공부상 주택이더라도 거주하지 않고 점포 등 상업용을 쓰면 주택으로 안봐
주택수를 줄이기 위해서는 공부상 변경뿐만 아니라 실제 용도가 바뀌어야
세금 줄이기 위한 주택의 용도변경, 편법으로 사용되면 세금폭탄을 맞을 수도
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 (31)
주택의 용도변경, 절세수단이 될 수 있나?
얼마 전 국회의원들의 재산공개 결과 일부 의원들이 단독주택을 근린생활시설로 바꾸면서, 1주택자가 되거나 무주택자가 되었다는 소식이 국민들의 관심으로 끌었다.
지난해 고위공직자들의 다주택 보유가 논란이 된 이후, 재산이 공개되는 국회의원들은 다주택인 경우에, 국민들의 차가운 시선을 피하기 위해 용도변경 등을 통해 주택수를 줄인 것으로 나타났다. 정부가 다주택자의 주택 매각을 유도하여 집값을 조금이라도 잡아보겠다는 의도는 이렇게 빗나갔다.
아파트와 단독주택 1채를 보유하던 모 의원은 주택을 파는 대신 단독주택을 근린생활시설로 용도를 변경하여 1주택자가 되었다. 또 어떤 의원은 주택 1채만 보유하고 있었으나, 그 주택을 상가건물로 용도를 바꾸어 무주택자가 되었다는 것이다. 그 외 다른 몇몇 의원들도 이러한 방법으로 주택수를 줄인 것으로 알려졌다.
아마 2주택을 1주택으로 바꾼 사람들은 다주택자에 대한 사회적 곱지 않은 시각을 피하는 것도 목적이 있겠지만, 주택을 양도할 때 양도소득세를 피하려는 속셈도 있지 않을까 생각해본다.
그런데 1주택자가 주택을 팔지 않고 굳이 용도를 바꾸어 무주택자가 된 사람은 어떤 계산이 깔려 있을까? 아파트를 분양받을 때 유리한 조건을 만들려고 한 것은 아닌지 의문이 든다.
아무튼 주택을 용도변경을 하여 주택수를 줄였다는 보도의 영향인지 인터넷상에는 주택의 용도변경에 대한 포스팅이 많이 올라온다. 용도변경은 의외로 간단하다. 건축법상 용도변경은 신고만으로도 가능하다는 것이다.
아파트 가격이 폭등하는 요즈음, 수도권 등에서 2주택 이상자가 주택을 양도하면 수억원의 양도소득세가 나오기 십상이다.
그런데 주택을 근린생활시설로 변경하였다는 이유로 1주택자가 되고, 2년 보유·거주요건을 갖추어 수억원의 세금이 비과세된다면 이 얼마나 대단한 절세수단인가? 과연 그럴까?
국세청은 양도주택 이 외 주택을 용도변경만 하고 사실상 주거용으로 사용함으로써 부당하게 1세대1주택으로 비과세를 받은 사례를 자주 적발하여 많은 세금을 추징하고 있다.
세법에서는 실질과세와 근거과세를 납세의무의 대원칙으로 정하고 있다. 아무리 공부상 주택이 아니라고 해도 주거용으로 사용하면 주택으로 본다.
설사 주택을 상가나 사무실로 용도를 변경하고, 점포 또는 사무실로만 사용하도록 임대차 계약을 했다고 하더라도, 임차인이 임대인 모르게 거주용으로 사용했다면 이는 주택으로 본다.
또한 주택의 용도변경으로 세금을 회피하는 사례가 늘어날 경우, 국세청의 집중 감시는 강화될 것이다. 아예 지방자치단체로부터 용도변경 자료를 수집하여, 주택을 양도한 사람에 대해서 용도변경한 건물이 실제 상업용을 사용되었는 지 여부를 집중적으로 확인해 볼 가능성도 있다.
또한 국세청에서는 공부상 주택과 사실상의 주택에 대하여 다음과 같은 질의 회신(부동산거래관리과-230, 2010.02.10.)을 통해 과세원칙을 밝힌 적이 있다.
“거주자가 소유하고 있던 공부상 주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(식당, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는「소득세법 시행령」 제154조 제1항에서 규정하는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 이 경우 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이나, 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것으로, 질의한 건물이 주택에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.”
위의 유권해석에 따르면 공부상 주택이라고 하더라도 거주용이 아닌 식당이나 사무소 등 영업용으로 사용되는 경우에는 주택으로 보지 않는다고 되어 있다. 반대로 공부상 주택이 아니더라도 주거용에 사용하면 그 공부에 불구하고 주택으로 본다는 것이다. 그러나 실제로 주택으로 사용했는지의 여부가 확인되지 않을 경우에는 공부상 용도를 보고 판단한다.
2주택 이상을 가진 사람이 단순이 주택 수를 줄이기 위해 용도변경 신고만 해두고, 실제 주거용으로 사용되었다면 주택 수에 포함된다. 그리고 살고 있는 다른 주택을 팔아 1세대1주택으로 비과세를 받았다면 나중에 세금 폭탄을 맞을 수가 있다.
가장 확실한 방법은 용도변경을 하고자 하는 주택을 실제 용도에 맞게 개조하고, 용도변경을 신청해야 함은 물론, 실제 상가로 사용되었음을 입증하는 것이다.
실제 상가로 사용되었음을 입증하는 방법은 상가를 직접 사용한다면 해당 업종에 맞는 사업자 등록 및 수입금액에 대한 신고를 했어야 한다. 그리고 직접 사용하지 않고 임대를 주었다면 건물주는 임대사업자로 사업자 등록을 하고, 세입자도 해당 업종에 맞는 사업자등록을 해야 한다. 관련된 세금도 신고해야 함은 물론이다.
그리고 건물주건 세입자건 그 건물에 주민등록을 해서는 곤란하다. 주민등록이 된 사실이 세무당국에 포착되면 바로 주택으로 볼 수 있기 때문이다.
