조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [104]

2주택을 가진 A씨는 주택 1채를 무주택 자녀에게 증여하려고 한다. 같은 아파트 단지내 유사한 조건의 동일 평수에 대한 최근 매매실례 가액은 5억원이다. A씨의 아파트는 5년 전 3억원에 취득하였다.

매매사례가액은 유사한 조건의 다른 아파트에도 시가로 적용된다. 따라서 그대로 증여하면 증여가액은 5억원이 되고 이에 대한 증여세는 8천만원이다. 10년간 다른 증여재산이 없었다는 가정 하에 증여가액에 직계존비속간 증여재산공제 5천만원을 빼면 과세표준은 4억 5천만원이 된다.

과세표준에 20%의 세율을 적용하면 산출세액은 8,000만원이 된다. 4억 5천만원에 대한 20%가 왜 9천만원이 아니고 8천만원일까? 증여세 세율적용은 과세표준이 1억원 이하일 때 10%를 적용하고 1억원이 넘으면 5억원까지는 20%를 적용하는데 이를 구간별로 나누어서 계산하기 때문에 그렇다. 누진세율은 모두 이런 방식으로 계산한다.

부동산을 증여받으면 증여세만 있는 것은 아니다. 취득세가 있다. 증여를 받는 자녀가 무주택이라 했으니 매매취득이라면 1.1%의 취득세만 내면 된다. 그러나 증여취득이기 때문에 3.8%의 세율이 적용된다. 취득세 산출세액은 1,900만원이다.

증여세 8천만원과 합하면 내야할 세금은 총 9천900만원이다. 5억원짜리 아파트 하나 증여하는데 1억원의 세금이라니 너무 과하지 않는가? 세금을 좀 내야하는 것은 당연하겠지만 세금을 최대한 줄일 방법은 없을까?

방법은 있지만 조건에 따라 다르다. 조건별로 세액을 비교해보고 유리한 조건을 찾아봐야 한다.

그런데 이 아파트를 매매로 싸게 넘겨주면 어떻게 될까? 그러면 취득세도 550만원으로 줄어들 텐데말이다.

그런데 그게 쉽지 않다. 부모와 자식간에 부동산 매매는 자녀의 자금출처 및 대금거래 내역 등 명백한 사실관계를 입증하지 않는 한 증여로 추정되기도 한다. 게다가 증여추정을 벗어나더라도 난관이 또 있다.

상대방이 자녀라는 특수관계가 아니라면 낮은 가액으로 매매하더라도 문제가 없지만 특수관계일 때는 시가보다 5% 이상 낮은 가액으로 매매할 때는 실제 매매가액을 양도가액으로 보는 것이 아니라 시가를 양도가액으로 계산한다. 따라서 양도소득세 최소화를 위해 줄일 수 있는 가액은 2천500만원에 불과하다.

양도가액을 4억 7천500만원으로 할 경우 취득가액 3억원으로 하여 다른 공제가 없다고 보고 산출되는 양도소득세는 약 7천300만원이고 지방소득세를 합하면 8천30만원이다. 여기에 1세대1주택에 대한 취득세는 1.1%로서 522만원이다. 모두 합하면 8찬552만원이다. 증여로 했을 때 9천900만원보다는 1천348만원이나 낮아졌다.

그러나 이처럼 양도소득세가 항상 낮아지는 것은 아니다. 양도소득세는 양도차익으로 계산하기 때문에 취득가액이 중요한 변수가 될 수 있다. 이와 함께 보유기간이나 중과세대상 여부도 중요한 변수가 된다.

그리고 무엇보다도 양도소득세는 자식이 대금을 지급하고 가져오는 것이기 때문에 자금의 출처가 분명하지 않으면 증여추정에서 벗어날 수가 없다. 이는 현명한 대책이 될 수 없다.

증여하려던 아파트는 현재 전세보증금 3억원에 임대 중이다. 전세보증금은 임대가 만료되면 임차인에게 돌려줘야 채무이다. 아파트를 증여받으면서 채무를 안고 증여받는 것을 부담부증여라고 한다.

수증자가 증여받은 재산에 딸린 채무를 부담하는 것은 증여자의 입장에서는 채무가 면제되는 경제적 이익이 생기므로 이는 돈을 받고 넘겨주는 것과 같다. 따라서 이 부분에 대해서는 양도소득세를 과세한다.

A씨가 부담부증여로 넘겨줄 경우 증여세 과세가액은 2억원이다. 증여세는 2천만원이 된다. 양도가액은 3억원이 되는데, 취득가액은 총 취득가액 2억원 중 3억원에 대한 취득가액을 차감하여 양도소득세를 계산하면 4천473만원이 나온다.

이때 취득세도 양도가액에 해당하는 세율과 증여가액에 해당하는 세율로 나누어서 적용하기 때문에 양도 대 증여가 3:2인 상황에서 취득세는 1천90만원이다. 따라서 총부담세액은 7,563만원이 될 것이다. 전세보증금을 조절하게 되면 더 줄어들 수도 있다.

이렇게 전세보증금이 포함된 부담부증여로 세금을 줄이는 사례가 많아졌다. 그러자 정부는 지난 2월 28일자로 소득세법 시행령을 개정하여 부담부증여에 포함된 양도분에 대한 세액계산 방식을 바꿨다.

금년 2월 28일 이후 부담부증여에 대해서는 양도분에 대한 실제 취득가액을 그대로 인정하는 것이 아니라 임대보증금이 포함된 부담부증여에 대해서는 취득가액을 기준시가로 적용하도록 한 것이다. 이로써 양도세 부담이 늘어났다.

A씨의 경우 그 아파트에 대한 취득시 기준시가를 1억5만원으로 가정하여 개정된 세법을 적용해보니 8,690만원이 되었다. 전체를 양도한 세액보다는 많아졌지만 전체를 증여받는 것보다는 줄어들었다. 취득시의 기준시가에 따라 부담세액이 더 줄어들 수도 있고 늘어날 수도 있다.

A씨는 고민에 빠졌다. 그런데 A씨가 자녀에 부부에게 절반씩 나눠서 증여를 하면 어떻게 될까? 며느리에 대한 증여재산공제는 직계비속과 달리 1천만원이다. 그래도 공제금액이 많아진 데다 과세표준이 나눠질 것이므로 세율도 낮아질 것이다.

같은 조건에서 자식의 부부에게 나누어 증여한 것으로 세부담을 계산해보았다. 총부담세액은 8,100만원이 되었다. 전체를 한 사람에게 증여한 것 보다는 2천만원 가까이 줄었다.

이번에는 전세보증금을 1억 5천만원으로 가정하여 자녀부부에게 부담부로 증여한 것으로 보아 계산해봤다. 부담할 총 세액은 약 7천100만원으로 줄었다. 그러나 전세보증금이 줄어든다고 세액이 항상 줄어드는 것은 아니다. 오히려 늘어나는 경우도 생겼다. 여러 가지로 가정하여 계산해보고 세무담이 가장 적은 경우의 수를 찾아낸 것이다.

그래서 A씨는 지금 당장 증여를 하는 것 보다는 현재 임대계약이 만료되면 보증금을 1억5천에 반전세로 바꾼 다음에 증여를 하기로 했다.