2주택 이상일 때는 다른 주택을 처분하고 1주택이 된 날부터 계산
1주택을 배우자에게 증여했다가 양도한 경우는 보유기간을 합산
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [53]
집팔고 세금 피하기 (13) – 보유기간 바르게 알자
1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 기본적으로 2년 이상의 보유기간을 채워야 한다. 주택의 보유기간은 원칙적으로 주택의 취득일부터 양도일까지 계산한다. 그런데 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분(양도·증여·용도변경 포함)한 경우 금년부터는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하도록 개정되었다.
일시적으로 2주택에 해당하는 경우에는 해당 2주택은 종전 주택 취득일부터 보유기간을 기산하지만 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우에는 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
그런데 양도소득세 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속받은 주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 2년을 채우느라 기다리고 있는 경우도 있다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.
취득일 및 양도일, 즉 매매 시기는 “당해 주택의 대금을 청산한 날”로 보는 것이 원칙적이다. 그러나 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 매매시시로 본다. 그런데 취득일자의 경우 취득한 지가 오래되어 계약서도 없어지고, 대금을 청산한 날도 분명하지 아니한 경우가 있을 것이다. 이때에도 등기접수일로 본다.
개인간 거래가 아니라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 어떨까? 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날. 단, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
이 외에도 비과세를 위한 1세대1주택 보유기간을 판단할 때 다음에 예시한 사항을 꼼꼼하게 챙겨보면 의외로 세금 피할 방법을 쉽게 찾을 수도 있을 것이다.
• 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우에 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.
• 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우에는 세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정한다.
• 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.
• 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우에는 배우자의 보유기간만 가지고 판단한다.
• 재산분할청구권으로 취득한 주택의 경우 2021년 1월 1일 현재 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도할 때는 보유기간의 기산점은 1주택의 취득일이 된다. 그러나 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정지역에 있는 주택만 남은 경우, 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산한다.
• 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우에는 증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.
• 주택을 상속받은 경우에는 피상속인의 사망일부터 계산한다. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산한다.
• 거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다. 다만 20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않는다.
• 주택면적이 증가한 경우에는 보유기간 계산과는 무관하다.
• 부수토지 면적이 증가한 경우에는 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 받을 수 있다 .
• 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우에는 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다(재개발·재건축 공사기간을 포함).
▶ 관련 법규: 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조, 제154조, 제156조의2
* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용 시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다. (필자 주)
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