대법원 전원합의체, 기존 판례 번복하고 새롭게 해석
임대할 수 없는 공유 공간이라도 무단 사용은 안 돼
생활법령 이야기 (5)
상가 등 복도·로비 무단 사용, 부당이득일까?
A씨는 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하고 있다. 복도와 로비에 골프퍼팅 연습시설 및 카운터 등을 설치하여 사용한다. 최근 상가건물관리단은 A씨에게 복도와 로비에 있는 물건을 치우고, 그 동안 공짜로 사용한 부당이득을 사용료로 반환하라고 요구하였다.
그러나 A씨는 “복도와 로비에 있는 물건은 치우겠는데, 어차피 복도와 로비는 임대할 수 없는 공간인데 사용료가 무슨말이냐?”고 라고 맞섰다.
누구의 말이 맞을까?
이 사안은 집합건물의 공용부분을 정당한 권리의 근거가 없이 배타적으로 점유하거나 사용한 경우에 부당이득에 해당하는 지 여부가 문제다.
「민법」 제741조에는 “법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.”고 규정하고 있다.
* 민법 제741조(부당이득의 내용) : 민법 → 제3편 채권 → 제4장 부당이득
이와 유사한 사례에서 과거의 대법원 판례는 다음과 같이 판단하였다.
“집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 이를 점유ㆍ사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 하여 부당이득이 성립하지 않는다(대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결 등).”
그러나 작년 5월에 대법원은 전원합의체 판결*로 종전의 입장을 바꿨다. 이러한 경우에도 부당이득반환을 해야 한다고 판결한 것이다.
* 대법원 전원합의체 판결: 사회적으로 큰 파장을 일으킨 사건을 다루거나 대법원의 기존 판결을 뒤집어야 할 경우에 대법관이 모두 모여서 판결을 내리는 것. 우리나라는 대법원장을 포함하여 14인의 대법관으로 구성되어 있다.
“해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용ㆍ수익할 권리가 침해되었고, 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 판결)"
따라서 A씨는 정당한 권리의 근거가 없이 복도와 로비를 무단으로 점유·사용한 것이 되었다. 이로 인해 다른 사람들이 이 공간을 사용할 수 없었다면, 그동안 복도와 로비를 사용하면서 얻은 이익은 부당이득으로서 상가건물관리단의 요구에 응해야 한다.
* 이 글은 법제처 국가법령정보센터 수록 내용을 참고하였습니다.(필자 주)
