조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 (16)

집팔고 양도소득세 피하기 [7]

지난 11월 23일자 본지의 「집팔고 양도세 피하기」 제6편에서 1세대1주택자가 이사 목적 등으로 다른 주택을 대체 취득하고 종전주택을 양도하는 과정에서 일시적 2주택인 경우에 대한 비과세 요건을 소개한 적이 있다.

1세대가 국내에 소유한 주택이 반드시 1주택일 경우에만 비과세를 한다면 거래에 장기간이 소요되는 부동산의 매매에 커다란 부담이 따르게 될 것이다. 더구나 본인의 계획과 상관없이 발생하는 상속을 받았거나 결혼으로 인한 2주택이 되었을 때 부동산을 미리 처분해야 하는 등 납세자에게 매우 불리한 입장에 놓이게 된다.

그래서 이사 목적 등으로 다른 주택을 대체 취득함으로써 일시적 2주택이 되는 경우 외에도 혼인으로 인한 합가, 상속받은 경우, 동거 봉양의 경우와 농어촌주택 또는 지정문화재 주택을 보유함으로써 2주택이 된 경우에는 특례규정을 적용한다.

각자 집 한 채씩 있는 사람이 결혼을 함으로 인해 2주택이 되었다. 이때는 두 사람 중 신랑·신부에 관계없이 혼인신고일을 기준으로 해서 5년 안에 1채를 매도하면 비과세 적용을 받을 수 있다.

부부가 결혼하기 전에 한 사람은 주택 한 채를 가지고 있었고, 한 사람은 조합원 입주권을 가지고 있었다. 그런데 결혼 후에 아파트가 준공되어 2주택이 되었다. 어떻게 될까? 이때도 결혼으로 인한 일시적 2주택으로 보아 결혼 후 5년 내에는 1주택으로 본다.

1주택을 가진 사람이 상속을 받아 2주택이 된 경우에는 어떤가?

피상속인과 상속인이 별도 세대를 구성하다가 피상속인의 사망으로 상속인의 주택 수가 2주택이 되었다면, 상속주택 이외에 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 양도한 경우 비과세다.

그러나 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 과세된다. 다만 상속주택을 상속개시일로부터 5년 내 양도하면 중과세는 해당되지 않기 때문에 기본세율로 과세된다

그런데 주택 1채를 여러 명이 공동으로 상속한 경우에는 어떻게 될까?

주택을 공동으로 상속받은 경우에 주택수는 상속지분이 가장 큰 사람의 소유로 본다. 따라서 소수지분을 상속받은 사람은 주택 소유로 보지 않기 때문에 본래 가지고 있었던 집을 팔 때 1세대1주택 판정시 신경쓰지 않아도 된다.

다만, 상속지분이 동일한 경우에는 당해 주택에 거주하는 자의 주택으로 보며, 상속인 중에 상속주택에 거주하는 사람이 없다면 최연장자의 주택으로 본다.

여기서 상속주택을 양도할 때 소수지분자는 그 지분에 대한 양도소득세는 내야 한다.

아버지의 사망으로 주택 1채를 어머니 (50%), 아들(25%), 딸(25%)이 공동으로 상속을 받았다. 상속인들은 각각 다른 세대를 구성하고 있으며, 주택을 1채씩 소유하고 있다.

아들이나 딸이 일반주택을 양도하는 경우는 어떻게 되나? 이들은 소수지분을 소유하고 있기 때문에 공동상속주택은 소유하지 않은 것으로 보아 비과세 여부를 판단한다.

피상속인의 배우자인 어머니가 일반주택을 양도하는 경우는 어떻게 될까? 상속주택은 상속지분이 제일 많은 어머니의 소유로 본다. 그리고 본래 1주택을 소유하고 있던 어머니는 피상속인인 아버지와는 부부간으로서 따로 살더라도 동일 세대로 보기 때문에 본래부터 1세대2주택자로서 주택수의 변화가 없다. 따라서 상속주택을 양도하든지 일반주택을 양도하든지 과세 대상이다.

아버지로부터 상속받은 주택이 1채가 아니라 2채 이상인 경우는 또 어떻게 할까?

이때는 피상속인(아버지)이 보유했던 기간이 가장 길었던 1주택에 대해서만 특례규정을 적용하고, 나머지 주택에 대해서는 특례규정이 적용되지 않기 때문에 그 주택을 상속받은 상속인이 일반주택을 양도할 경우 1세대2주택자에 해당하는 세금을 물어야 한다.

1주택을 소유하는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건 필요)은 양도소득세가 과세되지 않는다. 부모중 한분만 60세 이상이라도 상관없으며, 암·희귀성 질환 등 중대한 질병으로 인한 경우에는 60세 미만이라도 상관없다.

농어촌주택(일정 요건을 갖추어야 함)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세여부를 판단한다. 다만, 귀농주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다.

농어촌주택이란 수도권 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안은 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 다음 중 하나에 해당하는 주택을 말한다.

∙ 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함)

∙ 이농인(어업인 포함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 이농주택

∙ 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

여기에서 이농주택이란 농·어업에 종사하던 사람이 전업으로 다른 곳으로 떠나는 사람의 주택을 말하며, 귀농주택이란 농·어업에 종사하기 위하여 농촌으로 돌아가는 사람의 주택을 말한다. 귀농주택은 취득가액이 9억원 이내로서 대지면적 660㎡ 이내, 1,000㎡ 이상의 농지 소유 요건 등이 있다.

문화재주택에 대해서도 1세대1주택 판단시 특례규정이 있다. 문화재주택이란 관할 관청으로부터 문화재로 지정되었거나 등록된 주택을 말한다. 1세대가 이 문화재주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 경우에는 일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다.

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