상속받고 6개월 내에 감정해두면 언제 팔아도 취득가로 인정, 양도세 절세효과
유사한 조건의 매매실례가액 확인되면 상속 당시 시가 및 양도시 취득가로 봐
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금이야기 [69]
A씨는 몇 달 전에 홀로 계시던 어머니가 사망하고 단독주택 한 채를 상속받아 2주택이 되었다.
그 주택을 팔기 위해 공인중개사무소에 시세를 확인해보니 5억원 정도라고 한다.
그 주택 이외에 다른 상속재산은 전혀 없다.
상속세가 궁금하여 세무상담을 했는데 상속받은 재산을 모두 합하여 5억원 이하라면 상속세가 나오지 않을 것이라고 한다. 상속세 신고를 할 필요도 없다고 했다. 그리고 6개월 내에 팔면 양도소득세도 없을 것이라고 했다.
상속세는 양친 부모가 모두 생존한 상황에서 어느 한쪽이 사망하면 상속세를 계산할 때 기본적으로 10억 원을 공제하기 때문에 세금이 나오지 않다. 그리고 부모 중 한쪽만 생존한 상태에서 그 부모가 사망하면 5억 원을 기본적으로 공제한다.
그런데 그 상속받은 주택을 양도하면 세금이 어떻게 될까?
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산하고 그 양도차익에 대해서 과세하는 세금이다. 따라서 양도가액과 취득가액은 양도소득세 계산의 필수요소이다. 그런데 상속받은 부동산의 취득가액은 무엇으로 할까?
상속가액을 취득가액으로 한다. 그러면 상속가액은 또 어떻게 계산하나? 상속가액은 상속받을 당시(상속개시일, 즉 사망일 현재)의 시가를 말한다.
세법에는 상속 또는 증여받은 재산의 시가를 계산하는 방법에 대하여 유형별로 매우 복잡하고 다양하게 규정하고 있다. 해설을 더하면 책으로 몇 권이나 될 만큼의 분량이기 때문에 전문가가 아니고서는 이해하기 힘들다.
여기에서는 가장 보편적이고 쉽게 접근할 수 있을 정도로만 설명하기로 한다. 따라서 생략된 부분이 많을 수밖에 없으며, 각자의 상황에 대해서는 별도의 전문상담이 필요할 것이다.
세법에서는 상속일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매·공매가 있는 경우에 그 가액을 시가로 볼 수 있으며, 그러한 가액이 없을 때는 공시가액을 시가로 보도록 하고 있다.
아파트의 경우에는 같은 단지 유사한 평수 등 조건이 비슷한 경우의 ‘매매사례가액’이 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 확인이 가능하다. 그러나 상속받은 그 부동산이 6개월 전후에 매매가 이루어지게 되면 그 매매가액은 시가 적용에서 최우선의 조건이 된다.
A씨는 상속받은 주택을 6개월 내에 양도할 예정이기 때문에 시세대로 5억원을 받게 되면 상속가액도 5억원이 되고, 이는 양도가액과 취득가액(상속가액)이 같은 금액이라서 양도차익은 0원이 된다. 양도소득세도 없고, 상속가액이 5억원 이내라서 상속세도 걱정없다.
그런데 A씨에게 문제가 생겼다. 금방 팔릴 줄 알았던 상속주택이 상속받은 지 6개월이 다 되어 가도록 팔릴 기미가 보이지 않는 것이다.
만약 A씨의 상속주택이 6개월 내에 팔리지 않고 6개월이 지나서 팔리면 어떻게 될까?
유사한 조건에 대한 매매실례가를 찾기 어려운 단독주택이나 토지 등은 6개월 내에 매매가 이루어지지 않는다면 상속가액은 정부에서 정한 공시가격으로 갈 수밖에 없다.
A씨는 "국토교통부 부동산공시가격 알리미"에서 상속받은 주택의 공시가격을 확인해보니 2억원으로 나왔다.
양도가액을 5억원으로 하고 취득가액을 2억원으로 하면 양도차익은 3억원이 된다. 여기에 대한 양도소득세는 지방소득세를 합하여 1억원이 넘는다.
초조해진 A씨가 다시 세무사를 찾아갔다. 세무사는 다음과 같이 조언했다.
“상속받은 부동산을 평가할 때 상속일 전후 6개월 이내에 감정기관에서 감정한 가액이 있다면 그것도 상속가액으로 볼 수 있습니다. 아직 6개월이 안 지났으니 지금이라도 감정을 해서 상속세 신고를 해두면 그 감정가액이 취득가액이 됩니다. 시세가 5억원 정도 된다고 하니 감정가액도 그 정도는 나오지 않겠습니까? 그러면 6개월이 지나서 팔리더라도 그 감정평가액을 취득가액으로 인정하기 때문에 세금을 걱정하지 않아도 되겠습니다.”
“감정평가수수료는 얼마나 될까요?”
“감정평가회사에 알아보니 그 정도의 가액이라면 수수료는 아무리 많아도 100만 원이 넘지 않을 것이라고 합니다.”
그런데 감정평가액을 상속가액으로 삼기 위해서는 주의할 부분이 있다. 당해 부동산이 공시가격으로 10억 원이 넘는 경우라면 둘 이상의 감정기관으로 감정평가를 받아야 한다는 것이다.
