합산과세 피하려면 양도시기 조정하여 양도소득세 줄일 수도
양도차익과 양도차손 합산하면 양도소득 줄어 세부담 낮아져
동일인만 소득 합산하고, 비과세 소득은 합산대상이 아님
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [55]
양도세 줄이기 – 양도시기 조정을 통한 절세전략
최근 몇 년사이 아파트 가격이 많이 오르면서 주택을 양도한 사람은 양도차익이 많이 발생하여 양도소득세도 많이 늘었다.
지난달 12일 기획재정부가 발표한 ‘월간 재정동향 및 이슈'에 따르면 지난 8월까지 부동산 거래에서 발생한 양도소득세가 지난해 같은 기간보다 무려 10조3,000억원이나 늘어났다고 한다.
A씨도 최근 몇 달 전에 보유하던 아파트를 한 채 팔았는데, 3억원의 양도차익이 발생하여 1억원에 가까운 양도소득세를 납부했다.
그러나 모든 부동산이 다 오른 것은 아니다. 지난 수년간 지방의 혁신도시 등 많은 신도시가 조성되고 엄청난 상가들이 쏟아져 나왔다. 이에 따라 상가를 분양받아 임대하기 위해 상가에 투자한 사람들도 제법 많을 것이다. 그런데 상가의 과잉공급은 물론 인구유입에 한계가 있는 데다 창업환경도 나빠지고 코로나 사태까지 겹쳐 수년 동안 세입자를 못 구해 낭패를 본 사람들도 적지 않다.
A씨도 그중 한 사람이다. 지방의 어느 혁신도시에 수억 원을 투자하여 상가를 분양받았으나 아직까지 세입자를 못 구했다. 은행 이자에다 관리비만 계속 들어가니 더 이상 버틸 수가 없다. 더 기다려도 투자액을 회수하기가 어려울 것 같아 1억원의 손해를 보고 매도하기로 했다. 마침 상가를 매수하여 직접 사업을 하겠다는 사람이 나서는 바람에 최근에 계약을 했다.
세무사로서 A씨의 아파트 양도소득세 신고를 대리했던 필자에게 A씨는 “최근 상가를 양도하려고 며칠 전에 계약을 했는데, 손해를 봤으면 양도소득세는 낼 필요가 없지요?” 하면서 상가 투자의 실패담을 털어놨다.
“당연히 세금이 없죠. 그래도 신고는 해야 합니다. 그런데 잔금은 언제 받을 건데요?”하고 필자가 물었다. 그러자 A씨는 잔금일이 내년 1월이라고 했다.
필자는 귀가 번쩍 뜨여 다시 말했다.
“예?, 1억 원이나 손해를 봤다면서요. 그렇다면 매수인에게 잘 말해서 잔금을 금년에 받는 것으로 정리하면 참 좋겠는데요. 그렇게 되면 이번에 낸 세금도 일부나마 돌려받을 수 있을 겁니다.”
A씨는 반색을 하면서 이유를 묻고 좋은 방법을 알려달라고 했다.
내용은 이렇다.
양도소득세는 소득세이기 때문에 1년 단위로 합산한다. 1년에 여러 번 부동산을 양도했으면 양도한 부동산을 모두 합산하여 양도소득세를 다시 신고납부해야 한다.
각각의 소득을 합산하면 세율도 높아지고 하여 세부담이 많아지는 것은 사실이다. 반면에 양도한 2건의 부동산 중 손해 본 것이 있다면 합산소득이 당연히 낮아지기 때문에 낮은 세율이 적용되어 세부담도 줄어들게 된다. 먼저 팔았던 부동산에서 이미 세금을 냈다면 줄어든 세금만큼 돌려받을 수도 있다.
따라서 양도시기를 조정하여 연도를 달리하거나 같은 해로 묶으면 훌륭한 절세 전략이 될 수 있다.
양도한 물건이 모두 이익을 보았다면 연도를 달리하여 양도하는 것이 좋지만, A씨의 경우처럼 손실분이 있다면 연도를 합하는 것이 좋다.
양도소득세 계산할 때 부동산의 양도시기는 잔금청산일 또는 소유권등기이전일 중 빠른날을 기준으로 적용한다. A씨의 경우 매수인 사정으로 잔금일을 금년으로 당길 수 없더라도 등기를 금년 12월에 넘겨주면 금년에 양도한 것이 된다. 다만 잔금을 다 받지 못한 상황에서 등기를 넘겨주는 경우에는 잔금을 받을 때까지 전세권이나 근저당 설정 등으로 안전조치를 해 두는 것이 좋다.
주택 2채를 양도한 B씨의 경우도 1채는 이익을 남겼고, 다른 한 채는 손해를 봤다. 그런데 손해를 본 주택이 1세대1주택으로 비과세 대상이다. 이런 경우도 합산하여 소득을 평균하면 세금을 줄일 수 있을까?
그렇지 않다. 법적으로 비과세되는 소득은 손실을 났더라도 과세소득과 합산할 수 없다.
C씨의 경우 남편 명의로 된 부동산은 이익을 봤는데 부인 명의로 된 부동산은 손해를 봤다. 같은 해에 팔았는데 합산할 수 있을까?
그렇지 않다. 양도소득세 계산은 부부간이라도 개인별로 하기 때문이다.
그리고 양도소득세를 합산할 때는 같이 묶일 수 있는 자신인 지의 여부도 중요하다. 합산과세 대상은 ①토지, 건물 및 부동산에 관한 권리(토지, 건물, 부동산 취득 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산 임차권, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 이용권, 회원권 포함), ②주식, ③파생상품으로 나뉜다.
즉, 상가에서 손실이나고 주택에서 차익이 나면 같은 부동산의 영역이기 때문에 합산이 가능하다. 골프장 회원권, 고급 헬스클럽 회원권도 통산해서 합산한다. 그러나 주식에서 발생한 양도차손은 부동산과는 통신할 수 없다. 현행 세법에서는 주식과 부동산은 양도차손을 통산할 수 없다. 따라서 주식은 주식간, 부동산은 부동산 간에 통산을 해야 한다.
합산대상이 되면 손실이 없이 모두 이익이 났더라도 합산을 하게 되어 선택의 여지가 없으므로 유·불리에 따라 거래시기를 조절하는 등 전문가의 사전자문을 받아보는 것이 좋다.
* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용 시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다. (필자 주)
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