일시적2주택·상속주택 올해부터 과세특례 가능
조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [105]
2023년도분 종합부동산세(종부세)를 줄이기 위해서는 9월 말까지 해야 할 일이 있다. 올해는 9월말이 추석연휴기간에 들어있고 10월 3일까지 이어지므로 10월 4일이 기한이다.
종부세란 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세한다. 주택의 경우 공제금액이 전년도에 비해 상향됐다.
주거용이 아닌 건축물은 종부세 대상이 아니다. 주거용 건물이더라도 별장이나 일정한 조건이 있는 경우에도 제외된다. 임대주택, 미분양주택, 가정어린이집, 기숙사 등이 그에 속한다.
그리고 「지방세특례제한법」 또는 「조세특례제한법」에 따라 재산세의 비과세ㆍ감면 규정이 있으면 종합부동산세를 부과하는 경우에도 준용한다.
과세기준일은 매년 6월 1일이다. 납부기한 12월 15일이며, 관할 세무서장이 11월 하순에 고지한다.
종합부동산세를 줄이는 요건으로는 합산배제와 과세특례가 있다. 이러한 요건을 새롭게 적용받거나 변경하려는 경우에는 매년 9월 16일부터 말일까지 신청해야 한다. 다만 올해는 10월 4일이 기한이다. 기존에 신고나 신청을 했으면 계속 적용되므로 다시 하지 않아도 된다.
임대주택, 사원용주택, 주택신축용 토지 등은 합산배제신고 대상이다. 그리고 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 및 부부 공동명의 주택은 특례신청 대상이다. 과세특례대상은 1세대 1주택자 계산방식의 혜택을 적용한다. 즉, 기본공제 12억원에다, 연령·보유기간에 따라 산출세액에서 최대 80%까지 세액공제가 적용된다.
그런데 올해 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 크게 올랐다. 반면에 1세대1주택 공제금액은 조금 올랐다. 부부공동명의특례를 통해 1세대 1주택자 적용을 받는 것이 오히려 불리할 수 있다. 연령·보유기간별 다른 세액공제가 없다고 가정하면 부부 각각 공제합계액 18억원이 부부합산 1세대1주택 공제액 12억원보다 많다. 그리고 부부 각각으로 계산하면 과세표준이 분산되어 낮은 세율 적용으로 세액공제를 받지 못하더라도 유리할 수 있다.
따라서, 기존에 부부공동명의특례 적용을 받았다면 올해는 세액공제가 감안된 모의계산을 통해 불리한 경우에는 특례신청을 취소하는 것이 좋다. 국세청에서는 이러한 납세자들에게 기존 특례 신청을 취소하도록 안내문을 별도 발송하였다고 한다.
1세대 1주택자가 아래와 같이 기존주택을 양도하기 전 다른주택을 대체취득하거나(일시적 2주택)1), 상속주택2), 지방저가주택3)을 소유하는 경우에도 납세자 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있다. 이 제도는 올해 처음 도입한 것이다.
일시적 2주택 특례신청은 주의가 필요하다. 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택을 양도해야 한다. 그렇게 하지 못하면 경감받은 세액에 이자까지 물어야 한다.
1) 일시적 2주택: 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우
2) 상속주택: 1주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6.1.) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택
- 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
- 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택
- 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하 주택
3) 지방저가주택: 수도권 및 광역시·특별자치시(소속 군, 읍·면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화·옹진, 경기 연천)의 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채
그리고 합산배제도 임대주택 종류, 소재지, 취득시기 등 조건에 따라 달라질 수 있다. 국세청 홈택스에서는 합산배제 요건충족 여부 및 과세특례에 따른 세액 모의계산 등 자가진단 서비스를 제공한다.
올해부터 세율도 일부 조정됐다. 주택부분이 아래와 같이 개정된 것이다.
