조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [106]
A씨는 아파트 2채(ⓐⓑ)와 주거용 오피스텔 1채(ⓒ)가 있다. 1세대3주택인 셈이다.
ⓐ주택은 3년 전에 구입했고 ⓑ주택은 1년 전(작년 10월 1일)에 구입했다. 그리고, ⓒ주택은 5년 전에 구입했는데 2022년 1월 10일 세무서와 시청에 10년 장기주택임대사업자로 등록했다.
A씨는 이 중 ⓐ주택을 팔려고 한다. 세금을 피할 방법은 없을까? ⓐ와 ⓑ는 일시적 2주택에 속한다. 따라서 ⓐ주택을 취득한지 1년이 지나서 ⓑ주택을 취득하고, ⓑ주택을 취득한 지 3년 내에 ⓐ주택을 양도하면 ⓐ주택을 1세대1주택으로 보아 양도가액 12억원까지는 비과세 대상이다. ⓒ주택이 없다면 그렇다.
A씨는 ⓒ주택 때문에 비과세를 받을 길이 없는 것일까?
여기서 ⓒ주택은 이미 장기임대 사업용으로 등록을 했기 때문에 주택 수에 제외되기는 한다. 그리고 생애 1차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 ⓐ주택에 대한 비과세를 받을 수 있다. 그런데 문제는 ⓒ주택이 임대사업용으로 등록이 되었더라도 몇 가지 조건이 있다.
먼저 ⓐ주택에 대해서는 조정대상지역 여부에 관계없이 2년 거주조건을 갖춰야 한다. 그런데 여기서 주의할 것이 있다. 임대사업자로 등록된 이후에 2년 거주조건을 채워야 한다는 것이다.
따라서 A씨가 ⓐ주택에 대한 비과세를 받기 위해서는 ⓒ주택 임대등록일 2년 후인 2024년 1월 10일 이후와 ⓑ주택을 취득일로부터 3년 내의 조건이 일치되는 기간인 2025년 10월 1일 사이에 팔아야 한다.
그리고, ⓒ주택에 대해서는 양도일 현재 민간임대주택특별법에 따라 장기임대주택(10년 이상)으로 임대사업자 등록이 되어 있어야 하며 실제 임대 중이어야 한다. 그리고 임대기간 중 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다.
이때 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다.
「민간임대주택에 관한 특별법」상의 전환 규정이란 어떤 것인가?
임대사업자가 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 한다. 그리고 전환되는 월 임대료는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 다음 중 낮은 금액의 범위를 초과할 수 없다. 월 임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 같다.
- 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율(2020년 9월 29일. 이후 현재는 1할로 규정하고 있다)
- 한국은행에서 공시한 기준금리(2023년 1월 13일 이후 현재는 3.5%, 기간별 금리표 참조)에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율(2020.9.29. 이후 현재는 연 2%로 규정하고 있다
국토교통부 임대등록시스템(렌트홈)에 접속하면 로그인을 하지 않고도 화면 오른쪽에 나타나는 “임대료인상율계산” 메뉴에서 손쉽게 계산해볼 수 있다.
A씨는 2년 전부터 ⓒ주택을 보증금 1억원에 월 임대료를 80만원씩 받고 있었다. 세입자가 바뀌면서 보증금은 2천만원으로 하고 5% 범위로 인상하려고 한다. “임대료인상율계산” 메뉴에서 변경 전 항목에 보증금 1억원과 월 임대료를 80만원으로 입력했다. 그리고 변경 후 데이터는 보증금만 2천만원으로 입렸했다. 그랬더니 월세가 122만9천583원으로 떴다. 즉 월세를 이 금액의 범위에서 결정해야 한다는 것이다. 동 금액을 반올림해 123만원으로 하면 안된다. 반드시 122만9천583원 범위여야 한다.
그리고, 임대주택의 규모에도 제한이 따른다. 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 해당주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역은 6억원)을 초과하지 않는 주택이라야 한다.
임대주택 임대의무기간 중에 기존주택을 양도하더라도 그 기존 주택에 대해 1세대1주택을 적용한다. 그러나, 양도 이후에라도 5% 인상제한 등 요건을 지키지 않으면 이미 ⓐ주택에 대해 이미 1세대1주택으로 비과세를 받았더라도 추가납부 해야 한다.
* 이 글은 작성일 현재의 세법을 근거로 알기쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수도 많고 자주 개정되므로 실제 적용시는 사안별로 세무사 등 전문가의 검토가 필요함을 밝혀둡니다.(필자 주)
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