조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [96]
A씨는 서울에 가족과 거주 중인 시가 10억원 상당의 아파트가 한 채 있다. 그리고 부산에 주거용으로 임대 중인 1억 원 상당의 오피스텔이 한 채 있다. 부산의 오피스텔을 주거용으로 임대를 하였기 때문에 A씨는 1세대 2주택자가 된다. A씨가 서울의 아파트를 양도할 때 1세대1주택을 적용받을 방법이 없을까?
「민간임대주택에 관한 특별법」(민간임대주택법)에 의한 주택임대 사업자의 임대주택으로 등록하면 다른 주택이 여러 채가 되더라도 주택 수에 포함하지 않는다. 그래서 A씨도 부산의 오피스텔에 대하여 몇 년 전에 이미 임대주택으로 등록을 했다.
그런데 임대주택으로 등록하기 위해서는 여러 가지 조건과 주의사항이 있다.
세무서에 소득세법 제168조에 따라 주택임대업으로 사업자등록을 해야 한다. 그리고 거주지 관할 지방자치단체에도 민간임대주택법 제5조 1항에 따라 장기임대주택사업자(2020.8.18.부터는 10년)로 등록을 해야 한다.
민간임대주택사업자 등록은 주택건설사업자, 부동산투자회사 등 기업에서도 할 수 있지만 여기서는 1세대1주택 특례규정을 적용대상인 개인이 주택을 매입하여 임대하는 경우를 전제로 한다. 개인이 관할 지자체에 주택임대사업자로 등록하기 위해서는 주민등록 초본과 건물등기사항 명세서를 제출해야 한다. 임대할 주택을 분양을 받거나 매매로 취득하여 임대하는 경우 아직 자기 명의로 등기가 되어 있지 않은 경우에는 매매계약서 사본을 제출해도 된다.
그러나 분양계약 후 1년 이내 또는 매매계약 후 3개월 내에 임대주택을 취득하지 못한 경우에는 지자체에서 말소할 수 있다.
지자체나 세무서에 임대사업자로 등록을 하는 경우 희망에 따라 2기관 중 한 곳에만 등록을 하면서 다른 기관에 대한 통보를 요청하면 2개 기관에 모두 등록신청을 한 것으로 본다. 렌트홈(임대등록시스템)이라는 홈페이지를 통해서도 등록신청을 할 수도 있다.
임대사업자는 임대사업자의 등록 후 지체없이 등기부에 부기등기(附記登記)를 하여야 한다. 이 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준(5% 범위)을 준수하여야 하는 재산임을 등기부에 표시하는 것이다. 다만, 임대사업자로 등록한 이후에 소유권 보존등기를 하는 경우에는 소유권 등기와 동시에 부기등기를 하여야 한다. 이 외에도 여러 가지 의무사항이 있으며, 의무사항 위반시 무거운 과태료가 부과된다.
임대용 주택이 거주주택의 1세대1주택 여부를 판단함에 있어 주택수에서 제외를 받기 위해서는 10년 임대조건과 임대계약을 갱신하면서 임대료 인상률 5% 범위를 반드시 지켜야 한다. 최초 계약 후 임차인이 바뀌지 않는 한 1회의 범위에서 재계약이 가능하므로 1년에 5% 이상 올려서는 안 된다는 것이다. 이것을 지키지 못한 사람들이 의외로 많은데 나중에 큰 낭패를 볼 수 있다.
그리고 임대 대상 주택의 가액에도 범위가 있다. 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원)을 초과하지 않아야 한다. 그리고 아파트는 임대주택에 대한 주택수 계산 특례대상에 해당하지 않는다.
A씨는 최근 이 아파트를 10억원에 팔았다. 10년 전에 5억원에 매입하였으니 양도차액이 5억원이나 된다. 1세대1주택을 적용받지 못하면 많은 세금을 물어야 한다. 그러나 A씨는 임대중인 주거용 오피스텔에 대하여 임대사업자로 등록을 해 두었기 때문에 걱정하지 않고 있다. 1세대1주택으로서 매매가액이 12억원을 넘지 않는 한 전액 비과세로 알고 있기 때문이다. 비과세 소득은 신고의무가 없다.
그런데 세무당국으로부터 양도소득세 과세대상인데 왜 신고를 하지 않았느냐는 연락을 받았다. 예상세액이 1억 4천만 원 정도 된다는 것이다. 날벼락 떨어진 것이다.
A씨의 경우 오피스텔이 멀리 부산에 있어서 임대관리를 그 주변의 부동산중개사무소에 맡겼다. 작년에 다시 임대차 계약을 체결했다. 그런데 그 오피스텔을 찾는 사람이 많다보니 보증금 500만원에 월세 35만원 받던 것을 보증금 500만원에 월세 40만원으로 계약했다. 임대수입이 올라서 A씨도 싫을 게 없었다. 그런데 그게 화근이었다. 월세 인상액이 5만 원에 불과하지만 5%를 넘어선 것이다.
인상률을 계산할 때 보증금과 월세를 혼합하여 계산하기 때문에 좀 복잡하다. 1년치 월세를 한국은행이 고시한 기준금리로 나눈 값에 보증금을 더하여 산정한 임대료환산보증금으로 계산한다. 한국은행의 기준금리는 수시로 변경된다.
한편 A씨의 임대료 인상률 산출내역은 다음과 같다.
ⓐ 인상전 환산보증금: 5,000,000 + (350,000×12)÷5.50% = 81,363,636
ⓑ 인상후 환산보증금: 5,000,000 + (400,000×12)÷5.50% = 92,272,727
ⓒ 인상율: (ⓑ-ⓐ)÷ⓐ = 13.4%
렌트홈에서는 인상률을 자동으로 계산하는 서비스 하기 때문에 변경 전후의 보증금과 월세를 입력하면 인상율을 계산할 수 있으며, 역으로 5%에 해당하는 금액도 산출해볼 수 있다.
아무튼 A씨가 오피스텔을 임대하면서 5%가 넘는 금액은 월 3만 원 정도에 불과했지만 이로 인해 안 물어도 될 양도소득세를 1억 4천만원이나 물게 생겼다.
* 위 내용은 작성일 현재의 세법에 의하여 알기쉽게 정리한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수가 많고 자주 변경되므로 실제 적용시는 세무사 등 전문가의 조언을 받으시기를 권장합니다.(필자 주)
* 본지 독자를 위한 세금상담: 문의할 내용과 연락처(전화)를 bh1958@naver.com으로 보내주시기 바랍니다.
