취득세는 어떤 세금인가 [1]
취득세는 어떤 세금인가 [1]
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2021.04.28 09:09
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부동산은 물론 차량·기계장비·선박·골프회원권 등 과세대상 다양해
매매취득은 물론 교환·상속·증여·건물신축·현물출자 등도 과세대상
취득세에는 농어촌특별세·교육세 등 부가세가 항상 따라다녀
등기·등록이 완료되면 계약 취소되어도 납부한 취득세는 환급불가

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기

취득세는 어떤 세금인가? [1]

부동산을 양도할 때 내는 세금이 양도소득세라면, 취득할 때 내는 세금은 취득세다.

양도소득세는 국세청 소관의 국세인 반면, 취득세는 지방자치단체 소관의 지방세로서 과세권자는 광역지방자치단체의 장이다. 고지서가 시·군·구청에서 나오더라도 과세주체는 특별·광역시장 또는 도지사가 된다.

같은 지방세라도 재산세는 시장(기초지자체 시장), 구청장(광역지자체의 구청장), 군수가 과세하는 기초지자체의 세금(시·군·구세)이지만, 취득세는 광역지자체가 과세하는 세금(시·도세)이다.

부동산 취득세에는 항상 다른 세금이 따라다니는데, 바로 농어촌특별세와 교육세가 그것이다. 취득세만 내는 경우는 거의 없고, 이 두 가지가 항상 붙기 때문에, 보통 취득세라고 하면 농특세와 교육세를 합해서 이야기하는 경우가 많다.

취득세 과세대상은 어떤 것이 있는가?

취득세는 일반적으로 토지나 건물 등 부동산을 취득할 때는 내는 세금으로 알기 쉽지만, 과세대상은 생각보다 다양하다. 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목 등 부동산에 준하는 것이 포함된다. 그리고 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권 등의 권리와 관련된 자산을 취득한 경우에도 취득세가 부과된다.

또한 취득세는 그 과세대상 물건을 유상으로 매매에 의하여 취득하는 경우는 물론, 교환, 상속, 증여, 기부 등 원인에 불구하고 소유권을 가지는 대부분의 행위에 대하여 과세된다. 여기에는 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등도 포함된다. 즉, 원시취득, 승계취득 또는 유·무상의 모든 취득을 말한다. 그리고 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에도 취득으로 본다

부동산등의 취득은 관계법령에 따라 등기 또는 등록(이하 “등기”라고 함) 등을 하지 않더라도, 사실상 취득하는 경우에는 소유자를 취득자로 보아 취득세가 과세된다.

취득세 과세요건은 언제 성립하는가?

취득세의 납세의무의 성립은 취득시기에 발생하며, 과세요건이 확정되는 기준이 된다. 그런데 취득시기의 판단 기준은 원인별로 조금씩 차이가 있다.

개인 간 유상거래로 주택을 취득하는 경우 계약상 잔금지급일이 취득일이다. 계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과된 날이 취득일이다. 그러나 잔금을 지급하기 전에 취득에 대한 등기가 먼저 이루어졌다면 등기일을 취득일로 본다.

그런데, 해당 물건을 등기 등록하지 아니한 상태에서, 계약이 해제되었다면 어떻게 될까? 계약해제 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다. 그러나 개인과 법인간의 거래로 부동산을 취득하는 경우에는 사실상 잔금지급일이 취득일이 되고, 계약해제가 인정되지 않는다.

무상승계취득의 경우에는 그 계약일에 취득한 것으로 본다. 상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다. 다만, 해당 취득물건을 등기하기 전에 계약이 해제된 사실이 소정의 입증서류에 의하여 확인되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

건축물을 건축하여 취득하는 원시취득인 경우에는 사용승인일(임시사용 포함)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

취득 유형별 취득일 판단 기준
취득 유형별 취득일 판단 기준

취득세의 과세표준은 어떻게 계산하는가?

취득자가 신고한 취득 당시의 가액을 과세표준으로 한다. 다만, 신고를 하지 않거나, 신고가액을 기재하지 않는 경우 또는 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 시가표준액으로 한다.

그리고 개인이 유상거래로 주택을 취득하는 경우 부동산 거래신고서를 관할 지자체에 제출하여 검증이 이루어진 취득에 대해서는 검증된 그 가액이 과세표준이 된다.

다만, 검증이 이루어진 취득이라 하더라도 그 사실상의 취득가격이 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다.

개인이 법인으로부터 취득한 경우(분양 취득 등)에는 그 사실상 취득가격이 과세표준이 된다. 이 경우 프리미엄 또는 마이너스 프리미엄을 반영한 가액이 과세표준이 된다.

A씨는 아파트를 분양받으면서 분양가액으로 소유권 이전 등기를 하고, 그 금액으로 취득세를 납부하였다. 그런데 아파트의 시세가 입주지정 만료일부터 약 2년이 지난 시점에 분양금보다 하락했다. 그러자 A씨는 계약조건에 따라 잔금납부유예분에서 시세하락분만큼 할인을 받았다. 실제 취득가액이 줄어든 것이다. 이런 경우 경정청구를 통해 과다납부한 취득세를 돌려받을 수 있을까?

대법원은 유사한 사례에 대하여 다음과 같이 판결한 적이 있다.

“매매계약에서 정한 조건이 사후에 성취되어 대금 감액이 이루어졌다 하더라도, 당초의 취득가액을 기준으로 한 적법한 취득행위가 존재하므로 특별한 사정이 없는 한 취득행위 당시의 과세표준을 기준으로 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없고, 경정청구도 할 수도 없다.”(대법원 2015두57345, 2018.9.13.)

B씨는 C씨로부터 부동산을 취득하여 소유권 이전등기를 마쳤다. 그리고 나서 사정이 생겨서 쌍방합의하에 매매를 취소하고 소유권 등기를 환원했다. 이때 이미 납부한 취득세를 환급받을 수 있을까?

대법원은 이러한 사례에 대하여 다음과 같이 판결했다.

“취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종이다. 또한 부동산 취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하는 행위세이므로, 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생한 것이다. 따라서 일단 적법하게 취득한 이상 그 이후에 계약이 합의해제되거나, 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도, 이는 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다.”(대법원 1999두6651, 2001.4.10.).

결국 이미 낸 세금을 돌려받을 수 없다는 것이다. 그러나 등기를 하기 전이라면 다르다. 취득일로부터 60일 내에 계약이 해제된 사실이 명백히 입증되면 취득한 것으로 보지 않는데, 거기에 대한 입증서류로는 다음과 같은 것이 있다.

  • 화해조서 또는 인낙조서(취득일로부터 60일 이내에 계약해제 사실이 입증되는 것)
  • 공정증서(취득일로부터 60일 이내 공증을 받은 것)
  • 계약해제신고서(취득일로부터 60일 이내에 제출된 것)
  • 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래 계약 해제 등 신고서 (취득일로부터 60일 이내 에 등록관청에 제출된 것)

취득세 세율과 중과세 및 감면대상 등은 다음 편에서 알아볼 예정이다.



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