법적 의무없이 부담비용은 경비인정 안돼
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [98]
A씨는 주택을 매수하고 잔금을 치렀다. 그런데 세입자가 나가지 않는 바람에 울며 겨자먹기 식으로 이사비용 등을 부담해주면서 세입자를 억지로 내보냈다. 세입자를 내보내고 그 집을 완전히 넘겨받기 위해 투입된 비용을 명도비용이라고 한다. 그리고 몇 년 후에 그 집을 팔고 양도소득세를 신고할 예정이다. 이때 취득하면서 부담한 명도비용을 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있을까?
경매로 부동산을 낙찰받거나 매매계약으로 취득하여 등기를 마쳤더라도 세입자가 있어서 제때에 나가지 않으면 완전한 내것으로 만드는데 예상치 못한 명도비용이 들어간다.
이러한 비용이 나중에 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정된다면 세부담을 줄일 수 있겠지만 그렇지 못하는 경우가 많다.
양도소득세 신고를 위한 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감해서 계산한다. 소득세법 제97조에는 취득가액, 자본적지출액, 양도비용 이렇게 세가지를 필요경비로 열거하고 있다. 그리고 이 세가지에 대한 구체적인 내용을 소득세법 시행령 제163조에서 설명하고 있다. 여기에 열거되지 않은 비용은 필요경비로 차감할 수 없다.
- * 자본적지출액이란: 수익적지출에 대응되는 말로 자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말한다. 여기에는 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 냉난방장치의 설치, 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구, 개량ㆍ확장ㆍ증설 등이 여기에 해당한다. 단순한 고장수리, 도배, 도색 등 가치증대가 아닌 본래의 기능 유지에 들어가는 비용은 수익적지출이다. 수익적지출은 양도소득세 계산시 필요경비에 해당하지 않는다.
여기에는 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용”은 필요경비에 해당하는 것으로 되어 있다. 따라서 명도비용을 필요경비로 인정받으려면 매매계약에 의하여야 하고, 양도자가 지출한 비용이라야 한다.
취득자가 부동산을 취득하고 나서 울며 겨자먹기 식으로 부담한 비용은 필요경비로 인정받을 수 없다.
이러한 사항은 다음의 국세청의 예규에서도 분명하게 하고 있다.
- 부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용은 필요경비에 산입하지 않는 것임(부동산납세과-2571,2022.8.30.)
- 자산의 양도차익을 계산할 때 법적 지급의무 없이 대신 지급한 비용은 필요경비로 공제할 수 없는 것임(부동산납세과-1353, 2017.12.6.)
그러나 매매계약 단계에서 미리 손을 써두면 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 매수인이 명도비용을 부담하더라도 그 비용을 매매금액에 포함하고 양도자가 그 금액을 세입자에게 지급하도록 한다. 이와 함께 매매계약서에는 “세입자는 양도자의 책임하에 잔금일 전까지 퇴거를 시킨다”는 내용을 명시한다.
그렇게 되면 양도자는 그 명도비용이 양도가액에 포함되더라도 필요경비에서 공제받을 수 있기 때문에 세부담에는 변화가 없다. 그리고 매수자가 나중에 그 부동산을 팔더라도 취득가액에 포함되어 있기 때문에 매수자도 세부담에는 손해가 없다. 다만 취득가액이 늘어난 만큼 취득세가 늘어날 수는 있다. 그러나 취득세 세율은 양도세 세율보다 휠씬 낮기 때문에 추가부담이 있더라도 양도소득세 절세가 더 유리하다.
다음은 양도소득세 계산시 필요경비로 인정받을 만한 것과 해당되지 않는 것들이다.
* 위 내용은 작성일 현재의 세법에 의하여 알기쉽게 정리한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용시는 세무사 등 전문가의 조언을 받으시기를 권장합니다.(필자 주)
* 본지 독자를 위한 세금상담 안내: 문의할 내용과 연락처(전화)를 bh1958@naver.com으로 보내주시기 바랍니다.
