비사업용토지, 양도세 비교해 많은 쪽 과세
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [81]
부동산을 양도하면 모두 양도소득에 해당하는가? 그렇지는 않다. 사업소득으로 보아 종합소득세를 물어야 하는 경우도 있다.
양도소득세이란 원칙적으로 사업의 일부로서가 아니고 단순히 비사업자 지위에서 자산을 이전하는 개인에게 과세되는 세금이다. 반면에 부동산매매업, 주택신축판매업(건설업)과 같이 개인 사업행위로서 부동산을 양도하는 경우에는 종합소득세로 납세를 하게 된다. 또 같은 사업소득이라도 부동산매매업이냐 주택신축판매업이냐에 따라 소득금액 산출이나 과세방식이 달라지기도 한다.
건물을 여러번 신축해서 판매하는 경우에는 사업소득으로 보는 것이 일반적이다. 그런데 같은 사업소득이라도 주택이 아닌 건물을 신축하여 판매하는 것은 부동산매매업이고, 주택을 신축하여 판매하는 것은 건설업에 해당한다. 건설업이 부동산매매업보다는 여러 가지로 유리하다.
부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득인가 양도소득인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모·회수·거래형태 및 판매 전·후의 종합적인 상황에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지의 여부에 따라 가려진다.
건설 중인 자산을 양도하는 경우는 어떨까? 자기 소유토지 위에 상가 또는 오피스텔, 다세대주택 등을 신축하여 분양할 목적으로 사업자 등록을 한 자가 건축 중인 건물과 토지를 타인에게 양도함으로써 발생한 소득은 사업소득에 해당한다. 다만, 건물의 신축목적이 분양 목적 등 사업목적이 아닌 경우에는 양도소득으로 과세된다.
같은 부동산을 팔았을 때 양도소득에 해당하는 경우와 사업소득에 해당하는 경우의 소득금액 및 세금계산에 어떤 차이가 있을까?
소득금액을 계산할 때 당해 부동산의 취득 및 양도와 관련하여 지출된 비용은 별 차이 없다. 그러나 보유기간 중 발생한 수리 및 개조 비용이나 사업을 위해 평소에 들어가는 비용에서는 큰 차이가 있다.
자본적 지출(자산의 가치를 증대시키는 비용)에 대해서는 양도소득이나 사업소득 계산할 때 모두 비용으로 인정되지만, 수익적 지출(원상회복 및 능률유지 등을 위한 비용)에 대해서는 사업소득에서만 비용을 인정한다. 그리고 당해 사업을 하는데 필요한 차량유지비, 인건비, 접대비, 건물의 감가상각비, 이자비용 등도 양도소득 계산에는 인정하지 않지만 사업소득 계산에는 포함된다.
한편, 장기보유 부동산에 대한 장기보유특별공제는 양도소득에만 해당된다.
그리고 부동산을 양도하고 손실이 발생하는 경우 양도소득일 때는 그 해에 다른 부동산을 양도한 사실이 없다면 그해 손실로 끝나게 된다. 그러나 사업소득에 해당하면 손실금액에 대해서는 그 다음연도부터 15년간의 범위에서 손실금액이 없어질 때까지 이익이 발생한 연도의 사업소득에서 공제를 할 수 있다는 장점도 있다.
세율적용에 있어서도 차이가 있다. 보유기간이 2년 이상이고 중과대상(다주택자 등)이 아닌 경우에는 동일하게 기본누진세율(6%~45%)을 적용하지만, 보유기간 2년 미만 부동산의 경우 양도소득세는 40% 또는 50%에 해당하는 중과세율을 적용하는 반면, 사업소득인 경우에는 단기양도에 대한 중과세율 적용하지 않고 기본누진세율을 적용한다.
따라서 사업소득으로 하는 것이 소득금액 계산에 유리한 것은 사실이다. 그러나 동일한 형태의 양도행위에 대하여 납세자 임의로 선택할 수 있는 것은 아니다.
납세자가 처음부터 건설업이나 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 그에 따라 부동산 양도를 하였다면 대체적으로 사업소득에 해당하겠지만, 계속성이 없이 단 한 번, 단 하나의 부동산을 팔면서 세금을 줄이기 위해 사업자 등록을 하고 사업소득으로 신고하였다고 해서 사업소득으로 인정해주는 것은 아니다.
보유하고 있던 토지에 사업성이 없이 일시적으로 주택을 신축, 판매한 경우라면 양도소득으로 보는 것이 일반적이다. 국세청은 사업자등록 여부에 관계없이 주택 신축 및 판매 경위 등으로 보아 양도소득 또는 사업소득으로 판단한다.
그러나 주택을 신축해 판매하더라도 건설업으로 보는 사업소득과 일시적인 소득으로 보는 양도소득과의 구분이 애매한 경우가 많다. 사업소득으로 인한 세금부담이 양도소득세 보다 적다면 반드시 사업자등록을 한 후 사업소득으로 신고하는 것이 유리하다.
실제로 소득 구분이 매우 복잡하기 때문에 불이익을 당하지 않으려면 토지를 취득하는 단계부터 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
그리고 주택의 양도가 양도소득에 해당할 경우 부가가치세 문제는 없으나 사업소득에 해당하면 국민주택 규모를 초과하는 주택에 대해서는 부가가치가 따르게 되는 차이점도 유의해야 한다.
부동산매매업자는 사업소득자이지만 부동산을 매매한 경우에는 일단 양도소득세와 같은 방법으로 해당월의 말일로부터 2개월 내에 “토지 등 매매차익 예정신고”를 하여야 한다. 그리고 종합소득세 확정신고 때 사업소득 계산방식으로 소득금액을 다시 계산하여 산출세액을 구해서 예정신고 때 납부한 세액을 공제하게 된다.
이처럼 양도소득보다 부동산매매업에 따른 사업소득으로 보아 종합소득로 납세하는 것이 항상 유리할까? 그렇지 않는 경우도 있다. 미등기양도자산, 조정대상지역 내 분양권의 양도, 다주택자의 조정대상지역 내 주택, 비사업용토지와 같이 정책적 중과세 대상인 경우다. 이런 경우에는 양도소득세와 종합소득세를 비교하여 세부담이 높은 쪽으로 비교과세를 하기때문에 실익이 없게 된다.
* 위 내용은 작성 당시의 세법을 중심으로 알기 쉽게 정리한 것이므로 생략된 부분도 있습니다. 세법은 변수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용 시에는 세무사 등 전문가의 조언을 받으시기를 권장합니다.(필자 주)
