조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ⑪

집팔고 양도세 피하기 [5]

A씨는 수도권에서 아파트 1채를 가지고 여기에서 2년 이상 살고 있다. 1세대1주택 요건을 갖추었으므로 언제 팔더라도 양도가액이 9억원을 넘지 않는 한(이 칼럼에서 예시하는 주택은 모두 9억원 이내라고 가정) 양도소득세는 과세대상이 아니다.

그런데 A씨는 아버지의 사망으로 아파트 1채를 상속받아 2주택이 되었다. 2채 중 1채를 팔려고 한다. 어떻게 팔아야 양도소득세를 피할 수 있을까?

종전에 살고 있던 주택이 1세대1주택 요건을 갖춘 경우 상속으로 인해 주택을 추가로 취득했더라도 종전의 주택을 먼저 팔게 되면 1세대1주택으로 세금이 과세되지 않는다.

그리고 나중에 상속주택을 팔 경우에도 1세대1주택 요건을 갖추어 팔게 되면 비과세다.

그런데 종전의 주택을 팔고 상속주택만 남게 되어 그 상속주택이 1세대1주택으로 비과세 요건이 되는 데는 금년말까지는 조정대상 지역이 아닌 경우 단 하루만 보유하여도 가능하다. 하지만 내년부터는 1주택만 남게 되더라도 그 이후 2년 이상을 보유(거주요건이 필요한 경우에는 거주)해야 한다.

아무튼 종전의 주택을 보유한 상태에서 상속주택을 먼저 팔게 되면 일단 양도소득세 과세대상이 된다. 그런데 여건상 상속주택을 먼저 팔아야 하는 경우도 있을 것이다. 이때도 세금을 피할 방법이 전혀 없는 것은 아니다.

상속받은 주택을 먼저 팔려고 한다면 상속개시일(피상속인의 사망일을 말함)로부터 6개월 내에 양도를 한다면 어떻게 될까? 양도소득세를 피할 수는 있다.

상속받은 주택을 팔고 양도차익을 계산할 때 취득가액은 상속 당시의 시가를 적용한다. 상속 당시의 가액은 어떻게 계산하는가?

세법에서는 상속재산의 가액을 평가할 때 시가를 원칙으로 한다. 그런데 그 시가란 그 재산에 대하여 상속일 전후 6개월 이내에 매매거래가 이루어진 사례가 있다면 그 가액이 시가가 된다.상속일로부터 6개월 이내에 양도 계약이 이루어지고 매매가 되었다면 그 가액으로 매매실례가 적용이 가능하다.

상속재산에 대하여 상속받은 후 6개월 내에 매매가 이루어졌다면 그 가액은 취득가액인 동시에 양도가액이 된다. 따라서 양도차익은 0원이 되므로 양도소득세를 물 필요가 없어진 것이다.

그 대신 그 주택에 대한 상속세의 기 신고·결정시 과세가액을 기준시가로 했다면, 상속세 과세가액이 기준시간에서 실거래가액으로 올라가기 때문에 상속세가 추징될 수 있다. 그러나 상속받은 재산의 총액이 상속세를 내야 할 만큼 많은 금액(최소한 5억, 피상속인의 배우자와 공동상속은 최소한 10억)이 아니라면 상관없다.

그런데 매매사례가액이란 반드시 당해 재산의 거래 가액만을 말하는 것이 아니다. 당해 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다. 요즈음 아파트의 경우 유사한 다른 재산의 가액을 찾아내는 것도 어렵지 않게 되었다. 국토교통부의 「실거래가 공개시스템」을 활용하면 되기 때문이다. 다만, 시가를 판단하는 데는 이 외에도 여러 가지 요소가 있으므로 전문가의 도움이 필요하다.

상속주택에 대한 상속세 신고시 실제의 시가가 충분히 반영되었고, 그 시가의 수준에서 양도를 한다면 상속주택을 먼저 팔더라도 세금 걱정은 하지 않아도 될 것 같다.

종전 주택을 보유한 상태에서 상속주택을 먼저 팔게 되면 2주택자로서 주택을 팔게 되는데, 조정대상지역에서 중과세 문제는 걱정하지 않아도 될까?

두 주택이 조정대상지역에 있다면 2021년 6월 1일부터는 중과세율 적용을 받게 된다. 그러나 주택을 상속받아 2주택이 된 경우에는 상속받은 날로부터 5년 이내에 팔면 중과세율을 적용받지 않는다. 장기보유 특별공제도 가능하다.

상속받은 주택을 팔고자 한다면 1세대1주택 요건을 갖추어 팔면 제일 좋겠지만, 앞으로는 1세대1주택 요건을 갖추는데도 쉽지 않게 되었다. 차선책으로 상속받은 지 6개월 내에 팔면 양도소득세를 피할 수 있다. 아니면 최소한 5년 내에는 팔아야 세금폭탄을 피할 수 있다.

상속인이 여러 사람이고 그 중에 무주택자가 있을 경우 양도소득세만 생각한다면, 그 무주택자가 상속을 받았을 때 세태크는 가장 확실할 것 같다.

무주택 상속인에게 주택 1채 전부를 물려줄 여건이 되지 않는다면, 상속지분을 다른 상속인보다 1%라도 많게 하면 주택 수를 계산할 때 그 사람의 주택 수에만 포함되고 다른 사람의 주택 수에는 영향을 주지 않으므로 이 또한 세테크의 한 방법이 될 수 있다.

또 위의 사례에서 A씨가 같은 세대를 구성하는 아버지로부터 주택을 상속받은 것이라면 상속전부터 1세대1주택의 요건에 해당하지 아니하므로 비과세 혜택은 없다. 다만, A씨가 아버지와 별도로 세대로 거주하다가 아버지가 60세 이상이 되어 직접 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 2주택이 되었다면 10년 안에 먼저 파는 주택은 1세대1주택에 해당한다.

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