1세대1주택, 양도소득세 피하는 법 [1]
1세대1주택, 양도소득세 피하는 법 [1]
  • 조봉현 논설위원
  • 승인 2020.09.01 09:11
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

2년 이상 보유한 1세대1주택 양도시 양도세 비과세
서울 등 지정지역은 2년 이상 거주요건 함께 필요
내년부턴 1주택인 상태에서 2년을 보유해야
부부는 따로 살더라도 1세대로 보아 주택수 계산

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 ②

1세대1주택, 양도소득세 피하는 법[1]

보통 1세대1주택을 양도하면 양도소득세가 없는 것으로 생각하는 사람들이 많다. 그러나 1세대1주택 양도에 대한 비과세 혜택을 받기 위해서는 여러 가지 조건들을 갖추어야 한다. 그렇지 않으면 많은 세금을 내야 하는 경우가 생긴다. 주택 양도에 대한 비과세 혜택을 받거나 세금을 줄이기 위해서는 해당 집을 팔기 전에 꼼꼼히 알아볼 필요가 있다.

특히 최근 수년간 아파트값의 과도한 상승으로 규제 대책이 자주 발표되면서 1세대1주택에 대한 비과세 요건도 갈수록 강화되고 있다. 관계 법률도 복잡해지고 빈번하게 개정됨에 따라 전문가들도 재대로 이해하기가 쉽지 않다.

1세대1주택 해당 여부를 판단하는 데는 수많은 변수가 있다. 세금에 관한 각종 법령과 및 예규·판례·유권해석 등을 제공하는 국세법령정보시스템에서 1세대1주택을 검색하면 무려 2만건 이상의 사례가 뜬다. 중복되는 사례도 있겠지만 그만큼 ‘경우의 수’가 많다는 얘기다.
앞으로 1세대1주택에 대한 비과세 요건에 대하여 여러 차례 나누어 사례별로 소개하고자 한다.

양도소득세가 없는 1세대1주택이 되려면 기본적으로 어떠한 조건을 갖추어야 할까?
먼저 1세대 요건이 필요하다. 1세대 요건이란 세대주 및 그 배우자가 직계존비속 및 형제자매와 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하며 구성하는 가족을 말한다. 그리고 부부간은 별도의 세대를 구성하고 각각 독립된 생활을 하더라도 1세대로 본다.
가족 중 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 경우에는 동일 장소에서 살지 않더라도 생계를 같이하는 것으로 본다.
미혼 등의 사유로 배우자가 없는 경우에는 어디까지 세대로 볼까?

다음의 경우에 독립 세대를 구성하고 따로 생활을 한다면 1세대로 본다.
①만 30세 이상인 경우 ②배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③기본 중위소득* 40% 이상의 소득으로 독립된 생계유지가 가능한 20세 이상 성년의 경우다. 미성년자의 경우에는 결혼이나 가족의 사망 등으로 1세대의 구성이 불가피한 경우에 한하여 1세대로 본다.

* 중위소득이란: 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 의거 보건복지부장관이 매년 고시하는 국민 가구소득의 중위값을 말한다. 그 중위소득이 실제로 얼마인지는 전자관보에서 “중위소득”이라는 키워드로 검색하면 쉽게 확인할 수 있다. 2019년도에 고시된 2020년도 중위소득은 1인 가구 1,754,194원, 2인 가구 2,991,980원, 3인 가구 3,877,577원 등이다.

집을 2채 가진 어떤 부부가 세금을 피하기 위해 위장으로 이혼하고 함께 살고 있다면 어떻게 될까?
법률상 이혼을 하였더라도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어렵기 때문에 이러한 경우에도 부부를 합하여 1세대로 본다.
같은 집의 1층과 2층에서 부모세대와 자녀세대가 함께 거주하고 있다면 이를 다른 세대로 볼 수 있을까?
주민등록상 부모와 동일세대로 등재되어 있다고 하더라도 2층에는 아들과 그 가족(배우자 자녀 등)이 생활하고, 1층에서는 부모가 미혼의 자녀의 부양을 받으며 별도로 생활하는 경우, 부모와 자녀세대는 각각 독립된 세대로서 생계를 달리한 것으로 본다는 국세심판원의 결정 사례가 있다.
그리고 양도할 때 1주택의 요건을 갖추어야 하며, 그 집이 최소한 2년 이상 보유했던 주택이라야 한다. 그런데 주택 소재지가 조정대상지역*인 경우에는2년 이상 거주요건이 함께 충족되어야 한다. 다만, 조정대상 지역이라도 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택은 2년 거주조건을 갖추지 않아도 된다.

* 조정대상지역: 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려할 때 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대하여 주택법 제63조의2에 의거 국토교통부장관이 지정한 지역을 말한다. 조정지역 공고내용은 전자관보에서 “조정대상”이라는 키워드로 검색하면 쉽게 확인할 수 있으며, 가장 최근의 공고 내용을 요약하여본 기사의 말미에 별표로 제공한다.

보유기간을 판단하는 기준은 등기상 취득일부터 양도일까지 말한다. 그러나 양도일이나 취득일 등 거래 시기를 판단할 때 등기 접수일 전에 잔금을 청산한 날이 따로 있다면 그 잔금 청산일을 취득일 또는 양도일로 본다.
집이 여러 채가 있었다 하더라도 모두 팔고 1주택만 남은 경우 그 주택을 비과세하는데는 2년 보유요건이란 그 주택을 취득한 날로부터 계산한기 때문에 1주택으로 유지되는 기간이 1하루만 되더라도 비과세 조건에는 문제가 없다.
그러나 내년 1월 1일부터는 중요한 변화가 생긴다. 내년부터는 보유기간을 이렇게 계산하지 않는다. 1주택이 유지된 날로부터 2년 이상을 보유해야 한다. 2주택 이상을 가졌던 사람이 마지막 1주택을 2년 이상 아무리 오래 보유했더라도 다른 주택과 함께 보유함으로써 1주택이 유지되지 않았던 기간은 보유기간에 포함되지 않기 때문이다.
2019.2.12.자로 소득세법 시행령 제154조 제5항이 개정됨으로써 그렇게 되었는데, 그 개정 규정이 2021.1.1.부터 시행된다. 이로 인하여 1세대1주택을 팔고도 양도소득세를 내야 할 사람이 크게 늘어날 것으로 보인다.

한가지 사례를 들어보자
A, B 2채를 2년 이상 가진 사람이 A주택을 2020.7.1.에 팔고 B주택만 남았다고 가정하자. 그 B주택은 2020.12.31.까지는 1주택만 유지된 상태에서 언제 팔더라도 세금이 해당되지 않는다. 그러나 2021.1.1.이후에는 A주택을 팔았던 다음 날인 2020.7.2.부터 1주택이 유지된 상태에서 보유기간 2년이 지난 2022.7.2. 이후에 B주택을 팔아야 세금을 피할 수 있다.

그리고 1세대1주택으로서 비과세 대상이 되더라도 그 주택의 양도가액이 9억원을 넘는 경우에는 9억원에 해당되는 양도차익에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 9억원이 초과되는 부분에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 이 문제는 세법개정과 관계없는 사항이며 지금 팔아도 마찬가지다.
만약 아파트를 8억원에 사서 5년간 보유(2년 이상거주)하다가 10억원에 팔았는데, 1세대1주택의 요건을 갖추었다면 세금은 어떻게 계산할까?
8억원에 사서 10억원에 팔았다면 이 아파트의 양도차익은 2억원이다. 그런데 9억원이 넘는 부분만 과세하기 때문에 9억원이 넘는 부분, 즉 1억원이 과세대상이다. 이 1억원은 전체 양도가액 10억원 중 10%에 해당하므로 과세할 양도차익도 전체 양도차익 2억 중 10%인 2천만원이다.
계산의 편의상 다른 부대비용이 없다고 가정하면 양도차익 2천만원에서 5년간 보유하였으므로 장기보유특별공제(2020.1.1.부터는 거주요건 추가됨) 40%를 공제하면 양도소득은 1,200만원이다.
여기에 양도소득 기본공제 250만원(연 1회 한정)을 빼면 과세표준은 950만원이다. 이금액에 세율을 적용하면 산출세액은 57만원이 된다.

다주택자 양도소득세 중과 및 1세대1주택 거주요건 필요한 조정대상지역
다주택자 양도소득세 중과 및 1세대1주택 거주요건 필요한 조정대상지역

※ 1세대1주택 비과세 요건은 이 외에도 수많은 변수가 있고, 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 검토가 필요함을 밝혀둡니다(필자 주)



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.