1세대 1주택 보유기간 계산방식 복원
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [72]
지난 정부에서 주택가격 폭등 억제를 목적으로 과도하게 활용된 양도소득세 중과 제도가 새 정부가 시작되면서 큰 변화를 맞았다. 양도소득세 중과 제도를 조세원칙에 맞게 정상화하고, 과도한 세부담을 적정 수준으로 낮추는 등의 조치를 취했다. 적어도 양도소득세 공포로 매물이 사라지는 일이 없도록 해 부동산 시장 안정화 등을 꾀한다는 것이다.
이를 위해 지난 26일 세종정부청사에서 처음 열린 윤석열 정부의 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안을 의결했다. 대통령 취임일인 5월 10일 이후 양도한 주택부터 소급해 시행토록 했다.
윤석열 대통령은 이날 국무회의 모두발언에서 "부동산 시장의 안정과 국민의 주거 복지 향상을 위해 한시적으로 세 부담을 완화하는 것"이라며 "선거 때 국민 여러분께 드린 약속을 이행하는 것"이라고 말했다.
이번 양도소득세 관련 소득세법 시행령 개정 사항은 3가지로 나뉜다.
① 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지
종전에는 다주택자가 1주택을 제외한 다른 모든 주택을 처분하여 1주택자가 된 경우에는 그 1주택을 아무리 오랫동안 보유 및 거주(거주요건은 조정대상지역의 주택에 해당)를 하였더라도 이를 인정하지 않고 1주택이 된 날로부터 기간을 다시 계산해야 했다.
그러나 앞으로는 일반적인 1세대 1주택자의 경우와 마찬가지로 해당 주택의 취득일부터 보유기간을 기산하도록 하여 양도하는 시점에서만 1주택을 유지해도 되게 했다. 납세자의 불편을 해소하고 주택 매물이 동결되는 부작용을 방지한다는 취지다. 소득세법 시행령 제154조 제5항과 관련된 사항이다.
② 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화
조정대상지역의 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역의 다른 주택을 신규 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우가 해당된다. 종전에는 신규주택 취득 후 1년 이내(2019.12.17.이후 취득계약분 부터 적용) 종전의 주택을 양도하고 세대원이 모두 신규주택으로 전입하여야 양도소득세 비과세가 적용되었다.
그러나 앞으로는 전입요건도 없애고 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있도록 요건을 완화했다. 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호와 관련된 사항이다. 다만 조정대상지역이 아닌 경우에는 종전과 같이 3년 내 양도하면 된다.
③ 다주택자 양도소득세 중과세 제도 1년간 한시적 배제
종전에는 조정대상지역에 있는 주택을 보유한 다주택자가 해당 주택을 양도하는 경우에는 해당 양도소득의 과세표준이 속하는 기본 누진세율에 20%p.(2주택일 때) 또는 30%p.(3주택 이상일 때)를 할증하여 양도소득세를 계산했다. 거기에다 아무리 오래 보유한 주택이라도 장기보유특별공제를 인정하지 않았기 때문에 세부담은 더욱 가중되었다.
그러나 조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 해당 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 양도소득세 중과 대상에서 제외함으로써 상당한 세부담이 줄어들게 되었다.
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 제167조의4 제3항 제6호의2, 제167조의10 제1항 제12호의2 및 제167조의11 제1항 제12호와 관련된 사항이다.
수도권 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있던 A씨는 보유했던 주택 한 채를 팔려고 한다. 10년 전에 부대비용 포함하여 7억 원에 샀는데 15억 원에 팔 계획이다. 양도차익은 8억 원이다. 세법이 개정되지 않았더라면 A씨가 물어야 할 양도소득세는 5억 6백만 원이 될 것이다. 양도소득 8억 원 구간의 기본 누진세율 42%인데 20%P.를 할증해서 62%를 적용하는데다 10년을 보유했지만 장기보유특별공제를 받지 못하기 때문에 그만한 세부담이 따를 수 밖에 없다.
그러나 이번 완화조치를 적용하여 부담할 세액을 계산해보니 3억 3천만 원이 나왔다. 1억 7,600만원이나 줄었다. 할증세율이 없어지고 장기보유특별공제를 받았기 때문이다.
수도권 조정대상지역에 아파트 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있던 B씨는 6개월 전에 오피스텔을 처분했다. 아파트는 5년 전에 취득하여 현재까지 살고 있다. 사정이 생겨서 이 아파트를 빨리 팔고 싶은데 세금이 걱정이다. 2년 이상 거주 및 보유를 했던 1세대 1주택임에도 2021년 이후부터는 2주택 상태에서의 거주 및 보유기간은 인정하지 않는다. B씨가 아파트를 양도하고 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 오피스텔을 처분하여 1주택이 된 날로부터 2년을 새로 거주해야 하니 1년 6개월을 더 기다려야 한다.
그러나 이제 다주택 상태에서 보유·거주 했던 기간을 다시 인정받게 되어 B씨는 남은 주택을 1주택 상태에서 언제 팔든지 양도소득세는 비과세 혜택을 받게 된다.
