[소셜포커스 양우일 객원 기자] = 미친 집값이 국민 생활을 집어삼키고 있다. 올라도 너무 올랐다. 영혼을 털어 헌신했던 50대는 인생을 잘 살았는지 회의에 빠졌다. 20대는 앞으로 어떻게 살지 방향성을 잃었다. 30~40대는 이번이 마지막인 듯 영끌이로 주택 구매에 올인하고 있다.

정부는 기다리라고 하지만 정치, 사회 지도자들은 소귀에 경 읽듯이 무시한다. 청렴결백한 공직자는 눈을 부릅뜨고 찾아봐도 없다. 부동산중개업 종사자들은 지금도 늦지 않았다며 주택매매를 부추기며 집값 상승에 군불을 계속 붙이고 있다.

개정된 주택임대차보호법(=주임법)이 현실에서 적용된 구체적 사례를 하나 들어 보자.

30대 신혼부부, 2017년 전세 계약 후 2019년에 1년짜리 전세 임대차 계약을 갱신했다.

2020년 11월 30일이 계약종료일이다. 2020년 8월 말경 소유자는 부동산 중개사를 통해 매매할 계획이라며 11월 30일까지 집에서 나가라고 통보했다. 세상 물정에 밝지 못했던 신혼부부는 집을 알아보기 시작했다. 1주일 정도 알아보는데 전세는 매물도 없고 가격도 5천만~1억 이상 올랐다. 반면 반전세나 월세는 수북이 쌓여 있었다.

변수가 발생했다. 부동산 중개인이 변경된 법 규정을 설명 없이 일방적으로 나가라고 통보한 것은 불법이었다. 새로 만든 임대차 3법을 뒤늦게 알게 된 것이다. 신혼부부는 계약갱신청구권을 사용했다.

매도하려는 임차인이 곤란에 빠졌다. 법에 대해서 제대로 숙지하지 못한 중개인 말만 믿은 소유자는 선금을 일부 받고 매매를 진행 중이었다.

중개인에게 코치를 받았는지 매수인은 전세를 놓겠다고 하다가, 월세를 놓겠다고 하다가, 나중에 실거주한다고 말을 바꾸었다.

임대인과 임차인 모두 중개인에게 책임질 수 있는 대안을 요구했지만, 법적 혼선을 핑계를 대며 미꾸라지처럼 빠져서 나가며 뒷짐이었다.

임대인인 소유자인 임차인의 이사비용 일부를 부담하는 선에서 합의했고 임차인은 임대인이 더 큰 손해를 보는 것이 안타까워 부득이 이사를 결정할 수밖에 없었다.

7.31일 개정 주택입대차보호법(주임법)은 임차인을 보호하기 위한 법이지만 임차인이 임차비용이 오르고 월세가 올라 경제적 부담이 가중되었다.

임대인(매매포함)은 본인의 재산임에도 재산권 행사가 제한되는 상황이 되었다.

앞으로 2여년 정도는 혼선과 혼란이 예상되는 주임법의 주요 내용을 살펴보고 문제점을 해소할 방안을 생각해 보자.

주택임대차보호법은 계약갱신청구권, 계약갱신거절권, 전월세상한제, 임대료 상한제를 핵심 내용으로 담고 있다.

법 제정과정이나 예상발생 Q&A는 지면상 다 살펴볼 수 없고 핵심만 정리했다.

• 계약갱신청권 : 구법 주택임대차는 2년 보장이다. 이는 강행규정이다. 이 규정이 4년 보장으로 바뀐 것이다. 즉 2+2년이다. 임차인은 현재까지 임차기간에 불구하고 계약만료 6~1개월 전(2020.12.10.일 이후는 6~2개월)에 1회 한하여 갱신계약을 요구할 수 있다. 임차인은 최소 2년은 현주택에서 살 수 있는 권리가 있는 것이다.
• 계약갱신거부권 : 임대인은 특별한 사유없이 계약갱신을 거절할 수 없다. 거절 사유는 주임법 제 6조의 3 제 1항에 있다. 실제 갈등은 임대인의(직계존속, 직계비속포함)이 실제 거주하려는 경우가 대부분이다. 이때 임차인은 집을 비워줘야 하지만 임대인에게 실거주 확인서를 반드시 요구하여 확보해야 한다.
• 임대료 상한과 전월세 전환 : 임대인과 임차인은 5%범위 내에서 협의하여 임대료를 정할 수 있다. 또 전세에서 반전세로 전환 하면 법정 월차임 전환율은 4%에 2,5%(1억을 월세로 전환하면 34만원 정도임)로 인하로 변경된다.

갈등과 분쟁 해소방법은 법적으로 보장된 주택 임차 분쟁조정위에 신청하면 된다. 그러나 현실에서는 신속하게 문제해결 후 다음 단계로 진행해야 한다. 결국 당사자 간에 해결 방법이 최선이다.

해결 방법은 주임법 제 6조의 3 제1항 3호에 의하여 “서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우”로 해결하는 것이 현실적이다.

앞의 사례도 매매 중개와 전세 퇴거를 통보한 중개사는 문제만 일으켰지 한 일이 없다. 사무실만 제공했고 임대인과 임차인이 상호 양보로 협의를 통해 해결했다.

법 개정 초기 혼선은 다소 이해는 된다. 하지만 이번 기존 임차 종료와 신규 임차를 준비하는 과정에 어렵고 힘든 서민들의 질박한 삶의 단면을 볼 수 있었다. 서민들의 삶에 조금이라도 도움이 될 2가지 제안을 한다.

첫째, 주택부동산 관리센터을 설립해야 한다.

주택소유자는 경제활동과 무관한 엄청난 불로소득을 취득하고 있다. 사회 인프라 확대와 개발로 인하여 엄청나게 올라가는 불로소득은 엄중한 과세를 통해 사회로 다시 환원하는 해결 방법을 택해야 한다. 거기에 더하여 주택 관련된 전세, 반전세, 월세 등 임대차에 대해서 공공관리가 필요하다.

현재 주민센터 내에 부동산관리센터를 설치하여 중개 네트워크 기능을 하도록 해야 한다.

주택정보는 이미 정부 전산자료에 저장되어 있으므로 사용하기만 하면 된다. 계약서도 표준계약서를 만들어 특약만 쌍방이 기재하도록 하면 된다. 정부의 공공 네트워크를 활용하기 때문에 중개수수료는 발생하지 않는다. 인지대 정도만 발생하면 된다.

둘째, 현행 부동산 중개수수료율을 대폭 내려야 한다.

중개업자는 매매나 임대차를 중개하는 과정에서 노력과 시간에 비해 과도한 중개수수료가 챙긴다. 반드시 이를 하향 조정해야 한다. 보통 중개이후 주택의 하자나 결손 발생시에도 매수자와 매도자, 임대인과 임차인이 당사자끼리 해결한다.

이때 중개인은 역할이 끝났다며 미꾸라지처럼 뒤로 빠진다. 지금 중개사의 역할은 부동산 세무상담 등 프리미업 서비스를 제공하지 않는다. 단순 중개행위만 하는 것이 대부분이다. 단순 중개수수료로는 너무 큰 비용이 발생한다.

우리나라 국민은 누구나 소유자가 될 수 있다. 동시에 임대인이 되고 임차인이 되기도 한다. 국토교통부 홈페이지에 등록된 주택임대차보호 3법은 어렵지 않게 설명된 자료가 있으니 이번 기회에 꼭 필독하도록 하자. 법을 제대로 알아야 법으로 피해를 당하지 않는다.

※참고자료 2020.07.31.개정 주택임대차보호법해설(국토교통부, 법무부) / 부동산3법 등 주요개정내용 및 100問100答으로 풀어보는 주택세금(국세청)