그 외 특수관계자간 증여재산 5년 내 양도는 증여자 직접양도로 간주
부자간 증여받은 주택 5년 내 팔더라도 1세대1주택이면 이월과세 제외
무주택자였던 A씨는 4년 전에 아버지 B씨로부터 서울에 아파트 1채를 증여받았다. 증여받을 때 시가를 4억원으로 평가를 하여 증여세로 6천만원을 냈다.
그 아파트는 B씨가 10년 전에 3억원에 구입하였던 것인데, 현재의 시가는 8억원이라고 한다. 아버지는 현재 조정대상지역에 1채의 아파트를 보유하고 있다.
그런데 A씨는 증여받은 그 주택을 그 주택을 8억원에 팔려고 한다. 양도소득는 어떻게 계산할까?
세법에서는 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 5년 내에 팔고 양도소득세를 계산할 때 취득가액와 취득시기는 증여자의 취득금액과 취득시기를 적용한다. 이를 이월과세라고 한다.
따라서 A씨의 양도소득 계산은 8억원에서 증여자의 취득가액인 3억원과 증여세로 냈던 6천만원을 공제하게 되는데, 공제할 다른 비용이 없다고 가정하면 양도차익은 4억4천만원이 되다. 여기에 증여자가 취득한 날부터 보유한 기간이 10년이므로 10년 보유에 대한 장기보유특별공제(양도차익의 40%)와 양소득기본공제를 하여 산출세액을 계산하면 7천9백97만원이 된다.
그러나 A가 증여받은 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하였을 때 결정되는 세액이 더 많은 경우에는 이월과세를 하지 아니하고 증여받을 때의 시가인 4억원을 취득가액으로 계산한다. 따라서 양도차익은 8억원에서 4억원을 뺀 4억원으로 보고, 여기에 4년 보유(이때는 증여받은 날부터 계산)에 장기보유특별공제 6천400만원(4억원×16%)를 하고 나서 세액을 계산하면 1억8백만원이 나온다.
이월과세로 인한 세액보다 이월과세를 하지 아니한 세액이 더 크기 때문에 이런 경우에는 이월과세를 하지 않고 계산한 세액으로 세금을 납부해야 한다.
위와 같은 조건에서 증여자가 직계존비속이 아니고 형제자매 등 세법에서 정하는 다른 특수관계자로부터 증여한 것이라면 또 달라진다.
앞의 경우처럼 배우자 및 직계존비속간에 증여받은 주택을 5년 내 팔면 취득가액과 보유기간은 증여자의 취득을 기준으로 하지만 양도자(납세의무자)는 증여를 받은 사람(수증자)으로 인정한다. 그러나 배우자 및 직계존비속이 아닌 특수관계자(예; 형제자매 등)로부터 증여받아서 5년 내에 파는 경우에는 수증자를 양도자로 보는 것이 아니라 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 세액을 계산한다. 이를 부당행위계산 부인이라고 한다.
위와 같은 조건으로 양도했을 경우 증여자는 조정대상지역 내 2주택자이기 때문에 중과세(기본세율에 20%P. 할증) 적용대상일 뿐만 아니라 장기보유특별공제도 인정하지 아니한다.
그리고 전자의 경우와 같이 이월과세로 할 때는 증여세 납부액을 필요경비로 빼주지만 부당행위로 볼 때는 필요경비로 빼는 것이 아니라 증여세 자체를 취소하고 환급하게 된다.
이러한 방법으로 과세할 경우 양도소득세 산출세액은 2억7천3백10만원이 나온다. 여기에 이미 납부했던 증여세 6천만원을 빼면 실제 부담할 세액은 2억1천3백10만원 될 것이다.
여기에서 부당행위계산 부인을 적용하지 아니하고 수증자가 양도한 것으로 계산하여 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 더 많을 경우에는 수증자의 양도로 보아 세액을 계산한다. 그러나 이 사례에서는 그러한 방법으로 계산할 경우 양도소득세 1억 800만원에 증여세 6천만원을 합하더라도 2억7천3백10만원보다는 적기 때문에 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 과세가 된다.
위 사례에서 A씨가 주택을 증여받고 2년 이상 거주함으로써 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었다면 어떻게 될까?
그렇게 되면 위 표에서 보는 바와 같이 이월과세 예외사유에 해당되어 부당행위계산 부인대상 적용을 받게 되는데, 그렇더라도 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 것이 명백한 경우에는 부당행위계산에서 제외되므로 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
