비과세 대상은 넓어지고, 기준금액 넘더라도 세부담은 줄어들어
양도가액이 기준금액 넘으면 초과 부분에 대해서만 양도소득세 과세
알기 쉬운 세금 이야기 [60] - 고가의 1세대1주택 양도세 어떻게 달라졌나?
1세대가 1주택만을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니한다. 다만, 조정대상지역의 주택은 보유한 그 주택에서 2년 이상 거주조건을 함께 충족해야 한다. 2년 이상 보유·거주는 원칙적인 규정이며, 여기에는 많은 예외규정도 있다.
그리고 1세대1주택이라 하더라도 양도가액이 일정 금액 이상인 고가주택은 그 기준금액이 넘는 부분은 비과세가 제외된다.
그런데 지난 12월 8일부터 소득세법 개정에 따라 1세대1주택 양도소득세 비과세에서 제외되는 고가주택의 기준금액이 양도가액 9억원에서 12억원으로 상향조정되었다. 이 조문은 지난 12월 2일에 국회에서 통과되었으며, 8일자로 공포됨으로써 시행하게 된 것이다.
12월 8일에 공포된 소득세법 개정 사항 중 다른 내용은 대부분 2022. 1. 1.부터 시행하는 것으로 규정하고, 고가주택 부분만 공포일로부터 바로 시행하도록 하였다.
고가주택의 기준이 9억원이 된 것은 2008년 10월 7일 개정된 소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위)의 규정에 따른 것이었다. 그 이전에는 6억원을 기준으로 하였다.
따라서 고가주택 기준금액이 인상된 것은 13년만의 일이다. 본래 소득세법에서는 제89조에서 1세대1주택 비과세 규정을 두면서 고가주택에 대한 기준은 시행령으로 위임하였고, 그러한 기조가 이번에 소득세법이 개정될 때까지 그대로 유지되어 왔다. 현행 소득세법 시행령 제156조의 규정은 그대로 남아 있으며, 고가주택 범위를 9억원으로 명시하고 있다.
그러나 이번에 상위법인 소득세법을 개정하면서 고가주택 기준금액을 시행령에 위임하지 않고 바로 12억원으로 명시를 해 버렸기 때문에 개정 전의 소득세법에서 위임했던 현행 시행령 제156조의 규정은 효력을 잃게 되었다.
무릇 법령의 개정이란 안정성을 유지하는 상태에서 현실에 맞도록 개정하는 것이 좋다. 그런 취지라면 기왕에 수십년간 고가주택의 범위를 시행령에서 규정해 왔기 때문에 이번에도 시행령에서 개정할 수도 있었을 것이다. 그러나 굳이 국회에서 벼락치기 개정을 통해 고가주택 기준금액을 명시하였고, 시행령 개정시까지는 본법과 시행령의 규정이 서로 상반된 현상을 보이게 된 것이다.
이처럼 이례적인 방식과 발빠른 세법개정, 그 이후 공포할 때까지의 쾌속 절차 등은 세금에 관한 최근의 악화된 민심과 무관하지는 않은 것 같다.
11월말 종합부동산세 고지서가 발송되고 대상 납세자가 폭발적으로 늘어난 데다 기존 납세자들의 세부담 또한 급격히 증가한 상황에서 대선을 앞두고 뭔가 만회할 조치가 급했던 것이 아닌가 싶다.
당초의 개정안엔 시행시기가 내년 1월 1일로 되어 있었지만 국회 논의 과정에 '공포일'로 수정됐고, 본회의에선 이 수정안이 통과됐다.
관계 당국은 “법 개정에도 불구하고 시행일을 내년 1월 1일로 하면 그때까지 매물이 동결되는 현상이 생기기 때문에 그 문제를 해소하려는 취지가 반영된 것”이라고 설명했다.
아무튼 고가주택의 범위가 보다 높은 금액으로 상향되었기 때문에 비과세의 범위가 그만큼 넓어진 것이다. 양도가액이 9억원에서 12억원 사이에 있는 1세대1주택은 구법에서는 양도소득세를 물어야 했으나 신법에서는 양도소득세를 물 필요가 없게 된 것이다.
뿐만아니라 양도가액이 12억원이 넘는 주택에 대해서도 이번 세법개정으로 인해 양도소득세 부담이 줄어들게 된다. 고가주택이 1세대1주택일 때 비과세 규정은 12억원까지 적용하고, 그 이상이 차지하는 비율에 대해서만 과세표준을 계산하여 과세하기 때문에 당연히 세부담이 줄어든다.
A씨는 5년 전에 구입했던 주택을 1세대1주택 비과세 요건을 갖추어 15억원에 팔게 되었다. 세부담이 어떻게 달라질까? 또 그 주택이 1세대1주택이 아닐 때(2주택일 때)와 비교하면 어떻게 될까? 보유기간 모두 거주한 것으로 하고, 취득가액은 공제할 부대비용을 포함하여 10억원으로 가정한다. 주택 소재지는 조정대상지역이다.
양도가액 15억원 중 12억원을 뺀 3억원을 과대대상 양도가액으로 삼는다. 그리고 취득가액은 10억원이므로 이중 양도가액 3억원에 대한 취득가액 2억원을 뺀 1억원을 양도차익으로 한다.
여기에서 5년간 보유하고 5년간 거주한 데 대한 장기보유특별공제 20%씩 총 40%, 측 4천만원을 양도차익에서 공제하면 양도소득은 6천만원이 되며, 여기에서 양도소득 기본공제 250만원(연간 1회)을 공제하면 과세표준이 된다. 여기에 세율을 적용하면 양도소득세는 858만원이 되고, 지방소득세 10%가 붙게 되므로 총부담세액은 943만 8천원이 된다.
그런데 세법개정이 이전이라면 9억원을 차감하게 되므로 과세대상 양도금액은 6억원이 되며, 위와 같은 방식으로 계산했을 때 총부담 세액은 2,884만 7,500원이 되므로 A씨의 경우 이번 세법개정으로 인한 세부담은 3분의 1 이하로 줄어든 것이다.
1세대1주택 비과세는 1주택을 가진 세대가 그 주택의 재개발로 인하여 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우에도 해당하는데, 고가주택 기준금액도 똑같이 적용한다.
즉, 도시정비법 및 소규모주택정비법에 따른 관리처분 또는 사업시행계획 인가일 현재 동 정비대상 주택으로 인한 조합원입주권 양도시 비과세 또는 12억 초과분만 과세한다는 것이다. 이때는 다음의 요건이 충족되어야 한다.
양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니하거나 이사 등을 위해 다른 1주택을 보유하더라도 그 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권 양도하는 조건이다. 여기에도 예외가 있기는 하지만 너무 복잡하여 생략한다.
* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 복잡한 예외규정 등 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용 시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권합니다. (필자 주)
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