조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [92]

[소셜포커스 조봉현 논설위원] = 연말정산을 할 때 세금을 줄일 수 있는 요인으로 크게 소득공제와 세액공제로 나눌 수 있다. 소득공제는 총급여액에서 과세표준을 계산하는 과정에서 빼주는 것이고, 세액공제는 산출세액에서 실제로 부담할 세액을 계산하면서 공제하는 것이다.

그 중에서 이번에는 주거 지원을 위한 여러 가지 공제를 알아보자.

소득공제로는 「주택임차 차입금 원리금 상환액 공제」와 「장기 주택저당차입금 이자 상환액 공제」 및 「주택마련저축 납입액 소득공제」가 있다. 이를 합하여 「주택자금공제」라고 한다. 그리고 세액공제로는 「월세액 세액공제」와 「주택자금 차입금 이자 세액공제」가 있다. 이 5가지 공제는 주거에 관련된 공통점이 있기는 하나 공제요건도 다르고 주택의 개념도 다르다.

이러한 공제대상 근로자에는 일정 요건이 되는 외국인을 포함하며, 연말정산 대상이 아닌 일용근로자는 제외된다.

장기 주택저당차입금 이자상환액 공제(소득세법 제52조 제5항)

근로소득자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 취득 당시 주택의 기준시가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 또는 주택도시기금으로부터 차입한 장기 주택저당차입금의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자상환액은 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 「주택임차 차입금 원리금 상환액 공제」와 달리 오피스텔은 주거용이라도 제외된다.

세대주가 이 「주택마련저축 및 장기주택저당차입금 이자상환액」 공제를 받지 아니한 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자가 받을 수도 있다. 「주택임차 차입금 원리금상환액 공제」도 마찬가지다.

세대주 여부의 판정은 과세기간 종료일 현재의 상황에 따르며, 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주가 아닌 근로자에 대해서는 해당 주택에 실제 거주하는 경우만 적용한다.

그리고 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 소득공제를 적용하지 아니한다. 그러나 해당 과세기간 중 2주택 이상이더라도 12월 31일 현재 1주택이면 소득공제 대상에 해당한다.

대상 차입금은 주택 소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 저당차입금이라야 하고 차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자라야 한다. 이 요건을 충족하지 못한 경우 그 사유가 발생한 해당 과세기간부터 차입금 이자상환액 공제를 받을 수 없다.

주택 분양권이나 조합원 입주권을 취득하는 경우에도 가능할까? 무주택자인 세대주가 5억원 이하의 분양권 등을 취득하는 경우에 그 주택의 완공 시 또는 완공 전에 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입한 경우에는 그 차입일부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다.

2015.1.1. 이후 최초 차입하는 경우 장기 주택저당 차입금의 상환기간과 상환방식에 따라 다음의 한도 적용액을 적용한다. 여기에는 장기저당 요건에 해당하나 상환기간이 15년 미만인 차입금의 상환기간을 15년 이상으로 연장하거나 해당주택에 저당권을 설정하고 상환기간 15년 이상의 신규차입금으로 기존차입금을 상환하는 경우에도 포함한다.

해당 공제를 받기 위해서는 대출기관이 발행하는 「장기 주택저당차입금 이자상환 증명서」와 주민등록등본 및 주택의 가액 또는 주택분양권의 가격을 확인할 수 있는 서류와 건물 등기사항 증명서 또는 분양계약서 사본을 제출해야 한다.

주택임차 차입금 원리금 상환액 공제 (소득세법 제52조 제4항) 

앞에 설명한 주택 취득을 위한 차입금은 이자상환액에 대해서만 공제하지만, 임차를 위한 차입금에 대해서는 원금을 포함한 원리금 상환액을 공제대상으로 한다.

2022년도 과세기간 종료일인 2022년 12월 31일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주로서 근로소득이 있는 근로자가 국민주택규모의 주택을 임차하기 위하여 금융기관이나 다른 사람(대부업자 제외)으로부터 자금을 차입하고 원리금을 상환하는 경우 그 금액의 40%에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다.

여기서 주택임차자금이란 전세금 또는 월세보증금을 위해서 대출받은 자금을 말한다.

임대차계약서는 소득공제를 받는 근로자 명의로 작성해야 공제 가능하며, 세대주 여부는 과세기간 종료일 현재의 상황에 의한다. 그리고 주택에는 「장기 주택저당차입금 이자상환액 공제」와 달리 주거용 오피스텔도 포함된다. 다만, 주거용 오피스텔은 2013. 8. 13. 이후 최초로 원리금 상환액을 지급하는 분부터 적용한다.

은행 등 대출기관으로부터 차입하는 경우 임대차계약 증서의 입주일과 주민등록상 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금으로서 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금된 것이어야 한다. 이 경우 임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에는 임대차계약 연장일 또는 갱신일부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함한다. 그리고 차입금의 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함한다.

그러나 대출처가 금융기관이 아니고, 개인으로부터 대출받은 경우는 좀 다르다. 공제대상 근로자 요건도 대출기관 대출은 근로자의 총급여액에 관계가 없으나, 개인대출일 경우 해당 과세기간의 총급여액이 5천만원 이하인 근로자에게만 해당한다.

절차에도 차이가 있다. 임대차계약증서의 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입한 것이라야 하며, 임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에는 임대차계약 연장일 또는 갱신일부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금을 포함하며, 주택임차 차입금의 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금을 포함한다.

이 공제액은 다음에 설명하는 「주택마련저축 납입액 소득공제｣ 금액을 합하여 400만원을 한도로 한다.

공제를 받기 위해서는 주택자금상환 등 증명서와 주민등록표등본 및 개인으로부터 차입한 경우 임대차계약증서 사본, 금전소비대차계약서 사본, 계좌이체 영수증 및 무통장입금증 등 차입금에 대한 원리금을 상환하였음을 증명할 수 있는 서류를 회사에 제출하여야 한다.

주택마련저축 납입액 소득공제 (｢조세특례제한법｣ 제87조 제2항)

근로소득자로서 총급여액이 7천만원 이하이고, 과세연도 중 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주가 본인 명의로 해당 연도에 주택마련저축에 납입한 금액의 40%를 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 과세연도 중에 주택 당첨 및 주택청약종합저축 가입자가 청년우대형 주택청약종합저축에 가입하는 것 외의 사유로 중도해지한 경우에는 해당 과세연도에 납입한 금액은 공제하지 아니한다.

소득공제 대상이 되는 주택마련저축의 종류는 청약저축과 주택청약종합저축을 말하며, 각 연 납입액 240만원 이하라야 한다.

소득공제를 받으려는 자는 근로소득자 소득·세액공제신고서를 제출할 때 주택마련저축 납입증명서를 원천징수의무자에게 제출해야 한다.

주택마련저축 납입증명서는 연도말 현재의 납입액이 표시되어 있는 주택마련 저축통장 사본 또는 주택마련 저축납입 내역을 일괄적으로 적어 국세청장이 연말정산간소화 서비스에서 발급하는 서류로 갈음할 수 있다.

공제한도액은 위에 설명한 「주택임차 차입금 원리금 상환액 공제」와 합하여 연 400만원이다.

월세액 세액공제 (조세특례제한법 제95조의2)

무주택 세대의 세대주(단독세대주 및 일정요건의 세대원 포함)로서 총급여액이 7천만원 이하인 근로소득이 있는 거주자가 국민주택규모의 주택 또는 기준시가 3억원 이하 주택(주거용 오피스텔, 고시원 포함)을 임차하기 위하여 지급하는 월세액(연 750만원 한도)에 대하여 총급여액 수준별로 일정 비율의 금액을 산출세액에서 공제한다.

총급여액 5,500만원 초과 7천만원 이하자(종합소득 6천만원 초과자 제외)는 15%를 공제하고, 총급여액 5천500만원 이하자(종합소득 4천500만원 초과자 제외)에 대해서는 17%를 공제한다. 공제한도액은 750만원이다.

공제요건으로는 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지 가 같아야 한다. 외국인의 경우에는 법령에 의한 국내 체류지 또는 국내거소를 말한다.

근로자의 기본공제대상자(배우자 등)가 계약을 체결한 경우에도 공제 가능하며, 확정일자를 받지 않더라도 세액공제가 가능하다.

공제를 받기 위해서는 근로자의 주민등록표등본, 임대차계약증서 사본, 계좌이체 영수증이나 무통장입금증 등 주택 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 서류를 제출해야 한다.

주택자금 차입금이자 세액공제 (구 조세감면규제법 제92조의4)

이 제도는 27년 전 1995년에 미분양주택 해소를 위해 일시적으로 도입한 것이다. 1995.11.1. ~ 1997.12.31. 당시 미분양주택의 취득과 직접 관련한 차입금을 아직까지 상환 중인 경우 이자 상환액의 30%를 공제한다.

* 위 내용은 작성일 현재의 세법을 기준으로 알기 쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용시에는 케이스별로 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다.(필자주)

필자소개: 본지 논설위원, 세무사(광교세무법인 중부지점), 국세청 40년 근무, 장애인권익활동가