조정대상지역 전 취득계약은 일반지 취득 해당
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [83]
조정대상지역에 아파트 2채를 보유하고 있는 ㄱ씨는 이중 한 채를 팔아야 하는데 세금때문에 걱정이다.
보유기간 2년이 넘는 주택의 경우, 양도가액에서 취득가액과 비용을 빼고 소득공제를 한 과세표준에 따라 기본적으로 세율 6~45%를 적용해 양도소득세가 산출된다.
그런데 조정대상지역 내에 2주택을 보유한 사람이 집을 파는 경우에는 6~45%의 기본세율에 20%p.의 세율을 추가하여 26~65%의 세율을 적용하고, 3주택 이상을 보유한 사람에겐 기본세율에 30%p.를 가산한 36~75%의 세율을 적용한다.
그러나 올해 새 정부가 들어서고 지난 5월 31일자로 소득세법 시행령을 개정하여 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 정책을 1년간 유예하였다.
즉 조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 해당 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 양도소득세 중과 대상에서 제외하여 다주택자에 대한 세부담을 한시적으로 완화한 것이다.
따라서 조정대상지역내 2주택 이상을 보유한 경우라 하더라도 내년 5월 9일까지 양도를 하게 되면 20~30%p에 해당하는 할증과세는 피하게 된 것이다.
그리고 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 1세대1주택 비과세 적용사항도 크게 완화됐다. 신규주택을 취득하고 종전주택을 1년 내에 팔고 신규주택에 입주를 하는 조건이 있었으나, 종전주택 양도기한을 2년으로 연장하고 1년내 신규주택 입주조건도 폐지하였다.
일시적 2주택자에 대한 일반적인 비과세 요건은 1주택을 보유한 세대가 그 주택을 취득하고 1년이 지나서 신규주택을 취득하는 경우에 신규주택을 취득하고 3년 내에 종전주택(2년 이상 보유 조건)을 양도하는 경우이다. 이때는 1세대1주택을 양도한 것으로 보아 양도가액 12억원 이하에 대하여 비과세를 적용한다.
그러나 조정대상지역 내의 일시적 2주택자의 판단기준은 좀 복잡하다. 지금이야(2022.5.10.이후 종전주택을 양도하는 것부터) 일시적 보유기간을 2년으로 하고 있지만, 신규주택을 2018.9.14.이전에 취득한 경우에는 3년, 2018.9.15.~2019.12.16.기간 중에 취득한 경우에는 2년, 2019.12.17. 이후에 신규주택을 취득하는 경우에는 1년으로 했었다.
다만 조정대상지역에 대한 1세대1주택 비과세에는 양도한 주택에서 2년 이상 거주해야 하는 조건은 현재에도 유지되고 있다.
그리고 다주택자의 주택 수를 계산할 때 분양권이나 주택 입주권을 보유하는 경우에도 주택수에 포함된다. 따라서 주택을 매매할 때 1세대1주택자의 비과세 요건을 판단하거나 다주택자 중과세 여부를 판단하는데 고도의 법률검토가 필요하다.
ㄱ씨의 경우 A주택을 2018년 3월에 취득하여 거주하던 중 2018년 9월 다른 도시에 있는 B주택의 분양권을 취득하였다. 그리고 2020년 7월에 분양권 상태의 B주택이 완공되자 잔급지급 및 등기와 동시에 B주택으로 이사를 했다.
그런 사이에 2020년 2월 A주택 소재지가 조정대상지역 지정되었고, 2020년 6월에 B주택 소재지가 조정대상지역 지정됨으로써 현재는 2주택 모두 조정대상지역에 있다.
ㄱ씨는 지금 A주택을 매도하려고 한다.
분양권도 주택으로 본다는데, B주택을 분양권으로 산 것은 A주택 취득하고 1년이 되기 전에 취득했고, B주택 준공 전에 조정대상지역이 되었으니, 조정대상지역 내 주택으로서 2주택으로 보유한 기간이 2년이 넘어버렸는데 일시적 2주택에 해당될 수 있을까?
1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 대상에서 제외되는 규정(소득세법 제89조 제2항)은 그 부칙에서 “2021년 1월 1일 이후 공급계약 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다.”고 했다.
따라서 2018년 9월에 B주택(신규주택) 분양권을 취득한 ㄱ씨의 경우 신규주택 취득한 날은 B주택 준공으로 잔금을 치른 2020년 7월(잔금 또는 등기일 중 빠른 날)로 보아야 하므로 ㄱ씨는 종전주택 취득 후 1년이 지나서 신규주택을 취득한 요건에 해당된다.
그렇지만 신규주택 준공 전에 이미 조정대상지역으로 지정되어 2년 내에 종전주택을 팔아야 하는데 이것은 어찌 되는가?
소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호에서 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 내 다른 주택을 취득하는 경우 신규 취득일부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 일시적 2주택으로 보도록 규정했다. 그런데 그 규정의 괄호 안에서 “조정대상지역의 공고가 있기 전에 신규 주택을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다”고 했고, 또 “신규주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다”는 조건까지 명시했다.
그렇다면 ㄱ씨가 신규주택인 B주택을 취득할 때 분양권 상태이기는 하지만 조정대상지역으로 지정되기 전에 계약했기 때문에 조정대상지역 내 2주택자에서 벗어나게 된다.
다행히 ㄱ씨는 B주택 준공으로 취득한 2020년 7월부터 3년 이내에 A주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. ㄱ씨에겐 내년 7월까지는 A주택에 대한 비과세를 받을 수 있는 기간이 확보된 셈이다.
* 위 내용은 작성 당시의 세법을 중심으로 알기 쉽게 정리한 것이므로 생략된 부분도 있습니다. 세법은 변수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용 시에는 세무사 등 전문가 조언을 받으시기를 권장합니다.(필자 주)
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