반과세 차이
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.11.24 10:31
  • 댓글 0
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연매출액 8천만원 미만은 간이과세, 부동산임대업은 4,800만원 기준
도매업 등 사업자를 상대하는 업종은 금액 관계없이 일반과세가 원칙
여러 사업장 있을 때 한 사업장이라도 일반과세 대상이면 모두 일반과세
연매출액 4,800만원 미만 간이과세자는 부가가치세 납부면제 대상

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [56]

부동산임대업에 대한 간이과세와 일반과세의 차이

소규모 상가 2개를 임대하고 있는 A씨는 각각 보증금 5,000만원에 월세 100만원씩 받고 있다. 연간 월세 수입이 2,400만원이다. 간이과세자로 등록하였고, 연간 수입금액이 4,800만원에 미달하기 때문에 부가가치세는 납부면제 대상이다. 그러나 부가가치세 신고는 해야 한다. 그리고 소득세까지 세액이 면제되는 것은 아니다.

A씨가 일반사업자라면 부가가치세는 어떻게 될까?

일반사업자는 매출액에 대하여 10%의 부가가치세(매출세액)납부하게 된다. 부동산임대가 아닌 다른 업종의 경우 매입비용이 들어가기 때문에 매출세액에서 매입세액을 공제하여 그 차액만 납부하지만 임대업의 경우 매입세액이 거의 없기 때문에 사실상 매출액의 10%를 납부해야 한다.

부가가치세법에서는 과세기간 동안의 공급가액(매출액)의 합계액을 과세표준이라 한다.

부동산임대업의 과세표준은 월세액의 합계액만 해당되는 것이 아니라, 전세금이나 보증금에 대해서도 정기예금이자율에 상당하는 일정한 비율을 수입금액으로 보는데 이를 간주임대료라고 한다.

간주임대료 계산시 적용하는 이자율은 부가가치세법 시행규칙에서 규정하는데, 금년도분 신고에 대해서는 1.2%를 적용한다.

보증금 1억원에 연간 임대수입이 2,400만원인 A씨의 경우 일반사업자로 과세하면 연간 과세표준액의 합계액은 25,200,000원(2,400만원+1억원×1.2%)이다. 여기에 10%의 세율을 적용하면 252만원이 된다. 특별히 매입세액이 없다면 250만원을 모두 세금으로 내야 한다. 다만, 임대건물을 수리하는 등의 이유로 매입세금계산서를 수취한 매입세액이 있다면 여기에서 공제된다.

금년부터 적용하는 개정 부가가치세법에서는 간이과세자의 금액기준이 연간 매출액 4,800만원 미만에서 연간 8,000만원 미만으로 상향되었다. 이로 인해 금년 1월 1일부터간이과세자 적용대상 사업자가 크게 늘어 난 것이다.

그러나 부동산 임대사업자는 종전과 같이 연간 4,800만원 이상이면 일반사업자가 되어야 한다. 종전에는 간이과세 적용대상 금액기준을 모든 업종에 대하여 일괄 적용했지만, 금년부터 간이과세 적용 기준금액을 8,000만원으로 개정하면서 부동산임대업과 유흥음식업에 대해서는 4,800만원을 그대로 적용하기로 했기 때문이다.

그런데 연간 매출액이 8,000만에 미달한다고 해서 무조건 간이과세자가 되는 것은 아니다. 다음의 경우에는 금액에 관계없이 일반사업자로 등록을 해야 한다.

①‌ 일반과세가 적용되는 다른 사업장을 보유하고 있는 사업자(다만, 개인택시, 용달차운송업, 이·미용업 등은 제외)

②‌ 일반과세자로부터 사업포괄양수 받은 사업자

③‌ 사업의 종류·규모, 사업장소재지 등을 감안하여 국세청장이 별도로 정하는 기준에 해당되는 사업자

④‌ 다음에 해당하는 간이과세 배제업종을 영위하는 사업자

  • 사업자와 거래 업종: 광업, 제조업(양복점·떡방아간 등 일부 제외) 도매업(소매 겸영 포함하되, 재생용 재료수집 및 판매업은 제외)
  • 부동산 관련 사업: 부동산매매업, 부동산임대업 중 특정지역·면적 이상인 것(국세청장 고시)
  • 상품중개업
  • 과세유흥장소로서 부가세법 시행규칙 제71조 제2항에서 별도로 정하는 것
  • 변호사, 변리사, 법무사, 세무사 등 전문직 사업자
  • 일반과세자로부터 사업을 양수한 사업자
  • 사업장의 소재 지역과 사업의 종류·규모 등을 고려하여 국세청장이 별도로 정하는 것
  • 전전년도 기준 복식부기의무자가 경영하는 사업
  • 전기·가스·증기 및 수도 사업 
  • 건설업(다만, 주로 소비자를 상대로 하는 도배, 배관 및 냉·난방 공사업 등은 제외)
  • 전문·과학·기술서비스업, 사업시설 관리·사업지원 및 임대 서비스업(다만, 주로 소비자를 상대로 하는 일부업종 제외)

A씨는 임대 중이 상가 외에 오피스텔 하나를 분양받고자 한다. 분양가액은 3억원이라는데 건물분에 대한 부가가치세 2천만원이 포함되어 있다. 월 임대수입은 150만원으로 예상하고 있다.

분양대행사에서는 일반사업자로 사업자등록을 하면 2천만원을 환급받기 때문에 그만큼 싸게 분양받을 수 있다며 매수를 부추긴다.

실제 환급이 가능할까? 그리고 다른 문제점은 없을까?

물론 단순하게 생각하면 환급이 가능하다. 그러나 그 환급은 분양받을 때의 과세기간에는 매출액이 없거나 분양받은 금액보다 훨씬 미달하기 때문에 가능한 일이며, 그 이후부터는 매출세액만 발생하고 매입세액이 없기때문에 납부세액이 나온다. 납부세액이 누적되다 보면 언젠가는 환급세액을 초과하게 된다. 목돈으로 환급받고 푼돈으로 나누어 납부하는 형태라서 그리 큰 문제가 못된다. 하지만 다른 곳에 간이과세 사업장을 가진 A씨의 경우 신중한 판단을 해야 한다. 

A씨가 그 환급세액 때문에 일반과세자로 등록을 하게 되면 큰 낭패를 볼 수 있다. 여러 개의 사업장이 있을 경우 그 중 하나의 사업장이라도 일반사업자가 되면 간이배제 사업자가 되어 모든 사업장에 대해서 일반과세 적용을 받아야 하기 때문이다.

그렇게 되면 A씨가 그전부터 임대하던 2개의 임대부동산은 모두 일반과세가 되어 납부하지 않아도 되었던 부가가치세를 납부해야 한다. 새로 임대하는 오피스텔까지 합하면 매년 납부할 부가세는 400만원 이상이 될 것이다. 그래서 신중한 판단이 필요하다.

* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 복잡한 예외규정 등 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용 시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권합니다. (필자 주)

* 본지 독자를 위한 세금상담 안내: 문의사항과 연락처(전화번호)를 bh1958@naver.com으로 보내주십시오.
 


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