조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [79]
대기업에 다니던 A씨는 10년 전에 명예퇴직을 하고 퇴직금으로 시골 고향마을에 과수원을 구입했다. 그리고 10년간 고향마을에 살면서 열심히 과수원을 경영했다. 이제 나이가 들어 힘도 부치고 하여 과수원을 처분하려고 한다. 4억원에 샀던 그 과수원은 이제 팔면 10억원은 충분히 받을 것 같다.
그런데 그 땅을 취득하면서 “부부 공동명의로 구입하면 나중에 팔면서 양도소득세 계산할 때 유리할 것”이라는 주변의 권유를 받아들여 듣고 부부공동 명의로 등기했다. 직장생활을 하던 부인 B씨와 함께 50%씩 공동으로 등기를 했다.
일반적으로 공동소유일 경우에 단독 소유인 경우보다 양도소득세가 적게 나오는 것은 사실이다. 국세청이나 세무사들이 자주 소개하는 절세방법의 하나이기도 하다. 국세청이 발간한 「세금절약가이드」 책자에도 나와 있다.
A씨의 경우 과수원을 8년 이상 직접 경영하지 아니하고 단순히 투자목적으로 구입하였다가 매도한 것으로 가정해보자. 6억원의 양도차익이 생겼으니 10년 보유에 대한 장기보유특별공제를 하더라도 양도소득은 4억 2천만원이 되어 과세표준은 40% 구간에 해당한다. 그러나 50%씩 나누면 양도소득은 1인당 2억 1천만원에 38% 세율구간으로 낮아지므로 2명의 세금을 합하더라도 부담세액이 줄어든다. 다른 공제사항이 없고 비사업용토지가 아닌 것으로 가정하면 단독명의일 때 내야 할 세금은 1억4천160만원이고 공동명의일 때 두사람이 내야 할 세금은 5천945만원씩 1억1천890만원으로 절세액은 2천만원이 넘는다.
그러나 이처럼 공동소유가 항상 유리한 것만은 아니다. 충분한 전략이 없이 무턱대고 공동등기를 했다가는 오히려 세부담이 늘어날 수도 있다.
A씨 부부는 함께 과일농사를 지었다. 직장생활을 하다가 퇴직한 A씨가 주로 농사를 지었고, 배우자인 B씨는 직장생활을 하면서 농사를 거들었다. B씨가 직장에서 받는 연봉은 5천만원이다.
A씨의 경우 8년 이상 과수농사를 지었기 때문에 8년 이상 자경농지로서 1억원 범위의 세액감면을 받을 수 있다. 그러나 감면은 A씨의 지분에만 해당하고 B씨의 지분은 해당되지 않는다.
B씨에게는 자경농지가 아니기 때문이다. 자경의 조건이 되기 위해서는 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하고, 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 농사를 지어야 한다.
그리고 사업 또는 직장생활 등으로 다른 소득이 있을 경우 사업에 의한 소득금액 또는 직장에서 받은 총급여액이 연간 3천700만원이 이상이 되면 그 기간은 직접 경작을 하지 않은 것으로 본다. (조세특례제한법 시행령 제66조 제13~14항)
따라서 B는 자경농민에 해당하지 않기 때문에 B의 지분에 대한 양도소득세는 감면이 되지 않는다.
만약 전체 농지가 A씨 단독소유였다면 산출된 양도소득세 1억4천160만원중 1억원은 감면받고 4천160만원 납부하면 될 것이다.
그러나 A, B공동소유이기 때문에 A에 대한 산출세액 5천945만원만 감면을 받을 수 있고, B에 대한 산출세액 5천945만원은 모두 내야 한다.
공동소유로 인해 양도소득세가 1천845만원이나 늘어난 것이다. 지방소득세까지 포함하면 2천만원이 넘는 금액이다.
자경농지 감면을 위해서는 반드시 재촌의 요건을 갖춰야 한다. 농지소재지에 살면서 농사를 지어야 한다는 것이다. 즉 농지가 있는 곳과 거주하는 곳과 거주하는 곳이 같거나 연접한 시·군·구라야 하며, 그렇지 아니하면 직선거리로 30㎞ 이내라야 한다.
그리고 양도한 토지가 양도일 현재 반드시 농지라야 한다. 그러나 그 지역이 특별시, 광역시(군 제외), 시(읍면지역 제외)에 있는 농지 중 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입된 경우에는 농지라 하더라도 편입된 날로부터 3년이 지나면 감면대상이 아니다.
8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세의 감면은 1년에 1억원을 한도로 하는데, 다음연도에도 8년 자경농지의 양도가 있을 경우에는 5년간 2억원까지 감면을 받을 수 있다.
위 A씨의 경우 단독소유일 경우라면 같은 해에 모두 양도하게 되면 1억원의 감면을 받고 4천160만원 납부해야 되지만, 1년에 절반씩 양도하면 각각 연도별로 산출세액이 1억에 미달할 것이므로 2년에 걸쳐 모든 세액을 감면을 받을 수 있다. 동일인에게 양도를 하더라도 적당한 지분으로 나누어 양도시기(잔금일과 등기일중 빠른날)를 연도가 다르도록 조정하면 가능하다.
* 위 내용은 작성 당시의 세법을 중심으로 알기 쉽게 정리한 것이므로 생략된 부분도 있습니다. 세법은 변수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용 시에는 세무사 등 전문가 조언이 필요함을 밝혀드립니다.(필자 주)
