조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [91]

주택임대자는 2022년도 임대소득에 대한 소득세를 대비해야 한다. 종합소득세 확정신고 납부기간은 내년 5월이다. 그러나 종합소득세 신고를 위한 수입금액은 1월부터 2월 10일까지 기간에 하게 되는 “면세사업자 사업장 현황신고”를 통해서 정해진다. 여기서 말하는 면세사업자란 ‘부가가치세 면세사업자’를 줄여서 말하는 것이다.

부가가치세(이하 ‘부가세’) 면세사업자란 병·의원, 학원, 농·축·수산물 판매업, 대부업, 주택임대업 등 부가세가 면세되는 개인사업자를 말한다. 따라서 부가세 과세사업자 또는 법인사업자는 사업장현황신고 의무가 없다. 다만, 사업자가 부가세 과세사업과 면세사업 등을 겸영(兼營)하여 부가세 신고를 하면서 신고서에 면세사업 수입금액을 신고하는 경우에는 사업장현황신고를 한 것으로 본다.

면세사업자는 지난 인적사항과 업종별 수입금액(결제수단별 내역 포함)을 기재하고 세금계산서 및 계산서를 수수한 경우에는 세금·계산서 합계표를 제출하여야 한다.

그렇다면 주택임대사업자는 수입금액을 어떻게 신고해야 하나?

먼저 주택임대소득에 대한 과세기준부터 알아보자.

주택 임대소득에 대해서는 국내 보유주택 수별로 다음과 같은 차이가 있다. 다만 국외주택을 임대하는 경우라면 1주택자라도 금액에 관계없이 과세대상이다.

월세수입은 월세금액에 대하여 임대 월수를 곱하면 되겠지만, 3주택 이상의 보증금등에 대한 수입금액은 어떻게 계산할까?

정기예금이자율을 곱하여 계산하는 상가 임대에 대한 간주임대료 방식과 비슷하지만 주택 임대에 대해서는 공제해 주는 것이 많다. 대상금액에서 3억원을 빼주고 또 여기에 40%를 빼준다. 즉, 전세나 보증금에 대해서는 3억원을 넘는 부분의 60%에 대해서만 정기예금이자율을 곱하여 계산하는 것이다. 따라서 주택임대에 대한 간주임대료 계산 공식은 다음과 같다.

(보증금등 – 3억원) × 60% × 정기예금이자율(2022년도분의 경우 1.2% 적용)

주택 3채를 임대하면서 5억원의 보증금을 받았다면 5억원 중 3억원를 뺀 2억원의 60%인 1억 2천만원에 대해 1.2%인 144만원이 간주임대료에 해당한다. 만약에 주택이 아니고 상가라면 5억원에 바로 1.2%를 적용한 600만원이 간주임대료일 것이다.

그런데 임대가 연도 중간에 개시되는 등 1년에 미달하는 경우라면 365로 나누어 실제 임대일수를 곱하는 일할계산을 한다. 그리고 보증금등을 받아 그대로 금융상품에 예치하여 이자·할인료·배당금 등을 받았다면 위 산식으로 계산한 금액에서 그 이자·할인료·배당금 등을 차감한다.

2월 10일까지 하는 면세사업자 사업장현황신고는 수입금액만 신고하게 되면 소득금액은 5월 종합소득세 확정신고시에 한다. 그런데 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합소득세로 신고할 수도 있고, 14% 분리과세로 선택하여 신고할 수 있다. 그러나 2천만원을 초과하는 경우에는 종합과세 대상 다른 소득과 합산하여 종합소득세로 신고해야 한다.

분리과세로 소득세를 신고할 때는 수입금액(월세+간주임대료)에 대하여 60%를 필요경비로 차감하고 400만원의 기본공제를 한 과세표준에 14%의 세율을 적용하면 된다. 다만 임대사업자로 등록을 하지 않은 사업자는 필요경비를 50%만 인정하며, 기본공제도 200만원만 인정한다.

소형주택임대 세액감면이란 세무서와 지자체에 모두 등록한 임대자로서 국민주택규모에 대하여 임대개시일 당시의 기준시가가 6억원 이하로서 보증금·임대료 증가율 5% 이하를 준수하는 경우에 적용한다. 위 표에서 명시한 30%·75%의 감면은 1채의 주택을 임대하는 경우이며 2채 이상을 임대할 때는 20% 및 50%를 감면한다.

주택임대사업자는 임대사업 시작일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 하며, 사업자등록을 하지 않을 경우에는 미등록 기간의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록 가산세가 부과된다.

주의사항 Q&A

Q. 주택이 3채일 때 보증금등에 대한 과세는 2채는 제외하고 3번째 주택에 대해서만 적용하는가?

  A. 그렇지 않다. 3주택 이상이면 3주택 전체의 보증금에 대한 간주임대료를 계산한다.

Q. 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?

  A. 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득 과세대상이다.

Q. 이전에 9억원 미만인 1주택의 기준시가가 2022,5,30에 9억원 초과 고가주택으로 고시된 경우 월세에 대한 과세는?

  A. 과세기간 종료일(양도시는 양도일)을 기준으로 판단하므로 2022년 과세기간의 월세에 대하여 과세됩니다.

Q. 공동소유 주택에 대한 주택수 계산방식은?

  A. 지분이 제일 큰 사람의 소유로 하며, 최대 지분자가 2명 이상이면 각각의 소유로 계산하되, 합의에 따라 1인을 귀속자로 정하는 경우에는 정하는 사람의 소유로 본다.

Q. 전대 또는 전전세의 주택수 및 보증금 등에 산입할 적수계산방법은?

  A. 전대 또는 전전대시에 해당 임차받은 주택을 임차인의 주택으로 보고 계산하며, 보증금 등에 산입할 수의 계산은 전대 또는 전전대하고 받은 보증금등의 적수에서 임차받기 위하여 지급한 보증금 등의 적수를 차감하여 계산한다.

Q. 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?

  A. 과세기간 중에 일시적으로 주택을 2개 소유하는 자의 2주택 소유기간에 해당하는 주택임대소득은 과세되는 것입니다.

Q. 농촌에 농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유하여 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?

  A. 주택임대소득 판정시 주택 수에는 농가주택을 제외하지 않는다.

Q. 다가구주택은 몇 채로 보는가?

  A. 1개의 주택으로 보되, 구분등기가 된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 본다.

* 위 내용은 작성일 현재의 세법을 기준으로 알기 쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 경우의 수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용시에는 케이스별로 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권장합니다.(필자주)